Переважне право купівлі сільгоспземлі: хто та як може реалізувати

Опубліковано: The Ukrainian Farmer № 7, липень 2021 року

Липень вже настав, а тому практичних запитань, пов’язаних із укладанням договорів купівлі-продажу «підмораторних» наразі земельних ділянок сільгосппризначення, виникає дедалі більше. Нагадаємо, що мораторій на їх відчуження знімає Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.20 р. № 552-IX (надалі також Закон № 552).

Деякі із таких практичних запитань покликаний вирішити Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX (далі – Закон № 1423). Серед них – і деталізація процедури реалізації переважного права купівлі сільгоспземлі. У її нюансах і розбиратимемось далі.

Хто має право на переважне придбання сільгоспземлі?

Закон № 1423 вводить до Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) нову статтю – 1301, яка регулює порядок реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок сільгосппризначення, що перебувають у приватній власності. Вказана стаття визначає дві черги осіб, що мають переважне право на купівлю:

При цьому нова ст. 1301 ЗКУ передбачає, що її вимоги не поширюються на випадки продажу співвласнику земельної ділянки окремої частки у праві власності на таку земельну ділянку іншому її співвласнику. Адже у цьому разі застосуванню підлягає ст. 362 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Як реалізувати право на переважне придбання сільгоспземлі?

Відповідь на це запитання залежатиме від того, як відчужуватиметься земельна ділянка: на земельних торгах чи ні.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» від 18.05.2021 № 1444-IX, який набирає чинності 05.07.2021, у новій редакції буде викладено ст. 135 ЗКУ. В ч. 1 зазначеної статті міститиметься норма, згідно із якою порядок проведення земельних торгів, визначений ЗКУ, є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюється продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності.

В той же час у подальшому в ч. 1 ст. 135 вказано, що продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передача їх у користування, продаж прав емфітевзису, суперфіцію на них, можуть здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок. Виняток із цього правила єдиний – коли здійснюється продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження».

Це дає підстави для висновку, що власник сільгоспземлі сам вирішуватиме, продати свою землю через аукціон чи ні. Держава його до цього ніяк не змушуватиме.

Як діяти, коли земельна ділянка продається на аукціоні?

У разі продажу земельної ділянки сільгосппризначення через земельні торги та за наявності переважного права купівлі її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно намір щодо продажу земельної ділянки.

Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах здійснюється у порядку, визначеному ст. ст. 135-139 ЗКУ.

При цьому переважне право купівлі реалізується за умови, що пропозиція суб’єкта переважного права є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (земельних торгів), а також ним виконуються всі інші встановлені продавцем умови договору купівлі-продажу.

Реалізація переважного права в інших випадках

Якщо земельна ділянка продається не через земельні торги (а таких, вбачається, буде більшість), то за наявності переважного права купівлі її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки подати заяву про державну реєстрацію наміру її продажу нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору.

Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб’єкт переважного права, який бажає ним скористатися, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права, який виявив бажання ним скористатися, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.

У разі якщо протягом місяця такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом, вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

При зміні власником земельної ділянки ціни та інших умов договору купівлі-продажу, передбачена вище процедура здійснюється повторно.

Якщо земельна ділянка продана з порушенням переважного права її купівлі, суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Як передати переважне право?

Таку можливість Закон № 1423 надає тільки суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, який не може набувати її у власність. Яскравим прикладом цього є орендар-юридична особа, який до 01.01.2024 не вправі придбавати підмораторні наразі землі. Тож такий орендар у разі продажу до вказаної дати земельної ділянки її власником, може передати своє переважне право купівлі іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку (наприклад, громадянину України у розглядуваному випадку).

Передача здійснюється за письмовим договором між суб’єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Істотні умови такого договору наразі не визначені, тож, враховуючи принцип для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в ст. ст.  3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору, який полягає, в тому числі, у вільному визначенні сторонами умов договору, можна констатувати, що передача переважного права купівлі сільгоспземлі може здійснюватися як на безоплатній, так і на оплатній основі.

Переважне право купівлі, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.

Про передачу переважного права особа, яка його передає, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

У разі, якщо після повідомлення нотаріусом суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки про намір власника щодо її продажу суб’єкт переважного права передав таке право іншій особі, суб’єкт переважного права зобов’язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів. При цьому про таку передачу переважного права особа, яка його передала, зобов’язана повідомити організатора земельних торгів у порядку та у строк, що вказані вище.

До особи, якій передано переважне право, переходять права та обов’язки за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільгосппризначення може бути передано його суб’єктом іншій особі лише один раз. Передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.

Цілком зрозуміло, що після відкриття ринку сільгоспземлі практичних запитань щодо реалізації переважного права її купівлі значно побільшає. Та це характерно для будь-якого нового явища, тож боятися цього не слід.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *