Поновлення договору оренди невитребуваних паїв: чи можливо?

Опубліковано: Баланс-Агро № 19 від 17.05.2021

 В Законі України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.03 р. № 899-IV (далі – Закон № 899) передбачено право місцевих рад передавати нерозподілені земельні ділянки та невитребувані земельні частки (паї) в оренду.

Раніше ми писали про процедуру такої передачі, умови та форму договору оренди, а також порядок державної реєстрації права оренди. Сьогодні ж поговоримо про те, чи існує можливість поновлення (подовження дії, пролонгації) такого договору.

Можна чи не можна: ось головне питання

Частина 3 ст. 13 Закону № 899 передбачає, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) можуть передаватися в оренду лише після формування їх у земельні ділянки.

Відтак, до оренди таких земель мають застосовуватись загальні положення щодо поновлення/укладення на новий строк договорів оренди земельних ділянок.

Тож, за загальним правилом, договори оренди нерозподіленої/невитребуваної землі можливо поновити чи укласти на новий строк (про відмінності у цих процедурах поговоримо нижче).

При цьому слід пам’ятати, що пролонгація можлива лише при незмінності межі орендованої земельної ділянки. Так, у постанові від 12.08.20 р. у справі № 925/1166/18 (ЄДРСР, реєстр. № 90936165) Верховний Суд зауважив, що «договір оренди міг поновлюватися на новий строк . . . лише до моменту отримання власниками не витребуваних земельних часток (паїв) державних актів на право власності на земельні ділянки та при незмінності межі орендованої земельної ділянки». А оскільки чотири паї із переданого в оренду масиву невитребуваної землі були визнані відумерлою спадщиною та перейшли у комунальну власність, то це унеможливило поновлення договору оренди на новий строк з огляду на зміну площі орендованої землі.

У світлі цієї позиції більш виваженою видається ситуація, коли на кожну нерозподілену земельну ділянку/невитребуваний пай укладається окремий договір оренди. Тоді із оформленням власниками/спадкоємцями свого права власності на пай, припинятиметься лише цей один договір оренди, інші продовжуватимуть діяти та, відповідно, можуть бути пролонговані.

 Хто пролонгує

До 01.01.2019 повноваження передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї в межах населених пунктів належали відповідним сільським, селищним, міським радам, поза межами – райдержадміністраціям.

З початком 2019 року повноваження щодо передачі в оренду нерозподілених ЗД/невитребуваних паїв райдержадміністрації втратили. Тож зі вказаної дати і пролонгувати договори оренди цих земельних ділянок вправі виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована «нічийна» земля. Тобто, з 01.01.2019 розташування такої земельної ділянки в межах чи поза межами населеного пункту вже не має значення – розпорядником землі виступатиме виключно місцева рада.

Тут варто навести і позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 30.01.19 р. у справі № 902/576/17 (ЄДРСР, реєстр. № 79545563): «земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об’єктами земельних відносин і мають різний правовий режим. . . . Позивач просив визначити ГУ Держгеокадастру орендодавцем за договором оренди, що не ґрунтується на приписах законодавства, оскільки за цим договором в оренду передавалася нерозподілена (невитребувана) земельна частка (пай), розпорядником якої ГУ Держгеокадастр не є».

Законодавче підґрунтя для пролонгації

Водночас, порядок поновлення договору залежить від того, чи укладався/змінювався договір оренди невитребуваної землі після 15.07.20 р. – дати набрання чинності відповідних норм Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.19 р. № 340-IX (далі – Закон № 340).

Якщо так, то його пролонгацію регулюють нова ст. 1261 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) та діюча наразі редакція ст. 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (надалі – Закон № 161).

У разі ж, коли договір оренди невитребуваної землі був укладений до 15.07.2020 і після вказаної дати не змінювався в цій частині, то його пролонгація/укладення на новий строк відбувається за старими правилами, що містились у ст. 33 Закону № 161 до внесення змін до неї Законом № 340.

Договори, укладені чи змінені після 15.07.20

З огляду на першу «свіжість» Закону № 340, питань щодо пролонгації таких договорів виникає вкрай мало. Тим не менше, знати таку процедуру не буде зайвим, адже вже за деякий час вона може стати дуже актуальною.

Так, Закон № 340 передбачає дві процедури.

Першою є автоматична пролонгація (нова ст. 1261 ЗКУ) – коли договір оренди вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Державна реєстрація права оренди продовжується на той самий строк автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Коли ж сторона договору (як орендар, так і орендодавець) бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, вона не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Друга запроваджена Законом № 340 процедура стосується переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Вона застосовується у разі, коли на невитребувані землі претендують інші особи. Або ж до неї звертаються у випадку, якщо будь-яка сторона після закінчення дії договору хоче змінити його умови (орендну плату, строк дії…).

Передбачена ця процедура оновленою ст. 33 Закону № 161. Водночас, вона повністю узгоджується з положеннями ст. 777 Цивільного кодексу України від 16.01.03 р. № 435-IV (далі – ЦКУ).

Слід враховувати, що обов’язковою умовою наявності у орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі є належне виконання ним своїх зобов’язань за договором. Тому якщо орендар несвоєчасно сплачуватиме орендну плату за договором або використовуватиме земельну ділянку всупереч умовам договору (наприклад, забруднюватиме землю, не вноситиме добрива тощо), то він може втратити прерогативу укладення договору оренди землі на новий строк.

Для реалізації свого переважного права орендар має повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору.

Місцева рада у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди невитребуваної землі, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Разом із тим, орендар вправі оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди невитребуваної землі.

Звертатися при цьому потрібно до місцевого або господарського суду залежно від статусу орендаря (фізособа чи ФОП або юрособа) у порядку цивільного чи господарського судочинства відповідно. На цьому наголошує Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.02.19 р. у справі № 802/390/18-а (ЄДРСР, реєстр. № 80427398).

Договори, укладені до 15.07.20

Пролонгація/укладення на новий строк таких договорів відбувається за старими правилами, що містились у ст. 33 Закону № 161 до внесення змін до неї Законом № 340.

З їх аналізу слідує, що цими нормами також закріплено дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі:

  • переукладення договору оренди землі на новий строк (частини 1-5); та
  • т. зв. «автоматичне» поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6).

Перша із вказаних вище підстав застосовується тоді, коли котрась зі сторін бажає змінити істотні умови договору оренди землі. Якщо ініціатором змін є місцева рада, то причиною такої ініціативи зазвичай є поява іншого потенційного орендаря, що пропонує за невитребувану землю більшу орендну плату. Саме тут і має працювати переважне право попереднього добросовісного орендаря на укладення договору оренди на новий строк, механізм застосування якого закріплений у перших п’яти частинах ст. 33 Закону № 161.

Принципово інший підхід закладений у ч. 6 ст. 33 Закону № 161: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Такий механізм застосовується у випадку, коли у сторін договору немає потреби коригувати досягнуті раніше домовленості, і вони не бажають припиняти орендні відносини.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.18 р. у справі № 594/376/17-ц (ЄДРСР, реєстр. № 73532500) та Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 21.02.18 р. у справі № 917/773/17 (ЄДРСР, реєстр. № 72448639) дійшли обґрунтованого висновку, що передбачені ст. 33 Закону № 161 дві правові підстави поновлення договору оренди землі є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. А тому вони не можуть бути застосовані одночасно.

З огляду на це орендар, вирішуючи питання про поновлення договору оренди невитребуваної землі на новий строк, має одразу визначитись, який з описаних вище двох шляхів він обирає. Адже якщо орендар пройде досудову процедуру поновлення договору оренди за ч. ч. 1-5 ст. 33, а позовні вимоги обґрунтовуватиме ч. 6 ст. 33, це може мати наслідком відмову судом у задоволенні такого позову.

Яскравим прикладом описаної ситуації є у постанова від 21.02.18 р. у справі № 917/770/17 (ЄДРСР, реєстр. № 72448743), де Верховний Суд зазначив, що «сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч. 6 ст. 33 Закону № 161, не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди. . . . Верховний Суд вважає за необхідне зазначити, що позивачем вибрано невірний спосіб захисту свого порушеного права, що має наслідком відмову у даному позові з заявлених підстав та за заявленими вимогами, однак дана обставина не звільняє позивача від обов’язковості укладання додаткової угоди з відповідачем на погоджених ними умовах відповідно до вимог ч. 5 ст. 33 Закону про оренду землі».

Обравши правову підставу, орендар невитребуваної землі має здійснити цілу низку заходів, необхідних для поновлення договору в одному чи в іншому випадку. Розглянемо їх детально.

Алгоритм поновлення договору за ч. ч. 1-5 ст. 33

В загальному він виглядає наступним чином:

До вказаного у етапі І листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі потрібно додати проєкт додаткової угоди до договору, де відобразити нову редакцію пунктів договору, які орендар бажає змінити.

Такого листа необхідно направити не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Однак якщо договором передбачений строк тривалістю більше місяця, то орендар має повідомити орендодавця у такий передбачений договором строк.

Повідомлення про поновлення договору оренди та додаткову угоду радимо направляти цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Або ж вручати ці документи місцевій раді нарочно під розписку її уповноваженої особи про отримання.

Дотримання цих правил не буде зайвим, оскільки судові інстанції неоднозначно вирішують питання щодо належних та достатніх доказів повідомлення орендодавця про переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі. Так, Верховний Суд у постанові від 10.01.19 р. у справі № 904/9158/17 (ЄДРСР, реєстр. № 79207554) дійшов висновку, що на підтвердження цього факту достатньо рекомендованого відправлення на адресу орендодавця (ф. 103). Однак при вирішенні справи 594/340/17 (постанова від 12.12.18 р., ЄДРСР, реєстр. № 78715536) Верховний Суд був більш суворим – він зазначив, що належним доказом у даному випадку є повідомлення про вручення орендодавцю листа-повідомлення разом із додатковою угодою до договору оренди землі.

При реалізації етапу ІІ слід враховувати, що законодавець надає орендодавцю (у даному випадку – місцевій раді) місячний строк для розгляду надісланого орендарем листа-повідомлення, перевірки проєкту додаткової угоди на відповідність вимогам законодавства та узгодження із орендарем змін до договору.

За наявності згоди зі всіма умовами додаткової угоди, надісланої орендарем, голова місцевої ради її підписує, завершуючи тим самим процес поновлення договору.

Якщо місцева рада заперечує проти поновлення договору оренди землі, вона у той же місячний строк має надіслати орендарю відповідний лист-повідомлення про таке заперечення.

У листі місцевої ради мають бути зазначені конкретні законодавчі приписи (вимоги закону), яким не відповідає повідомлення орендаря та/або проєкт направленої ним додаткової угоди. Так само у випадку незгоди із запропонованими орендарем змінами до договору оренди невитребуваної землі, місцева рада має запропонувати свою редакцію таких умов договору На цьому наголошує Верховний Суд у постанові від 10.01.19 р. у справі № 918/850/17 (ЄДРСР, реєстр. № 79207509).

При цьому якщо згоди щодо зміненого розміру орендної плати чи інших істотних умов договору сторонам досягнути не вдалося, то переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Реалізація етапу ІІІ окрім позасудового (добровільного) порядку можлива і з залученням суду. Так, якщо впродовж місячного строку місцева рада безпідставно не підписує додаткову угоду (необґрунтовано відмовляє, несвоєчасно заперечує, зволікає у підписанні), орендар вправі звернутися до суду за захистом своїх прав.

Обґрунтовувати свої вимоги йому варто посиланням на ч. 11 ст. 33 Закону № 161 у редакції, яка була чинна до внесення змін Законом № 340. У такому разі належним способом захисту прав орендаря буде позов про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах (постанова Верховного Суду від 10.01.19 р. у справі № 918/850/17, ЄДРСР, реєстр. № 79207509).

У позові варто обґрунтувати наявність та додати докази на підтвердження таких фактів:

  • належного виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди землі;
  • своєчасного повідомлення місцевої ради про намір орендаря скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
  • надіслання разом із листом-повідомленням проєкту додаткової угоди до договору;
  • надання обома сторонами згоди щодо нових істотних умов договору оренди невитребуваної землі;
  • відсутності протягом місяця заперечень місцевої ради щодо поновлення договору оренди на новий строк.

Наявність саме цих юридичних фактів має встановити суд для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно із частинами 2-5 ст. 33 Закону № 161. Про це зазначає Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.18 р. у справі № 594/376/17-ц (ЄДРСР, реєстр. № 73532500), висновки якої згідно із діючими редакціями процесуальних кодексів України мають враховувати нижчестоящі суди при застосуванні зазначеної статті.

«Автоматичне» поновлення договору оренди землі

З буквального тлумачення ч. 6 ст. 33 Закону № 161 у редакції, яка була чинна до внесення змін Законом № 340, слідує, що для поновлення договору оренди на її підставі необхідна наявність лише двох обставин:

  • продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди невитребуваної землі; та
  • відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

За одночасної наявності таких обставин законодавець встановлює, що «договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах».

А це означає, що за такого формулювання договір оренди має пролонгуватися автоматично, в силу закону, без оформлення поновлення договору будь-якими документами (у т.ч. додатковими угодами).

Однак вже наступним реченням ч. 6 ст. 33 Закону № 161 законодавець фактично нівелював конструкцію автоматичного поновлення, зазначаючи про необхідність укладення додаткової угоди та визначаючи осіб, уповноважених на підписання такої угоди.

Окрім того, Велика Палата Верховного Суду у своїх останніх постановах з цього приводу (від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц, ЄДРСР, реєстр. № 92270706 та № 92270705 відповідно) зазначила, що «виникненню в орендодавця обов’язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону № 161. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором».

Тобто, на думку Великої Палати ВС, потрібно доводити наявність не двох фактів (про які йшлося вище), а п’яти. Ними є:

  • належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди землі;
  • повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (за процедурою та зі застереженнями, вказаними у етапі І попереднього розділу);
  • надіслання разом із листом-повідомленням проєкту додаткової угоди до договору;
  • продовження користування орендарем земельною ділянкою;
  • відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Тобто, Велика Палата Верховного Суду поширила ч. ч. 1-5 ст. 33 на випадок автоматичного поновлення договору оренди за ч. 6 цієї статті, чим фактично «стерла» принципові відмінності між ними.

При цьому оскільки ч. 6 ст. 33 Закону № 161 передбачає підписання додаткової угоди до договору оренди землі, Верховний Суд наразі непохитний у думці, що належним судовим способом захисту інтересів орендаря є подання позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк із викладенням у судовому рішенні змісту такої угоди (постанови Верховного Суду: від 26.01.21 р. у справі № 923/722/19, ЄДРСР, реєстр. № 94452491; від 23.12.20 р. у справі № 310/149/17, ЄДРСР, реєстр. № 93879630 та ін.).

Верховний Суд при викладенні такої позиції керується тим, що «сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди. Тож вимога про визнання поновленим договору оренди землі не є належним способом захисту у розумінні положень чинного законодавства».

Перспективи «автоматизму»

Наразі є надія, що Верховний Суд повернеться до логічної практики застосування ч. 6 ст. 33 Закону № 161, адже ним ухвалою від 14.01.2021 у справі № 903/1030/19 (ЄДРСР, реєстр. № 94287986) це питання знову передано на розгляд Великої Палати ВС.

Мотивована ця ухвала тим, що використання законодавцем формулювання «вважається поновленим» свідчить про застосування ним правової презумпції, тобто передбаченого законом правила, за яким на підставі встановлення певного факту чи фактичного складу (орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності протягом одного місяця після закінчення його строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні такого договору) виключається необхідність доведення інших фактів (повідомлення про реалізацію свого переважного права).

Ухвалою Великої Палати ВС від 20.04.21 р. у справі № 903/1030/19 (ЄДРСР, реєстр. № 96503159) розгляд цього питання відкладено на 06.07.21 р.

А до того часу сумлінні орендарі можуть забути про автоматичну пролонгацію договорів оренди невитребуваної землі. Наразі їм потрібно діяти активно:

  • не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити місцеву раду про свій намір поновити договір на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161;
  • додати до повідомлення проєкт додаткової угоди про поновлення договору на тих же умовах і на той же строк;
  • за відсутності заперечень місцевої ради проти цього протягом одного місяця після закінчення строку договору наполегливо домагатись підписання додаткової угоди про поновлення договору.

Якщо місцева рада адекватно не реагуватиме на таку вимогу, радимо не зволікати із зверненням до суду та визнавати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною у судовому порядку. Інакше існує ризик того, що Ваша земля матиме іншого користувача.

Отже, пролонгація договорів оренди невитребуваної землі можлива. Водночас, ця процедура залежить від часу укладення договору оренди та бажаного результату – залишення умов договору незмінними чи користування землею на інших умовах. Ну і, звичайно, орендарям потрібно враховувати вищевказану актуальну судову практику з цього питання.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *