Чим загрожує придбання сільгоспземлі понад 100 га

Опубліковано: Баланс-Агро № 29 від 26.07.2021

Скасовуючи мораторій на обіг сільгоспземлі, законодавець намагався врахувати аргументи противників земельної реформи, з огляду на що передбачив ряд запобіжників стосовно недопущення скуповування землі іноземними суб’єктами, агрохолдингами тощо.

Саме тому було закріплено, що на першому етапі функціонування ринку землі набувачами підмораторних земель можуть бути лише громадяни України. При цьому в названий період вони можуть отримати у власність не більше 100 га земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Водночас, відсоток виконання встановлених обмежень прямо пропорційний суворості покарання за їх порушення. Тож у цьому матеріалі проаналізуємо наслідки недотримання запровадженого Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 № 552-IX (надалі також Закон № 552) критерію «не більше 100 га в одні руки».

Які землі враховуватимуть

З 01.07.21 р. пп. «а» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) має таку редакцію: «До 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом».

Звідси правило перше – до 100 га не включається площа сільгоспземель, набутих громадянином у власність до 01.07.21 р.

 Правило друге – обмеження у 100 га діє лише стосовно громадян України і тільки 2,5 роки: з 01.07.21 р. до 01.01.24 р. У бідь-який інший період сумарна кількість сільгоспземлі у власності громадянина не повинна перевищувати 10 тис. га (ч. 2 ст. 130 ЗКУ).

 Правило третє – до 100 га включається площа всіх земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які набуваються у власність громадянином, а не лише тих, які були підмораторними.

Так, у ч. 1 ст. 22 ЗКУ міститься поняття земель сільськогосподарського призначення – ними визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Класифікація видів цільового призначення земель наразі затверджена наказом Держкомзему від 23.07.2010 № 548.

Згідно із нею землі сільськогосподарського призначення поділені на чотирнадцять видів (коди 01.01-01.14), це:

01.01 Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
01.02 Для ведення фермерського господарства
01.03 Для ведення особистого селянського господарства
01.04 Для ведення підсобного сільського господарства
01.05 Для індивідуального садівництва
01.06 Для колективного садівництва
01.07 Для городництва
01.08 Для сінокосіння і випасання худоби
01.09 Для дослідних і навчальних цілей
01.10 Для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства
01.11 Для надання послуг у сільському господарстві
01.12 Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції
01.13 Для іншого сільськогосподарського призначення
01.14 Для цілей підрозділів 01.01-01.13 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду

До 01.07.21 р. заборонявся обіг земельних ділянок з кодами 01.01 та 01.03 (виділених в рахунок паїв), а також власне земельних часток (паїв).

Зі вказаної дати при визначенні 100 га враховуватимуться всі сільгоспземлі (тобто, за всіма чотирнадцятьма вищевказаними кодами).

 Правило четверте – згідно зі ст. ст. 368-372 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

Тож при обрахуванні 100 га обов’язково перевірятиметься факт перебування громадянина у шлюбі, а також наявність між подружжям шлюбних договорів, договорів про поділ спільного майна, судових рішень про такий поділ тощо.

Тому якщо у період з 01.07.21 р. до 01.01.24 р. чоловіком/дружиною набувача сільгоспземлі була придбана земельна ділянка сільськогосподарського призначення, і стосовно неї немає правочину/відомостей про особисту приватну власність такого чоловіка/дружини, то половина вказаної земельної ділянки належить набувачеві, а відтак – обраховується при визначенні граничної площі у 100 га.

 Правило п’яте – в силу ч. 2 ст. 130 ЗКУ вважається, що громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності юридичних осіб, в яких громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на окремі акції, паї. Розмір враховуваної громадянину площі визначається як площа всіх належних юрособі сільгоспземель, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Хто та як проводитиме перевірку

У новій ч. 12 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII передбачено, що при посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа.

Тож саме нотаріус є особою, яка перевірятиме дотримання набувачем всіх вищевикладених правил .

16 червня цього року Уряд постановою № 637 затвердив Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам статті 130 ЗКУ (надалі – Порядок № 637). Він визначає послідовність дій нотаріуса щодо перевірки набувача землі з метою посвідчення ним правочину про відчуження земельної ділянки сільгосппризначення. У тому числі, Порядок містить норми щодо визначення загальної площі землі сільгосппризначення у власності набувача.

Перевірка набувача проводиться до посвідчення нотаріусом правочину про відчуження земельної ділянки.

Нотаріусам для перевірки такого запобіжника надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), Державного земельного кадастру (ДЗК), Державного реєстру актів цивільного стану громадян та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (ЄДР).

Забезпечити взаємодію між реєстрами має їхнє програмне забезпечення. Це прямо передбачають зміни до профільних Законів, внесені Законом № 552.

З метою перевірки факту належності фізичній особі земельної ділянки сільгосппризначення на праві спільної сумісної власності подружжя нотаріус витребовує від набувача відомості та документи про його перебування у шлюбі, зокрема зареєстрованому за кордоном, та про набуття вказаних земельних ділянок на праві спільної сумісної власності, а також використовує відомості Державного реєстру актів цивільного стану громадян шляхом безпосереднього доступу до нього для перевірки отриманої інформації щодо реєстрації та/або припинення шлюбу на території України.

Аби перевірити загальну площу земельних ділянок сільгосппризначення у власності потенційного набувача, нотаріус здійснює відповідний пошук в ДЗК шляхом безпосереднього доступу.

Додатково нотаріус проводить пошук у ДРРП зареєстрованих прав власності на сільгоспземлю:

  • за потенційним набувачем;
  • особи, з якою він перебуває (перебував) у шлюбі;
  • юридичної особи приватного права, учасником (членом, акціонером) або кінцевим бенефіціарним власником якої є потенційний набувач.

З метою перевірки права власності громадянина України на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи приватного права (крім акціонерних товариств) нотаріус проводить пошук в ЄДР шляхом безпосереднього доступу.

Крім того, нотаріус витребовує від набувача інформацію про юридичних осіб, права власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, акції, паї яких він має, із обов’язковим зазначенням найменування, ідентифікаційного коду юридичної особи, розміру належної йому частки у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, та/або кількості належних йому акцій, паїв.

До того ж, нотаріус вправі звертатися із запитами до Національної комісії з цінних папері та фондового ринку, органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, які зобов’язані протягом десяти робочих днів з дня отримання запиту надати відповідну інформацію та/або документи (їх копії).

У разі виявлення розбіжностей у відомостях, які містяться в ДЗК, ДРРП та ЄДР, нотаріус зупиняє дію, спрямовану на набуття у власність сільгоспземлі, до усунення виявлених у реєстрах невідповідностей.

За результатами проведеної перевірки набувача нотаріус складає протокол, форма якого міститься у Додатку до Порядку № 637. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність набувача землі сільгосппризначення законодавчо встановленим вимогам, нотаріус відмовлятиме у посвідченні угоди.

Якщо надлишки виявлять після укладення договору

З огляду на те, що ринок землі тільки запущено, і чіткі та прозорі механізми поки не напрацьовані, дуже ймовірні помилки при нотаріальному посвідченні правочинів щодо сільгоспземлі. Наприклад, не враховуватимуться земельні ділянки, що належать набувачу на праві спільної сумісної власності чи неправильно визначатиметься їх частка, належна набувачеві. Або такі ж помилки допускатимуться щодо сільгоспземлі, належної юрособам, де набувач є учасником (членом, акціонером).

Тож чинним законодавством передбачено, що контроль за дотриманням власником земельної ділянки сільгосппризначення вимог, визначених ст. 130 ЗКУ, здійснюватиме Держгеокадастр. Перевірку він проводитиме відповідно до положень Порядку № 637.

Згідно із ч. 3 ст. 130 ЗКУ наслідками порушення закріплених у ній вимог щодо набувачів сільгоспземлі є:

– визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним; а також

– конфіскація земельної ділянки.

У відповідності до п. 34 Порядку № 637 у разі виявлення порушення вимог ст. 130 ЗКУ орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, готує матеріали за результатами проведеної перевірки для подання позову до суду про конфіскацію відповідної земельної ділянки.

Водночас, заборона громадянам набувати більше 100 га в одні руки міститься не у ст. 130 ЗКУ, а в пп. «а» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України. Та оскільки у вказаному пункті не передбачено санкцій за недотримання цього показника, правозастосовчі органи, найімовірніше, за аналогією застосовуватимуть саме конфіскацію надлишків.

Цю процедуру регулює ст. 145 ЗКУ, відповідно до ч. 3 якої конфіскації за рішенням суду підлягають земельні ділянки, площа яких перевищує граничну площу земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи.

У той же час, визначаючи обов’язкову конфіскацію надлишків, чинне законодавство не конкретизує, яким чином будуть визначатися земельні ділянки зі всього масиву належних особі земель, які підлягатимуть конфіскації. Так, це може відбуватися за критерієм місцем розташування (конфіскуватимуться ті, які розміщені поза межами одного масиву, однієї місцевості тощо) або ж визначальною буде дата придбання (конфіскації підлягатимуть ті земельні ділянки, які набуті у власність останніми).

Однак оскільки таких умов законом не встановлено, то ці питання залишені на вирішення правозастосовчих органів (зокрема, суду). Не омине суди і участь вирішення інших спірних ситуацій (наприклад, коли на момент перевірки у громадянина було більше 100 га, але до подання позову Держгеокадастром він відчужив одну чи декілька ділянок, придбаних не останніми. У результаті на момент подання позову у громадянина менше 100 га, однак відчуження відбулось не тієї ділянки, у конфіскації якої зацікавлений Держгеокадастр).

Загалом процес позбавлення особи зайвої площі відбуватиметься за таким алгоритмом:

  1. Подання Держгеокадастром позову до суду про конфіскацію земельної ділянки.
  2. Продаж конфіскованої земельної ділянки за рішенням суду на земельних торгах. Детально цю процедуру регулюють ст. ст. 135-139 ЗКУ.

Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачуватиметься її колишньому власнику.

Зрозуміло, що нюанси конфіскації надлишків сільгоспземель будуть визначатись судовою практикою, якої наразі з очевидних причин ще не сформовано.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *