Юрособа із засновником-нерезидентом: які права на сільгоспземлі зараз та в майбутньому?

Опубліковано: Uteka.ua, 30.07.2021

Цьогорічний липень особливий, адже саме з його початком відновися ринок приватних сільгоспземель, на які майже 20 років існувала заборона їх відчуження. Та зняття мораторію лише одна із граней масштабної земельної реформи зразка 2021 року. У цій статті проаналізуємо, як зміни у цій сфері торкнулись юросіб, у складі яких є нерезиденти; що чекає таких юросіб з відкриттям ринку землі та які кроки вони можуть вчинити вже зараз.

Запроваджені обмеження: не мораторієм єдиним…

Як вже неодноразово повторювали чи не всі ЗМІ, відкриття ринку сільгоспземлі відбуватиметься у два етапи: з 01.07.2021 до 01.01.2024 набувати підмораторні раніше землі можуть виключно громадяни України, після 01.01.2024 – також і юридичні особи.

При цьому відповідно до пп. «б» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) до 01.01.2024 юрособи не можуть купувати або отримувати у інший спосіб лише земельні ділянки, які перебувають у приватній власності і віднесені до:

– земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

– земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;

– а також земельних часток (паїв),

крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до ч. 2 ст. 371 ЗКУ земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.

Водночас, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 № 552-IX (надалі – Закон № 552) у новій редакції викладено ст. 130 ЗКУ, у ч. 2 якої вказаний виключний перелік осіб, які вправі набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Це:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

г) держава.

 У ч. 1 ст. 22 ЗКУ міститься поняття земель сільськогосподарського призначення – ними визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Класифікація видів цільового призначення земель наразі затверджена наказом Держкомзему від 23.07.2010 № 548.

Згідно із нею землі сільськогосподарського призначення поділені на чотирнадцять видів (коди 01.01-01.14), це:

01.01 Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
01.02 Для ведення фермерського господарства
01.03 Для ведення особистого селянського господарства
01.04 Для ведення підсобного сільського господарства
01.05 Для індивідуального садівництва
01.06 Для колективного садівництва
01.07 Для городництва
01.08 Для сінокосіння і випасання худоби
01.09 Для дослідних і навчальних цілей
01.10 Для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства
01.11 Для надання послуг у сільському господарстві
01.12 Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції
01.13 Для іншого сільськогосподарського призначення
01.14 Для цілей підрозділів 01.01-01.13 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду

Отже, з 01.07.21 р. юрособи, у складі учасників (акціонерів, членів, кінцевих бенефіціарів) яких є нерезидент, не можуть набувати у власність всі земельні ділянки сільськогосподарського призначення (тобто, за всіма чотирнадцятьма вищевказаними кодами), а не лише з кодами 01.01 та 01.03 (виділені в рахунок паїв), а також власне земельних часток (паїв).

Отримати можливість набути право власності на сільгоспземлі такі юрособи можуть лише з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі (абз. 4 ч. 1 ст. 130 ЗКУ).

Доля земель сільгосппризначення, набутих у власність юрособами до 01.07.2021

До початку липня п.р. земельне законодавство не було настільки суворим та дозволяло юрособам, у складі кінцевих бенефіціарів яких є нерезиденти, набувати земельні ділянки сільгосппризначення. Тож якщо заснування власника сільгоспземлі відбувалось за такою схемою:

Нерезидент
Створення
ТОВ 1
Резидент
Створення
 ТОВ 2

то вказане на схемі ТОВ 2 у розумінні ст. 82 ЗКУ (у редакції до земельної реформи-2021) вважалось юридичною особою, створеною резидентом України за законодавством України. Відтак, таке ТОВ вправі було набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (окрім підмораторних земель).

Тож наразі виникає закономірне питання: Чи зобов’язана юрособа – власник набутої до 01.07.21 р. сільгоспземлі, яка не вправі набувати такі землі за діючою на сьогоднішній день ст. 130 ЗКУ, позбуватись сільгоспземель чи змінювати свою корпоративну структуру?

Вважаємо, що ні. І ось чому.

Конституція України закріпила принцип незворотності дії в часі законів та інших нормативно-правових актів (ч. 1 ст. 58). Аналогічні положення містяться і в ст. 5 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ): акт цивільного законодавства не має зворотної дії в часі, крім випадків, коли він пом’якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Позицію щодо принципу незворотності дії в часі законів та інших нормативно-правових актів неодноразово висловлював Конституційний Суд України. Так, згідно з висновками щодо тлумачення змісту ст. 58 Конституції України, викладеними у рішеннях Конституційного Суду України від 13.05.97 р. № 1-зп, від 09.02.99 р. № 1-рп/99, від 05.04.01 р. № 3-рп/2001, від 13.03.12 р. № 6-рп/2012, закони та інші нормативно-правові акти поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності. Дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється із втратою ним чинності. Тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Дія закону та іншого нормативно-правового акта не може поширюватися на правовідносини, які виникли і закінчилися до набрання чинності цим законом або іншим нормативно-правовим актом.

Єдиний виняток з цього правила – коли закони та інші нормативно-правові акти пом’якшують або скасовують відповідальність особи.

При цьому відповідно до ч. 3 ст. 22 Конституції України при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод.

Тож у разі виникнення спірних ситуацій щодо юридичної долі сільгоспземель, отриманих до 01.07.2021 у власність юрособами, які за діючими наразі нормами ЗКУ не можуть набувати їх у власність, суди мають застосовувати обґрунтування, подібне до наведеного у рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005: «Використання терміну «набувають», що означає «ставати власником чого-небудь, здобувати що-небудь», після  набрання чинності статтею  130 ЗКУ у редакції Закону № 552 свідчить, що ця норма не обмежує і не скасовує діюче право власності земельними ділянками, набуте юрособами в установлених законодавством випадках станом до 1 липня 2021 року. Закони, інші нормативно-правові акти, які визначають порядок реалізації встановлених Конституцією України  та міжнародними договорами прав і свобод, у тому числі порядок набуття права власності, не  повинні звужувати, заперечувати чи в будь-який інший спосіб обмежувати ці права і свободи». 

Водночас, нерезидент/створена ним юрособа, які є учасниками (членами, акціонерами, кінцевими бенефіціарними власниками) юрособи – власника сільгоспземлі, не можуть відчужувати свою частку у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у такій юрособі (крім як у статутному (складеному) капіталі банків) на користь іноземців, осіб без громадянства та юросіб. Наразі відчуження таких часток/паїв/акцій/членства можливе лише на користь громадян України, допоки протилежне рішення не буде схвалене на референдумі (абз. 3 ч. 1 ст. 130 ЗКУ).

Перебування сільгоспземель в оренді юрособи

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX (далі – Закон № 1423) ввів до ЗКУ нову статтю – 1301, яка регулює порядок реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок сільгосппризначення, що перебувають у приватній власності. Вказана стаття визначає дві черги осіб, що мають переважне право на купівлю:

Тож якщо заснована нерезидентом юрособа є орендарем земельної ділянки сільгосппризначення і немає особи – володільця переважного права І черги, то така юрособа має переважне право на купівлю земельної ділянки сільгосппризначення у разі її продажу.

Для того, аби переважне право було очевидним і для інших осіб, заснованій нерезидентом юрособі потрібно зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Тоді організатор торгів (у разі продажу сільгоспземлі на конкурентних засадах) або нотаріус (якщо продаж відбуватиметься не на аукціоні) зобов’язані будуть вчиняти дії, направлені на дотримання переважного права юрособи – орендаря.

Поряд із цим, вище обґрунтовувалось, що така юридична особа до схвалення відповідного рішення на референдумі не може набувати у власність земельні ділянки сільгосппризначення. То що, у таких випадках власник не може продати належну йому земельну ділянку? Чи юрособа – орендар апріорі не може реалізувати своє переважне право?

Ні, якраз для таких випадків Законом № 1423 передбачена можливість передачі свого переважного право купівлі іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. Це може бути громадянин України для підмораторних земель, а для інших сільгоспземель – громадянин України або юридична особа, створена і зареєстрована за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) якої є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.

Передача здійснюється за письмовим договором між юрособою – орендарем та особою, якій передається таке право. Істотні умови такого договору наразі не визначені. Тож, враховуючи принцип для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в ст. ст. 3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору (який полягає, в тому числі, у вільному визначенні сторонами умов договору) можна констатувати, що передача переважного права купівлі сільгоспземлі може здійснюватися як на безоплатній, так і на оплатній основі.

Переважне право купівлі, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.

Про передачу переважного права юрособа – орендар зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

У разі, якщо після повідомлення нотаріусом юридичної особи – орендаря про намір власника щодо її продажу, така юрособа передала своє переважне право купівлі іншій особі, суб’єкт переважного права зобов’язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів. При цьому про таку передачу переважного права особа, яка його передала, зобов’язана повідомити організатора земельних торгів у порядку та у строк, що вказані вище.

До особи, якій передано переважне право, переходять права та обов’язки за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільгосппризначення може бути передано його суб’єктом іншій особі лише один раз. Передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.

Висновки

Тож юрособа із нерезидентом – засновником/кінцевим бенефіціаром має врахувати такі нюанси земельної реформи-2021:

  1. З 01.07.21 р. і до схвалення відповідного рішення на референдумі вона не може набути у власність жодну земельну ділянку сільгосппризначення.
  2. Водночас, правомірно набуті нею до 01.07.21 р. сільгоспземлі залишаються у власності такої юрособи. Змінювати структуру власності (на учасників/членів/акціонерів – громадян України) для цього не потрібно.
  3. Всі права оренди земель сільгосппризначення варто внести до ДРРП, аби мати змогу своєчасно та оперативно зреагувати на продаж земельної ділянки та мати можливість передати своє переважне право купівлі іншій особі.
  4. Налагодити зв’язок із Укрпоштою/регулярно перевіряти поштову скриньку/ДРРП, щоб не пропустити повідомлення про продаж орендованої земельної ділянки.

Одразу після виявлення наміру власника земельної ділянки її продати, оперативно передати своє переважне право купівлі громадянину України/іншій юрособі, аби не втратити його.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *