Земельний сервітут – альтернатива оренді?

Опубліковано: АгроПро № 13/2021

У сільгоспвиробників нерідко виникає необхідність проїхати, пройти або прокласти меліоративну систему (систему для зрошення) через сусідню земельну ділянку, яка належить іншій особі. Також на земельних ділянках сільгосппризначення виникає потреба  встановлювати споруди опорних конструкцій повітряних ліній електропередачі, трансформаторних підстанцій, розподільних пунктів, пристроїв і споруд тощо.

Аби це зробити з дотриманням законодавства,  доцільно встановлювати земельний сервітут.

На сьогодні  часто доводиться чути думку, що сервітут є альтернативою оренді землі. З одного боку  земельний сервітут, як і оренда, відноситься до видів користування чужою земельною ділянкою. Але з іншого за правовою природою, метою та підставою оренда та сервітут мають різну мету та цілі встановлення. Також різняться і завдання, які вирішуються за допомогою цих інститутів. Тому сервітут навряд чи може виступати альтернативою оренді.

На  характерних ознаках, особливостях та відмінностях сервітуту від оренди  зосередимось далі.

Правова природа сервітуту

 Право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками) (ч. 1 ст. 98 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ).

Цей інститут виник ще за часів римської імперії, про що свідчать письмові пам’ятки римського права. Сервітутом називали абсолютне за характером захисту право користування чужою річчю. Найдавнішими є сільські предіальні сервітути. Першими з’явилися такі життєво важливі для сільського господарства сервітути, як:

1) право проходу через чужу ділянку;

2) право проходу і прогону худоби через чужу ділянку;

3) право проходу, прогону худоби і проїзду возом;

4) право провести воду з ділянки сусіда на свою землю.

Дещо пізніше, зі зростанням міста Риму, з’явилися міські предіальні сервітути, першим з яких певно був «servitus cloacae mittendae» – право провести через чужу землю нечистоти зі свого двору в більшу міську клоаку. Ситуація дещо змінилася після появи у II ст. до н.е. персональних сервітутів, тобто таких, що пов’язані не з певною річчю, а належать певній особі.

В сучасному українському законодавстві загальні положення про сервітут містяться в главі 32 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) та главі 16 ЗКУ. Суть цього інституту залишилась незмінною – власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення на свою користь права користування чужою земельною ділянкою.

 Відмінності між сервітутом та орендою

Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею (ч. 5 ст. 403 ЦКУ, ч. 3 ст. 98 ЗКУ).

Оренда ж передбачає передачу орендареві усіх прав щодо володіння та користування об’єктом оренди, права орендаря не можуть бути обмежені власником (ст. ст. 24, 25 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Відтак, за договором сервітуту, на відміну від договору оренди землі, жодну із правомочностей власника земельної ділянки набувач сервітуту в повному обсязі не отримує.

Сервітут є найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений, та встановлюється виключно у разі, коли потреби особи, в інтересах якої він встановлюється, не можуть бути задоволені іншим способом (ч. 4 ст. 98 ЗКУ, ч. 1 ст. 401 ЦКУ).

Відтак, земельний сервітут встановлюється у виняткових випадках – коли в інший спосіб добратися до ділянки неможливо.

У ст. 99 ЗКУ визначені види права земельного сервітуту, серед них:

  • право проходу та проїзду на велосипеді;
  • право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
  • право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм);
  • право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
  • право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;
  • право прогону худоби по наявному шляху;
  • інше.

Мета користування ділянкою на умовах сервітуту має бути чітко визначена і  особа, яка вимагає його встановлення має обов’язково зазначити конкретний його вид.

Земельний сервітут не підлягає відчуженню, не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (ч. 4 ст. 403 ЦКУ, ч. 2 ст. 101 ЗКУ). Винятками із цього правила є встановлення земельного сервітуту для спорудження/розміщення об’єкту нафтогазовидобування, об’єкту трубопровідного транспорту, об’єкту енергетики, передачі електричної енергії.

На відміну від сервітуту право оренди земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу орендарем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом (ч. 5 ст. 93 ЗКУ).

Спільним є те, що і  земельний сервітут, і право оренди зберігаються у разі переходу до іншої особи права власності на земельну ділянку, щодо якої вони встановлені.

Види сервітутів

Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими (ч. 2 ст. 98 ЗКУ).

Прикладами постійного сервітуту є право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; право на розміщення об’єктів трубопровідного транспорту. Тобто, до постійних належать земельні сервітути, при яких за допомогою однієї земельної ділянки (її частини) на постійній основі обслуговується інша земельна ділянка або певна особа.

Прикладом тимчасового земельного сервітуту є встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд. По завершенню будівництва чи ремонту будівлі (споруди) дія цього земельного сервітуту припиняється.

Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут) (ч. 2 ст. 401 ЦКУ). Найпоширенішим наразі прикладом встановлення особистого земельного сервітуту є право певної особи на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм) на земельних ділянках комунальної власності.

Залежно від підстави виникнення сервітути можна класифікувати на чотири види: встановлені договором, законом, заповітом, рішенням суду.

Зауважу, що донедавна можливість встановлення земельного сервітуту за законом залишалася суто теоретичною, оскільки чинне законодавство України не передбачало випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на підставі закону.

З набуттям чинності  з 01.07.2021 р. оновленої ч. 6 ст. 371 ЗКУ власники та користувачі земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільгосппризначення, зобов’язані надавати право сервітуту для забезпечення проходу (проїзду) іншим власникам та користувачам земельних ділянок до належної їм на відповідному праві земельної ділянки.

На інших підставах встановлення сервітуту зупинимось детальніше.

Договірний сервітут

Загальні вимоги

Сторонами договору земельного сервітуту є власник/довірчий власник/користувач земельної ділянки будь-якої форми власності (приватної, державної, комунальної) з одного боку та особа, яка вимагає його встановлення (сервітуарій).

Об’єктом договору земельного сервітуту є земельна ділянка (вкрай рідко) або її частина (у більшості випадків).

Чинним законодавством України не закріплений перелік істотних умов саме для договору земельного сервітуту, як наприклад, для договору оренди землі. Так само в підзаконних нормативно-правових актах не знайти типового або примірного договору земельного сервітуту. Тож при підготовці та укладенні договорів сервітуту сторонам необхідно керуватися вже названими вище главами 32 ЦКУ та 16 ЗКУ, а також загальними положеннями ЦКУ (глави 52, 53) та главою 20 Господарського кодексу України (далі – ГКУ) щодо умов, порядку укладання, зміни та розірвання цивільно-правових (господарсько-правових) договорів. Розглянемо основні умови такого договору.

  1. Предмет договору сервітуту. Необхідно вказувати вид права земельного сервітуту та конкретні параметри земельної ділянки (її частини), відносно якої встановлюється сервітут (кадастровий номер, місце розташування, площа, цільове призначення і т.д.). Такі відомості зазначаються в договорі сервітуту відповідно до правовстановлюючих документів власника/користувача такої земельної ділянки та відомостей Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав).

Якщо договір земельного сервітуту укладається стосовно частини земельної ділянки, то в ньому обов’язково треба зазначити опис місця її розташування з визначенням меж поширення права земельного сервітуту на плані (схемі). Наприклад, таким чином: «Земельний сервітут встановлюється згідно із планом меж земельного сервітуту, який вміщений у додатку № 1 до Договору, що є його невід’ємною частиною, а саме багатокутником по точкам А-Б-В-Г-А».

  1. Строк дії договору земельного сервітуту. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку (ч. 2 ст. 403 ЦКУ). Однак відповідно до ч. 2 ст. 98 ЗКУ строк дії земельного сервітуту має бути вказаний обов’язково. При цьому він не може бути більшим за період, на який така земельна ділянка передана у користування землекористувачу.
  2. Плата за договором сервітуту. Користування земельною ділянкою на умовах сервітуту може бути як безоплатним, так і платним (ч. 1 ст. 98 ЗКУ). В останньому випадку у договорі потрібно встановити розмір плати за земельний сервітут та порядок розрахунків. На сьогодні жодною законодавчою нормою не встановлено ні мінімального, ні максимального розміру плати за користування землею за договором сервітуту. Також законодавство не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору сервітуту визначають розмір та порядок визначення такої плати на свій розсуд. Також варто передбачити відповідальність сервітуарія за її несплату/несвоєчасну сплату.

Звертаємо увагу, що власник земельної ділянки (її частини), у тому числі державної та  комунальної власності, яка  передається за договором сервітуту має сплачувати  плату за землю відповідно до  розділу ХІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ).  Натомість сервітуарії цю плату не справляють, в т.ч. коли об’єктом договору сервітуту є земельна ділянка державної чи комунальної власності. Тож власники земельних ділянок мають врахувати це при встановленні плати за договором сервітуту.

Форма договору сервітуту законодавством не становлена. Однак з аналізу норм ст. 208 ЦКУ можна дійти висновку, що договір сервітуту має бути укладений в письмовій формі.

Процедура укладання договору

Особі, зацікавленій у сервітуті варто направити власнику/користувачу земельної ділянки (цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення) або вручити особисто (із відміткою на своєму екземплярі) офіційну пропозицію про укладення договору сервітуту. Найкраще це оформити у вигляді проекту договору сервітуту, який підписати зі свого боку в двох примірниках.

Відповідно до ч. 4 ст. 180 ГКУ власник/користувач земельної ділянки повинен у 20-денний строк з дня отримання проекту договору підписати його або скласти протокол розбіжностей та надіслати його зацікавленій стороні у двох примірниках разом із підписаним договором.

Якщо у вказаний строк таких дій не було вчинено, зацікавлена сторона може звертатися до суду із вимогою про встановлення сервітуту.

У випадку, коли власник/користувач земельної ділянки направив протокол розбіжностей, то зацікавлена сторона зобов’язана протягом 20 днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду.

Обов’язкового нотаріального посвідчення договору сервітуту законодавство не вимагає, проте він може бути нотаріально посвідчений за домовленістю сторін (ст. 209 ЦКУ, ч. 2 ст. 100 ЗКУ).

При передачі земельної ділянки у користування її власник може передбачити  вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту у договорі оренди. Так вірно? Вірно При цьому йому потрібно посвідчити у нотаріуса відповідну заяву та  подати її державному реєстратору речових прав на нерухоме майно. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

Власник також має право  нотаріально посвідченою заявою скасувати таку вимогу і виключити відповідне обтяження із реєстру.

Договір сервітуту вступає в силу (є укладеним) з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (найчастіше в договорах моментом його вступу в дію передбачається день його підписання сторонами) або з дня нотаріального посвідчення – в разі такого посвідчення (ст. 640 ЦКУ). Проте, право користуватися землею виникає після реєстрації сервітуту у Держреєстрі прав (див. далі).

Сервітут за заповітом

За своєю правовою природою такий заповіт є правочином щодо обтяження земельної ділянки заповідача. Наприклад, батько склав заповіт на користь своїх двох синів, розпорядившись на випадок своєї смерті належними йому на праві приватної власності суміжними земельними ділянками сільгосппризначення – по одній для кожного.

При цьому якщо внаслідок особливостей ландшафту прохід/проїзд до другої ділянки є неможливим, то саме для неї встановлюється сервітут, адже другий спадкоємець змушений буде користуватися проходом через «чужу територію», тобто належну першому спадкоємцю. У заповіті може бути встановлено зобов’язання спадкоємця проводити, наприклад, щомісячну оплату за користування сервітутом.

Сервітут заноситься нотаріусом спочатку до заповіту, а потім до свідоцтва про право на спадщину, яке є підставою для державної реєстрації такого сервітуту.

Після смерті спадкодавця особа, на користь якої передбачено встановлення сервітуту, також має вчинити певний правочин – погодитися на встановлення сервітуту, прийнявши спадщину та вчинивши дії щодо його реєстрації.

Земельні сервітути, встановлені в заповіті, після прийняття спадкоємцем спадщини в подальшому можуть також переходити в спадщину. Особистий сервітут встановлюється в інтересах конкретного спадкоємця, і тільки ця особа має право користування ним. Особистий сервітут не підлягає відчуженню і не переходить після прийняття спадщини спадкоємцям надалі в спадщину. Він припиняється зі смертю спадкоємця, на користь якого він був встановлений.

 Встановлення земельного сервітуту в судовому порядку

Якщо власник земельної ділянки відмовляється укласти договір сервітуту зацікавлена  особа може звернутися до суду із відповідним позовом.  У позові потрібно навести наступні докази.

  1. Недосягнення із власником/користувачем земельної ділянки домовленості про встановлення сервітуту та про його умови. Так, вирішуючи справи цієї категорії, суди посилаються на положення ч. 3 ст. 402 ЦКУ, яка передбачає судове розв’язання спору лише у випадку, коли досудове врегулювання спірної ситуації не дало належного ефекту. Тому вкрай важливо дотримуватися процедури укладання договору сервітуту – направлення пропозиції, отримання протоколу розбіжностей та їх врегулювання.

Недотримання цієї процедури може мати наслідком відмову суду у задоволенні позову про встановлення сервітуту.

  1. Неможливості задоволення потреб зацікавленої особи іншим способом, аніж встановленням земельного сервітуту, а також найменшої обтяжливості обраного способу встановлення такого сервітуту для власника земельної ділянки. Такі умови встановлення сервітуту слідують із визначення цього правового інституту, а тому суди в усіх справах цієї категорії встановлюють наявність такої обставини.

Оскільки для встановлення факту існування вищенаведених умов необхідна наявність спеціальних знань, то без експерта тут не обійтися. Нагадаємо, що вже більше трьох років висновок експерта може бути підготовлений на замовлення учасника справи (в нашому випадку – зацікавленої у сервітуті особі) без  ухвали суду про призначення експертизи.

Державна реєстрація сервітуту

Земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно (ч. 2 ст. 100 ЗКУ, ч. 2 ст. 402 ЦКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952).

Відповідності до ч. 2 ст. 3 Закону № 1952 речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до нього, виникають з моменту такої реєстрації. Отже, права користування земельною ділянкою у сервітуарія виникають після реєстрації сервітуту у Держреєстрі прав.

Разом із тим, державна реєстрація сервітуту, що поширюється на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до ДЗК (ч. 11 ст. 791 ЗКУ).

Таким чином, наразі сервітут, що поширюється на частину земельної ділянки, може виникнути лише після внесення до ДЗК відомостей про таку частину ділянки, оскільки лише після такого внесення сервітут можна буде зареєструвати.

Для внесення до ДЗК відомостей про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється сервітут, заявник подає (ч. 2 ст. 29 Закону України від 07.07.2011 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон № 3613), п. 126 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 р. № 1051 (далі – Порядок № 1051):

1) заяву за формою згідно з додатком 25 до Порядку № 1051;

2) документи, на підставі яких набувається сервітут, із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється таке право;

3) документацію із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту;

4) електронний документ (його поняття мітиться у ст. 23 Закону № 3613, а вимоги до змісту, структури і технічних характеристик – у додатку 1 до Порядку № 1051).

Разом із тим, у відповідності до ст. 551 Закону України 22.05.2003 р. № 858-IV «Про землеустрій» технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту, включає:

а) пояснювальну записку;

б) технічне завдання на складання документації, затверджене замовником документації;

в) кадастровий план земельної ділянки із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту;

г) матеріали польових геодезичних робіт;

ґ) копії документів, що є підставою для виникнення сервітуту.

Із вищевикладеного слідує, що у договорі земельного сервітуту, заповіті або рішенні суду мають бути визначені межі частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту.

Отже, момент укладення договору сервітуту та виникнення у сервітуарія права користування земельною ділянкою не є тотожними та не збігаються в часі.

В результаті державної реєстрації сервітуту державний реєстратор формує витяг з Держреєстру прав, який підтверджує виникнення у сервітуарія права користування земельною ділянкою. Витяг надається в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі.

Припинення сервітуту

Підставами припинення сервітуту є (ст. 406 ЦКУ, ст. 102 ЗКУ):

1) поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом;

7) смерть особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути припинений також за рішенням суду. Зокрема, якщо він унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої його встановлено, за її цільовим призначенням. Або ж у випадку припинення підстав встановлення сервітуту.

Аналіз судової практики свідчить, що в судовому порядку сервітути припинялись вкрай рідко. Одне із поодиноких судових рішень про задоволення позовних вимог в цій категорії справ аргументовано тим, що сервітуарій систематично порушував умови договору, засмічував та захаращував частину земельної ділянки, стосовно якої було встановлено сервітут.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *