Викуп фермерської землі

Опубліковано: Головбух-Агро №21, листопад 2021

 Запитання: Які документи необхідно подати в ЦНАП для викупу землі, яка є в користуванні селянського (фермерського) господарства з 1992 року?

 Відповідь: для повної відповіді на це запитання необхідно з’ясувати низку нюансів.

Суб’єкти викупу

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 № 552-IX (надалі – Закон № 552), який набрав чинності 01.07.2021, зроблена спроба врегулювати питання т.зв. «рудиментарних» прав – тобто тих, які особи могли набувати за попереднім законодавством, однак не вправі набувати на даний час.

Мова йде про належне громадянам право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства. Також до цієї категорії віднесено і орендарів, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року.

Вищенаведені правила згідно із Законом № 552 вміщено у п. 61 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі – ЗКУ).

Та така спроба носила половинчастий характер, оскільки не охоплювала спадкоємців фізосіб – постійних (довічних) землекористувачів, яким земельні ділянки надавались для ведення фермерського господарства. Як свідчить численна актуальна судова практика, саме спадкоємці фермерів наразі не можуть переоформити на себе речове право постійного користування/довічного успадкованого володіння землею, яке має спадкуватися.

Розуміючи це, законодавець Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX (далі – Закон № 1423), який набрав чинності 27.05.2021, доповнив п. 61 розділу Х ЗКУ нормою такого змісту: «Право викупу також належить громадянам України – спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними.

Права постійного користування та довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності зберігаються за суб’єктами відповідного права, які не здійснили викуп таких ділянок відповідно до абзацу першого п. 61 розділу Х ЗКУ».

Таким чином, законодавець визначив виключний перелік осіб, які вправі викупити земельні ділянки державної і комунальної власності, призначені для ведення селянського (фермерського) господарства, що надавались їм на праві постійного користування чи праві довічного успадкованого володіння. Це виключно громадяни України:

  • яким надавались ділянки у постійне користування чи довічне успадковане володіння;
  • спадкоємці таких осіб (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними;
  • орендарі, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року.

Відтак, фермерське господарство як юридична особа не має права на викуп земельної ділянки, що надавалась його засновнику (члену) на праві постійного користування чи праві довічного успадкованого володіння.

 Умови викупу

Вищевказані особи мають право на викуп вказаних земельних ділянок у власність:

  • з розстрочкою платежу до 10 років;
  • за ціною нормативної грошової оцінки таких земельних ділянок;
  • без проведення земельних торгів.

У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Зверніть увагу, що відповідно до п. 61 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ можна викупити тільки земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення селянського (фермерського) господарства» та «для ведення фермерського господарства». Це по суті один і той же вид цільового призначення земель, тільки перший є застарілим. Обидва вказані види відповідають коду 01.02 Класифікації (Класифікатора) видів цільового призначення земельних ділянок.

Відтак, земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства» або «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», які також можуть перебувати в користуванні членів фермерського господарства, під умови викупу не підпадають.

Документи, які потрібно подати

Оскільки п. 61 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ не передбачає спеціального порядку викупу «фермерських» земель, ця процедура має регулюватись ст. 128 ЗКУ, яка визначає загальний порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам.

При цьому з огляду на те, що за Законом № 1423 сільгоспземлі перейшли у комунальну власність, зацікавлена у викупі фізособа має звертатись саме до сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки (ч. 1 ст. 122 ЗКУ).

Звернення відбувається шляхом подання заяви (клопотання) про викуп, де зазначається місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Згідно із ч. 8 ст. 128 ЗКУ розмір авансового внеску не може становити більше 20% вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою (НГО) земельної ділянки.

При цьому сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

Частина 8 ст. 128 ЗКУ не містить винятків із правила щодо оплати авансового внеску при викупі «фермерських» земель. Тому якщо зміни до цієї статті не будуть внесені, то місцева рада, найімовірніше, буде вимагати сплати авансового внеску і в розглядуваному випадку.

Водночас, формулювання «не більше 20%» означає, що розмір авансового внеску може бути на розсуд місцевої ради встановлений і у 1%, 2% . . . 20% від НГО земельної ділянки. Тому у заяві (клопотанні) про викуп є сенс обґрунтувати фінансовий стан фізособи та просити місцеву раду не встановлювати максимальний розмір авансового платежу, а вказати прийнятну для покупця суму (наприклад, 1-5% від НГО земельної ділянки).

До заяви (клопотання) про викуп необхідно додати (ч. 2 ст. 128 ЗКУ):

  • документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою. На момент передачі всіх земельних ділянок для ведення фермерського господарства, про які йдеться п. 61 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ, право постійного користування та право довічного успадкованого володіння посвідчувалось відповідним державним актом. Тож до заяви (клопотання) про викуп потрібно додати саме його;
  • документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд);
  • копія документа, що посвідчує особу (паспорта громадянина України).

Зверніть увагу, що ч. 2 ст. 128 ЗКУ при вимозі перших двох вказаних вище документів не містить слів «копія». А це означає, що вони подаються в оригіналах. Тому перед тим, як подавати їх до місцевої ради, заявнику варто зробити для себе нотаріально посвідчені копії державного акту про право постійного користування чи право довічного успадкованого володіння землею, а також документів, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці.

 


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *