Вилучення земельних ділянок, наданих у постійне користування

Консультація опублікована в системі Expertus: Головбух-Агро

Запитання: Законом № 1423 (ст.149 ЗКУ) встановлено порядок вилучення земельних ділянок із постійного користування: «земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів, які здійснюють розпорядження земельними ділянками відповідно до їх повноважень». Чи свідчить вказана норма про можливість вчинення свавільних дій зі сторони таких розпорядників землі, зокрема ОТГ, по відношенню до земельних ділянок постійного користування ФГ (в т.ч. на стадії або під час прийняття рішення про їх викуп спадкоємцями)? Якщо так, то чи існують способи захисту, щоб попередити вчинення таких дій?

Відповідь: Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX (далі – Закон № 1423), який набрав чинності 27.05.2021, статтю149 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) було викладено у новій редакції.

Згідно із ч 1 вказаної статті земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням Верховної Ради АРК, Ради міністрів АРК, органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, що здійснюють розпорядження земельними ділянками відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗКУ з урахуванням вимог ст. 150 цього Кодексу.

Законом № 1423 розділ Х «Перехідні положення»  було доповнено п. 24, згідно із яким з дня набрання чинності цим пунктом (тобто, з 27.05.2021) землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад. І хоча вказаний пункт містить низку винятків із вказаного правила, вони не стосуються розглядуваного випадку.

Отже, у ситуації Запитувача правом вилучати земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, для суспільних та інших потреб наділятимуться саме місцеві ради.

Поряд із цим, у відповідності до ст. 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Основною метою ст. 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідності дотримання фундаментальних прав окремої людини (наприклад, рішення у справі «Спорронг і Льоннорт проти Щвеції» від 23.09.1982 р., «Новоселецький проти України» від 11.03.2003 р., «Федоренко проти України» від 01.06.2006 р.). Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено в структурі статті 1. Зокрема, необхідно щоб була дотримана обґрунтована пропорційність між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.

Отже, особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності мусить бути дотримано справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами власника.

Вищенаведені міркування Європейський суд з прав людини та національні суди застосовують не лише до речей (як рухомих, так і нерухомих), а і до майнових/речових прав. Відтак, наведену аргументацію можна застосувати і у спорі з місцевою радою щодо вилучення земельної ділянки із постійного користування.

Тим не менше, до напрацювання правозастосовчої (у тому числі судової) практики щодо тлумачення терміну «інші потреби» та повноважень місцевих рад у цій сфері, не можна виключати можливість вчинення свавільних дій зі сторони місцевих рад відносно земельних ділянок постійного користування ФГ (в т.ч. на стадії або під час прийняття рішення про їх викуп спадкоємцями).

Водночас, у ч. 2 нової редакції ст. 149 ЗКУ міститься норма, згідно із якою вилучення земельних ділянок здійснюється за письмовою згодою землекористувачів, а в разі незгоди землекористувачів – у судовому порядку. Справжність підпису на документі, що підтверджує згоду землекористувача на вилучення земельної ділянки, засвідчується нотаріально.

Тож за наявності постійного землекористувача та без його нотаріально посвідченої згоди місцева рада не вправі вилучати земельну ділянку без рішення суду. У разі, коли рада всупереч вказаній нормі ухвалить таке рішення, його слід одразу ж оскаржити до суду.

Питання тільки в тому, як підтвердити наявність постійного землекористувача, оскільки із запитання слідує, що засновник ФГ, якому земельна ділянка надавалась для ведення фермерського господарства, помер.

У цій ситуації варто подумати про застосування пануючої наразі позиції Верховного Суду щодо т.зв. «автоматичного» набуття фермерським господарством (ФГ) прав на земельну ділянку, надану членам господарства для ведення фермерства, з моменту держреєстрації такого ФГ. В обґрунтування цієї позиції ВС посилається на ст.12 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV (далі – Закон № 973) та ч.1 ст. 31 ЗКУ, відповідно до якої землі ФГ можуть складатися із:

а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі;

б) земельних ділянок, що належать громадянам – членам ФГ на праві приватної власності;

в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

При цьому ВС виходить із мети отримання земельних ділянок членами ФГ, якою власне і є ведення фермерського господарства. А оскільки таку діяльність здійснює саме ФГ як юридична особа, то з моменту створення ФГ відповідне речове право на такі ділянки належить такому ФГ.

Так, Велика Палата ВС у постановах від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16-ц, від 23.06.2020 у справі № 922/989/18, від 30.06.2020 у справі № 927/79/19 дійшла наступних висновків:

  1. Надана громадянину у встановленому порядку для ведення фермерського господарства земельна ділянка в силу свого правового режиму є такою, що використовується виключно для здійснення підприємницької діяльності, а не для задоволення особистих потреб. Суб’єктом такого використання може бути особа – суб’єкт господарювання за ст. 55 Господарського кодексу України.
  2. З моменту державної реєстрації ФГ та набуття ним прав юридичної особи таке господарство на основі норм права набуває як правомочності володіння і користування, так і юридичні обов’язки щодо використання земельної ділянки. У таких правовідносинах їх суб’єктом є не фізична особа – голова чи керівник фермерського господарства, а фермерське господарство як юридична особа.
  3. У разі смерті громадянина – засновника селянського (фермерського) господарства (фермерського господарства) право постійного користування земельною ділянкою, наданою для ведення фермерського господарства його засновнику, не припиняється зі смертю цієї особи, а зберігається за фермерським господарством, до якого воно перейшло після створення фермерського господарства.
  4. Підставою припинення права постійного користування земельною ділянкою, наданою громадянину для ведення фермерського господарства, є припинення діяльності такої юридичної особи як селянське (фермерське) господарство (фермерське господарство). У земельному законодавстві така підстава припинення права постійного користування фермерським господарством земельною ділянкою свого засновника як смерть громадянина – засновника СФГ відсутня.
  5. Звідси право постійного користування земельною ділянкою саме через перехід його до селянського (фермерського) господарства (фермерського господарства) не входить до складу спадщини. Спадкувати можна права померлого засновника (члена) щодо селянського (фермерського) господарства (фермерського господарства), а не земельну ділянку, яка перебуває в користуванні такого господарства.
  6. Право постійного користування земельною ділянкою, наданою фізособі для ведення селянського (фермерського) господарства, може бути об’єктом спадкування, якщо зазначена особа до її смерті не змогла створити (зареєструвати) селянське (фермерське) господарство. Тільки у такому разі право постійного користування зазначеною ділянкою входить до складу спадщини у разі смерті цієї особи та може бути успадкованим лише для мети, для якої це право отримав спадкодавець. Оскільки після проведення державної реєстрації селянського (фермерського) господарства як юридичної особи право постійного користування земельною ділянкою, наданою засновникові для ведення такого господарства, набуває останнє, то смерть засновника селянського (фермерського) господарства не породжує у спадкоємців такого засновника права успадкувати право постійного користування земельною ділянкою, яку засновник отримав для ведення зазначеного господарства та створив (зареєстрував) останнє.
  7. Після проведення державної реєстрації ФГ та переходу до нього прав і обов’язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, таке господарство звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним договору оренди землі державної та комунальної власності, укладеного засновником цього фермерського господарства. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство чинним законодавством України не передбачене і, відповідно, не є обов’язковим.

Таким чином, згідно із існуючою наразі судовою практикою Великої Палати ВС, право оренди та постійного користування земельною ділянкою, наданою засновнику для створення фермерського господарства, переходять до фермерського господарства з моменту його державної реєстрації. Підставою для державної реєстрації права оренди/постійного користування наданої засновнику земельної ділянки за фермерським господарством як юридичною особою є правовстановлюючий документ, виданий засновнику фермерського господарства.

Тож у розглядуваній ситуації для закріплення прав постійного землекористувача за фермерським господарством як юридичною особою, можна застосувати наступний алгоритм:

  1. Прийняти рішення членами ФГ про внесення змін до статуту ФГ щодо складу земель.
  2. Розробити та зареєструвати нову редакцію статуту ФГ, де закріпити, що до складу земель ФГ входить надана засновнику ФГ на праві постійного користування земельна ділянка (зі вказівкою площі, кадастрового номеру, реквізитів правовстановлюючого документу).
  3. Звернутись до державного реєстратора із документами щодо проведення державної реєстрації за ФГ права постійного користування земельною ділянкою на підставі правовстановлюючого документу, виданого його засновнику.
  4. У разі відмови державного реєстратора – оскаржити таку відмову до суду і в судовому порядку визнати право постійного користування за ФГ.

У якості забезпечення такого позову можна просити суд заборонити місцевій раді приймати будь-яке рішення, направлене на вилучення земельної ділянки із постійного користування.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *