Оренда невитребуваних паїв: відповіді на найактуальніші запитання

Опубліковано: Землевпорядний вісник № 4/2021

Кому актуально?

Земельний кодекс України 1990 року передбачав, крім державної та приватної, також колективну форму власності. Суб’єктами права колективної власності на землю визнавались колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, у тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.

В той же час, Конституція України не передбачає такої форми власності, як колективна. Тож державою наприкінці минулого століття було розпочато процедуру переведення майна із колективної у приватну власність. В процесі проведення розпаювання у колективній власності фактично залишилась певна частина земель, які увійшли до площ, що паювались, але протягом багатьох років так і не були затребувані їх власниками (т.з. «невитребувані паї»), і право приватної власності на які не виникло. Загальна площа таких земель в межах України становить за різними оцінками більше мільйона гектарів.

В результаті землі, що формально продовжують перебувати у колективній власності, фактично не мають власника, за них не сплачується плата за землю. Легально оформити право їх оренди було неможливо.

Тож законодавець в Законі України № 899[1] передбачив право органу розпорядження землею передавати такі землі в оренду. В подальшому Закон № 2498[2] вніс суттєві корективи у питання оренди невитребуваної землі.

В подальшому відповімо на найпоширеніші запитання у цій сфері.

Нерозподілені ЗД та невитребувані земельні частки (паї): у чому відмінність?

Стаття 13 Закону № 899 під нерозподіленою земельною ділянкою визначає ділянку, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

Термін «невитребувані» вказаний Закон застосовує до земельних часток (паїв), на які не отримано документів, що посвідчують право на них, або до земельних часток (паїв), право на які посвідчено відповідно до законодавства, але які не були виділені в натурі (на місцевості).

Із наведених визначень одразу впадає в око, що нерозподіленими є саме земельні ділянки, а невитребуваними – земельні частки (паї).

Чи можна передавати в оренду невитребувані паї до їх формування у ЗД?

У ч. 2 ст. 791 ЗКУ[3] передбачено, що формування земельних ділянок здійснюється, у тому числі, за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). У такому проекті визначаються (ч. 2 ст. 7 Закону № 899):

  • місце розташування земельних ділянок;
  • їх межі та площі сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв);
  • земельні ділянки, що передаються у комунальну власність;
  • цільове призначення земельних ділянок;
  • обмеження у використанні земельних ділянок.

Характеристики нерозподілених земельних ділянок в силу вищенаведеної дефініції визначаються відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Тож нерозподілені земельні ділянки є сформованими на підставі такого проекту землеустрою.

Стосовно невитребуваних паїв, то відповідно до ч. 3 ст. 13 Закону № 899 їх можна передавати в оренду лише після формування у земельні ділянки.

Тож передача місцевою радою земельних часток (паїв) до здійснення всіх дій щодо формування земельних ділянок слугуватиме підставою для визнання недійсним договору оренди землі та повернення земельних часток (паїв).

Таке твердження ґрунтується і на висновку Верховного Суду, викладеного ним у постанові від 16.01.2019 року у справі № 902/569/17[4] (ЄДРСР, реєстр. № 79397849): «чинне законодавство, зокрема, Закон України № 899, не передбачає повноважень державних органів чи органів місцевого самоврядування передавати в оренду земельні частки (паї) до їх формування у земельні ділянки».

Як перетворити невитребуваний пай у ЗД?

Гадаємо, що саме з цією метою Законом № 2498 органи розпорядження землею було наділено повноваженнями щодо інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення. Так, ст. 35 Закону № 858[5] було доповнено положеннями, згідно із якими сільські, селищні, міські ради, на території якої знаходиться масив земель сільськогосподарського призначення, вправі приймати рішення про проведення інвентаризації такого масиву в усіх випадках, окрім як щодо земель державної власності. Невитребувані паї не є державною власністю, а тому місцеві ради можуть ініціювати проведення інвентаризації таких земель.

При проведенні інвентаризації масиву земель сільгосппризначення здійснюються заходи щодо:

  • внесення до Державного земельного кадастру (ДЗК) відомостей про сформовані земельні ділянки, відомості про які не внесені до ДЗК;
  • формування невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок;
  • формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення під польовими дорогами;
  • формування земельних ділянок сільгосппризначення під полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, які обмежують масив та земельні ділянки, розташовані уздовж масиву.

За результатами проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення відомості про такий масив та про земельні ділянки, розташовані в ньому (у разі їх формування або за відсутності відомостей про них у ДЗК), вносяться до ДЗК, про що замовник документації із землеустрою письмово повідомляє власників та користувачів земельних ділянок.

Тож для формування земельних ділянок із невитребуваних земельних часток (паїв) місцева рада вправі прийняти рішення щодо проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення. Таке рішення є підставою для розробки відповідної технічної документації із землеустрою.

Склад цієї техдокументації визначений у ст. 57 Закону № 858.

Або ж, як і раніше, місцева рада для формування земельних ділянок відповідно до ст. 11 Закону № 899 вимагатиме від орендаря розробити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) щодо кожної земельної ділянки, сформованої із невитребуваного паю.

Передача в оренду: чи необхідні торги?

Стаття 134 ЗКУ передбачає обов’язковість продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок або прав на них (у т.ч. оренди). Однак вказана стаття стосується лише державної чи комунальної землі.

Водночас, згідно з Указом Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 08.08.1995 № 720/95 земельна частка (пай) визначається у колективній власності на землю кожного члена КСП, сільгоспкооперативу, сільськогосподарського АТ без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Отже, у процесі розпаювання земля переходила із колективної в приватну власність. Тож такі ділянки не відносяться ні до державної, ані до комунальної власності.

Це означає, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки передаються в оренду без проведення земельних торгів.

З цим погоджується і Верховний Суд у низці рішень, одним із останніх з яких на сьогодні є постанова від 28.10.2020 у справі № 923/965/19[6]: «нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних органів до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку. Тому надання таких земель у користування здійснюється без проведення земельних торгів».

Хто передає в оренду?

До 01.01.2019 повноваження передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї в межах населених пунктів належали відповідним сільським, селищним, міським радам, поза межами – райдержадміністраціям.

З початком 2019 року (дати набрання чинності Законом № 2498) повноваження щодо передачі в оренду нерозподілених ЗД/невитребуваних паїв райдержадміністрації втратили. Тож зі вказаної дати передавати в оренду ці земельні ділянки вправі виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована «нічийна» земля. Тобто, з 01.01.2019 розташування такої земельної ділянки в межах чи поза межами населеного пункту вже не має значення – орендодавцем виступатиме виключно місцева рада.

Які істотні умови договору оренди?

Оскільки нерозподілені ЗД/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, до договорів оренди таких ділянок застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільгоспземлі.

Тож встановлення переліку істотних умов договору оренди нерозподілених ЗД/невитребуваних паїв слід починати із загального законодавства – ст. 638 ЦКУ[7] та ст. 180 ГКУ[8]. З аналізу вказаних норм слідує, що всі істотні умови договору можна умовно розділити на три групи:

  • загальні – умови, що мають бути погоджені сторонами при укладанні будь-якого договору (в тому числі, і договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення)
  • спеціальні – умови, визначені законодавством, що регулює договір певного виду (або є необхідними для договорів даного виду)
  • заявлені стороною – умови, обов’язкові до погодження за заявою хоча б однієї зі сторін договору.

ЦКУ та ГКУ по-різному регулює питання загальних істотних умов. А тому якщо орендарем виступає фізична особа, слід керуватися ЦКУ. В такому разі сторони при укладенні будь-якого договору мають погодити лише його предмет (ч. 1 ст. 638 ЦКУ).

Коли орендарем виступатиме юридична особа або ФОП (тобто суб’єкт господарювання), загальних істотних умов договору вже три – окрім предмету, сторони мають дійти згоди також стосовно ціни і строку дії договору (ч. 3 ст. 180 ГКУ).

Спеціальні істотні умови вміщені у ч. 1 ст. 15 Закону № 161[9]. І якщо до 05.04.2015 кількість спеціальних істотних умов договору оренди землі становила аж 11, наразі їх залишилось лише три. Це:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Що обов’язково потрібно вказати при визначенні строку?

Тут варто пам’ятати, що договір оренди нерозподіленої ЗД/невитребуваного паю укладається під т.зв. скасувальною обставиною: на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Про це обов’язково зазначається у договорі оренди.

Разом із тим, місцева рада зобов’язана повідомити власників земельних часток (паїв) чи їх спадкоємців, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

Це означає, що такий договір оренди діятиме, допоки власник паю не оформить своє право власності на відповідну земельну ділянку. Одночасно із фактом державної реєстрації права власності на ЗД припиняється і договір оренди. Це відбувається автоматично без складання сторонами будь-яких договорів (додаткових угод) про його припинення. Державна реєстрація припинення права оренди проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку.

Слід зауважити, що Законом № 2498 встановлений граничний термін – 01.01.2025 – до якого власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець має оформити право власності на земельну ділянку. Якщо він цього не зробить, вважатиметься таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Після цієї дати така ділянка за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Тож якщо до 01.01.2025 власник або його спадкоємець не оформить своє право власності на ЗД, договір оренди нерозподіленої ЗД/невитребуваного паю діятиме до моменту оформлення комунальної власності на таку ділянку. З моменту держреєстрації права власності територіальної громади на ЗД автоматично припинятиметься і договір оренди (без складання сторонами будь-яких договорів (додаткових угод) про його припинення).

Разом із тим, місцева рада не вправі передавати земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), у приватну власність протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на таку ділянку (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

Як визначити орендну плату?

Найголовніше, що потрібно враховувати – що нерозподілені ЗД/невитребувані паї не відносяться ні до державної, ні до комунальної власності. А тому при встановленні плати за користування ними її розмір, спосіб та строки сплати, умови розрахунку, порядок внесення і перегляду цілковито віддані на розсуд сторін.

Тому в договорі оренди сторони можуть визначити розмір плати за оренду нерозподілених ЗД/невитребуваних паїв у фіксованій сумі, відсотковому відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погодити інший механізм визначення розміру такої орендної плати. Головне, щоб він був життєздатним, не допускав неоднозначного тлумачення та відповідав внутрішній волі сторін.

Також сторони не обмежені будь-якими граничними розмірами орендної плати за такі землі та можуть обчислювати розмір орендної плати без урахування індексації. Таке право сторін передбачене в п. 10 Типового договору оренди землі[10].

На практиці місцеві ради часто нехтують такою можливістю і наполягають на укладенні договорів оренди зазначених ЗД «за образом та подобою» комунальних ЗД. Та, наголошуємо ще раз, така вимога законодавчо не обґрунтована.

Типовий договір: якщо недотримано?

В ч. 4 ст. 179 ГКУ міститься положення, згідно із яким при укладенні господарських договорів . . . сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

В Типовому договорі оренди землі закріплено значно більше умов, ніж в ч. 1 ст. 15 Закону № 161. Зокрема, в Типовому договорі є розділи «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки», «Ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини», «Умови використання земельної ділянки», «Умови повернення земельної ділянки», «Страхування об’єкта оренди» та ін.

А тому при визначенні переліку істотних умов неминуче постає питання, чи є умови, передбачені Типовим договором оренди землі, істотними умовами договорів оренди нерозподілених ЗД/невитребуваних паїв.

Вважаємо, що правило ч. 4 ст. 179 ГКУ працює беззастережно у випадках, коли зміст типового договору повністю узгоджується із приписами закону, на виконання якого такий договір був затверджений.

У нашій ситуації, коли перелік умов Типового договору оренди землі значно ширший переліку істотних умов за ч. 1 ст. 15 Закону № 161, застосуванню підлягає вказаний Закон як нормативно-правовий акт вищої юридичної сили.

Таке застосування відповідає принципу ієрархічної колізії, суть якого у тому, що за суперечності між нормативно-правовими актами різної юридичної сили дії застосовується акт, юридична сила якого вища. До речі, принцип ієрархічної колізії знайшов відображення і в діючих з 2017 року редакціях усіх процесуальних кодексів України.

Тож можна констатувати, що у розглядуваній ситуації перевагу має ч. 1 ст. 15 Закону № 161, яка визначає вичерпний перелік спеціальних істотних умов договору оренди землі.

Поряд із цим, додаткові умови Типового договору в силу ч. 2 ст. 15 Закону № 161 можуть зазначатися за згодою сторін в договорі оренди. Це означає, що такі умови будуть істотними за відповідної заяви хоча б однієї сторони (вказана вище третя група істотних умов). З іншого боку, якщо жодна зі сторін не заявила про необхідність погодження тих умов, які визначені Типовим договором оренди землі, але які не передбачені в ч. 1 ст. 15 Закону № 161, то такі умови істотними не є.

Наприклад, якщо ні орендар, ні орендодавець не заявили про необхідність досягнення згоди щодо страхування земельної ділянки, відсутність цієї умови не буде впливати на факт укладення чи дійсності договору оренди такої землі.

Підтвердження цьому знаходимо і в судовій практиці Верховного Суду України: у постановах від 14.05.2014 у справі № 6-48цс14[11] та від 04.06.2014 у справі № 6-55цc14[12] він висловив правову позицію, згідно із якою невідповідність спірного договору оренди землі Типовому договору оренди землі не є підставою для визнання вказаного договору недійсним відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону № 161.

Чи потрібне нотаріальне посвідчення?

За загальним правилом ст. 14 Закону № 161, договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Тож, закон не передбачає обов’язкове нотаріальне посвідчення договору оренди нерозподілених ЗД/невитребуваних паїв. Водночас, таке посвідчення може бути закріплене рішенням орендодавця.

Державна реєстрація права оренди

Раніше реєстрація договорів оренди невитребуваних паїв проводилася виконавчими комітетами сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) згідно із Порядком, затвердженим постановою КМУ від 24.01.2000 № 119.

Оскільки наразі нерозподілені ЗД/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то питання їх держреєстрації вирішується так само, як і стосовно інших ЗД.

Так, на сьогоднішній день державна реєстрація договорів оренди ЗД не передбачена, реєструється саме право оренди таких ділянок.

З 01.01.2016 реєстрація права оренди невитребуваних земельних ділянок здійснюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав) відповідно до нової редакції Закону № 1952[13].

Тобто, з цієї дати при укладанні договору оренди нерозподіленої ЗД/невитребуваного паю право оренди реєструється в Держреєстрі прав без держреєстрації права власності на такі земельні ділянки (ч. 1 ст. 30 Закону № 1952).

Якщо право оренди не зареєстровано, таке право у орендаря не виникає. І для виникнення права оренди орендарю потрібно невідкладно вжити заходів щодо його реєстрації.

У випадку, коли договір оренди укладено до 01.01.2016 і зареєстровано у відповідній раді, то додатково реєструвати право оренди в Держреєстрі прав не обов’язково.

Припинення договору за наявності посівів/насаджень на ЗД

Частина 3 ст. 13 Закону № 899 передбачає, що у разі, якщо договір оренди нерозподіленої ЗД/невитребуваного паю закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. У свою чергу, власник ЗД має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Відносно багаторічних насаджень вказаний Закон такої прямої норми не містить.

Свого часу Верховний Суд України, вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норм матеріального права, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-14цс15[14] зазначив, що згідно із ч. 2 ст. 22, ст. 19 ЗКУ багаторічні насадження – це різновид сільськогосподарських угідь, що відносяться до земель сільськогосподарського призначення.

У відповідності до ст. 79 ЗКУ та ст. 373 ЦКУ право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї земельної ділянки, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Багаторічні насадження не можуть розглядатися як окремий об’єкт права власності без земельної ділянки, на якій вони знаходяться, оскільки є складовою частиною земельної ділянки.

Підтримуючи цю позицію, Верховний Суд у постановах від 08.08.2019 у справі № 495/3689/13-ц[15], від 17.10.2019 у справі № 495/5360/13-ц[16], від 06.02.2020 у справі № 495/5083/15-ц[17] вказав, що з часу передачі земельних ділянок у власність фізичних осіб останні стали відповідно і власниками багаторічних насаджень.

Тож у випадку припинення договору оренди нерозподіленої ЗД/невитребуваного паю у зв’язку із держреєстрацією на неї права приватної чи комунальної власності, власником закладених орендарем на такій ділянці багаторічних насаджень стане фізична особа – власник паю (його спадкоємець) або територіальна громада.

Орендар може хіба що вимагати від такого власника відшкодування його витрат на закладення багаторічних насаджень. Та й то у випадку, якщо таке право передбачене договором оренди…

Таким чином, оренда невитребуваних паїв наразі є певним правовим компромісом, оскільки її орендодавцем виступає не власник чи уповноважена ним особа, а місцева рада. Передача таких земельних ділянок в оренду не потребує проведення аукціону, що залишає певну ймовірність корупційної складової, коли на користування нею претендують декілька потенційних орендарів. Умови договору оренди невитребуваних паїв такі ж, як і при оренді приватних сільгоспземель, за єдиним виключенням: договір оренди нерозподіленої ЗД/невитребуваного паю укладається під т.зв. скасувальною обставиною – на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

[1] Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV.

[2] Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10.07.2018 № 2498-VIII.

[3] Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

[4] https://reyestr.court.gov.ua/Review/79397849

[5] Закон України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV.

[6] https://reyestr.court.gov.ua/Review/92500268

[7] Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

[8] Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV.

[9] Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

[10] Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

[11] https://reyestr.court.gov.ua/Review/38825242

[12] https://reyestr.court.gov.ua/Review/39186262

[13] Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

[14] https://reyestr.court.gov.ua/Review/42886580

[15] https://reyestr.court.gov.ua/Review/83553457

[16] https://reyestr.court.gov.ua/Review/85075438

[17] https://reyestr.court.gov.ua/Review/87453210


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *