Будівництво сільгоспбудівель: що потрібно знати

Опубліковано: Баланс-Агро № 12 від 29.03.2021

 Для забезпечення виробництва, зберігання, переробки та реалізації сільськогосподарської продукції необхідні будівлі – гаражі, зерносклади, майстерні, амбари, теплиці тощо. Тож перед сільгоспвиробниками неминуче постануть питання будівництва таких споруд: яким способом (підрядним чи господарським), які документи потрібно оформляти, як вводити будівлі в експлуатацію, який порядок реєстрації права власності на такі будівлі… У цьому матеріалі відповімо на ключові з них.

Оформлення речового права на землю

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України (ЦК) якщо будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, вони вважаються самочинним будівництвом. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Тож аби не втратити новобудову, сільгосппідприємству до початку проведення будівельних робіт потрібно оформити речове право на земельну ділянку, на якій така нерухомість розміщуватиметься (звичайно ж, якщо таке право не було оформлене раніше).

 Види речових прав на земельні ділянки та порядок набуття таких прав передбачені, зокрема, в главах 14-161 розділу ІІІ Земельного кодексу України (ЗК) та Книзі 3 ЦК. Для означеної мети найбільш підходящими є:

  • право власності;
  • оренда (суборенда);
  • емфітевзис (право користування земельною ділянкою для сільгосппотреб);
  • суперфіцій (право користування земельною ділянкою для забудови).

У випадку, якщо сільгоспвиробник здійснюватиме будівництво не на власній земельній ділянці, потрібно пересвідчитись, що відповідний договір дозволяє йому здійснення будівельних робіт. Такий дозвіл може бути закріплений безпосередньо в самому договорі (наприклад, таким чином: «Орендар вправі зводити на земельній ділянці в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди») або договір може містити застереження, що для будівництва нерухомого майна потрібний окремий письмовий дозвіл власника земельної ділянки. В останньому випадку сільгоспвиробнику перед початком будівельних робіт потрібно подбати про отримання такого дозволу.

Господарський чи підрядний спосіб?

Залежно від того, ведеться будівництво нерухомого майна власними силами забудовника чи для цього залучаються спеціалізовані будівельні організації, розрізняють господарський та підрядний спосіб будівництва.

Під господарським способом будівництва розуміють форму організації будівельних робіт власними силами підприємства, без залучення підрядних організацій.

При такому способі будівництва будівельно-монтажні роботи виконує будівельний майданчик, ремонтно-будівельний цех або інший структурний підрозділ підприємства, для якого будується цей об’єкт.

При здійсненні господарського способу будівництва варто враховувати, що відповідно до ст. 371 Закону України від 17.02.11 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038) господарська діяльність з будівництва об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними наслідками (СС3), підлягає ліцензуванню за переліком видів робіт, що визначається Кабінетом Міністрів України, відповідно до Закону України «Про ліцензування видів господарської діяльності» з урахуванням особливостей, визначених Законом № 3038.

Про класи наслідків об’єктів будівництва йтиметься нижче, однак саме з огляду на відсутність у більшості сільгосппідприємств «будівельної» ліцензії, господарський спосіб будівництва не набув широкого поширення у сільському господарстві.

Як оформити відносини із підрядником?

Підрядний спосіб будівництва здійснюється із залученням спеціалізованих будівельних, монтажних та інших організацій, діяльність яких ліцензована у встановленому порядку.

Регулювання цих відносин здійснюється главою 33 Господарського кодексу України (ГК), ст. ст. 875-886 ЦК, Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою КМУ від 01.08.05 р. № 668.

Як слідує із аналізу вищевказаних законодавчих приписів, істотними умовами договору будівельного підряду є:

  • найменування та реквізити сторін;
  • місце і дата укладення договору підряду;
  • предмет договору підряду;
  • договірна ціна;
  • строки початку та закінчення робіт (будівництва об’єкта);
  • права та обовязки сторін;
  • порядок забезпечення виконання зобовязань за договором підряду;
  • умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження обєкта будівництва;
  • порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами
    та послугами;
  • порядок залучення субпідрядників;
  • вимоги до організації робіт;
  • порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів;
  • умови здійснення авторського та технічного нагляду за виконанням робіт;
  • джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об’єкта);
  • порядок розрахунків за виконані роботи;
  • порядок здачі-приймання закінчених робіт (обєкта будівництва);
  • гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації обєкта будівництва), порядок усунення недоліків;
  • відповідальність сторін за порушення умов договору підряду;
  • порядок врегулювання спорів;
  • порядок внесення змін до договору підряду та його розірвання.

Тому аби уникнути навіть гіпотетичної можливості встановлення факту неукладеності договору підряду, радимо погодити між сторонами всі вказані умови.

Договір будівельного підряду має бути укладений у письмовій формі, а за бажанням сторін він може бути посвідчено нотаріально.

Примірний договір підряду в капітальному будівництві затверджений наказом Держкомбуду від 27.10.05 р. № 3. Тож його можна використовувати як зразок.

Правила визначення вартості будівництва наразі закріплені ДСТУ Б Д.1.1-1:2013, додатком Т якого затверджено форму Акта приймання виконаних будівельних робіт, а додатком У – форму Довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати. Його застосування між особами приватного права має бути обумовлена договором між ними.

Який загальний алгоритм будівництва?

Проектування та будівництво будівлі сільгосппризначення здійснюватиметься сільгосппідприємством у такому порядку:

  • отримання ним або проектувальником вихідних даних – містобудівних умов та обмежень, завдання на проектування, технічних умов (у тому числі з укладенням договорів про надання технічних умов відповідно до Закону України від 010.17 р. № 2155-VIII «Про електронні довірчі послуги»).

Порядок та підстави отримання вихідних даних передбачені ст. ст. 29, 30 Закону № 3038;

  • розроблення проектної документації на об’єкти з класом наслідків (відповідальності) СС2 та СС3 (про це – нижче) відповідно до ст. 31 Закону № 3038, Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 05.11 р. № 45 та ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво»; а також проведення у випадках, передбачених ст. 31 Закону № 3038, експертизи такої проектної документації;
  • затвердження проектної документації сільгосппідприємством;
  • виконання підготовчих та будівельних робіт;
  • проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів (крім об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації;
  • присвоєння адреси (за необхідності);
  • прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкту;
  • реєстрація за підприємством права власності на будівлю сільгосппризначення.

Окремі етапи процедури будівництва проаналізуємо детальніше.

Що таке підготовчі роботи та коли вони проводяться?

Згідно із абз. 4 п. 2 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.11 р. № 466 (надалі – Порядок № 466) підготовчі роботи – це роботи з:

  • підготовки земельної ділянки;
  • влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд;
  • порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки;
  • вишукувальні роботи;
  • роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва;
  • улаштування під’їзних шляхів;
  • складування будівельних матеріалів;
  • підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень.

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі документів, які надають право на проведення будівельних робіт: повідомлення про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт.

Водночас, підготовчі роботи можуть проводитись і на підставі окремого документу – повідомлення про початок їх виконання. Проте повідомлення про початок виконання підготовчих робіт не дає права на виконання будівельних робіт.

Форма такого повідомлення вміщена у Додатку 1 до Порядку № 466.

Порядок подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт та його внесення до Реєстру будівельної діяльності регулюються ст. 35 Закону № 3038.

Сільгосппідприємству варто враховувати, що виконання підготовчих робіт без подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт забороняється.

Як визначається тип (складність) об’єкта?

Вид дозвільних документів на проведення будівельних робіт залежатиме від того, до якого класу наслідків (відповідальності) належить запланована до будівництва споруда. Під цим терміном чинне законодавство України розуміє характеристику рівня можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об’єкті або які знаходитимуться зовні такого об’єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об’єкта.

Відповідно до ч. 5 ст. 32 Закону № 3038 усі об’єкти поділяються за такими класами наслідків (відповідальності):

  • незначні наслідки – СС1;
  • середні наслідки – СС2;
  • значні наслідки – СС3.

В цій же ч. 5 ст. 32 Закону № 3038 перелічені об’єкти, які не можуть бути віднесені до незначних наслідків (СС1). Тут же вказані і ті, які відносяться до значних наслідків (СС3).

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що більшість сільськогосподарських будівель не відноситимуться до класу СС3.

Скоріше за все, вони матимуть клас СС1, рідше – СС2.

Та остаточне віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюватиметься проектною організацією за погодженням із сільгосппідприємством на підставі ДБН В.1.2-14 та ДСТУ-Н Б В.1.2- 16:2013 (ч. 6 ст. 32 Закону № 3038).

Які документи надають право на виконання будівельних робіт?

Вони передбачені ч. 1 ст. 34 Закону № 3038. Це:

  • повідомлення про початок виконання будівельних робіт, подане замовником будівництва відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю – щодо об’єктів будівництва за класом насідків СС1. Форма такого повідомлення вміщена у Додатку 21 до Порядку № 466. Повідомлення надсилається та реєструється відповідно до ст. 36 Закону № 3038 та п. п. 13-151 Порядку № 466;
  • дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю – щодо об’єктів за класом наслідків СС2 та СС3.

Його форма міститься у Додатку 9 до Порядку № 466. Дозвіл на виконання будівельних робіт видається на безоплатній основі відповідно до ст. 37 Закону № 3038 та п. п. 27-29 Порядку № 466.

Надання (отримання), відмова у видачі чи анулювання (скасування) документів, що дають право на виконання будівельних робіт, здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними ст. 7 Закону № 3038.

Документи, що надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, подаються сільгосппідприємством (його уповноваженою особою) до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю такими способами:

  • у паперовому вигляді особисто через центр надання адміністративних послуг; або
  • через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного веб-порталу електронних послуг («Портал Дія»)[1]: або
  • заповнюються та надсилаються рекомендованим листом з описом вкладення до центру надання адміністративних послуг.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю має п’ять робочих днів з дня надходження документів для прийняття відповідного рішення: внесення до реєстру інформації, зазначеної у повідомленні про початок виконання будівельних робіт; про надання дозволу на виконання будівельних робіт або відмову в його видачі.

Варто враховувати, що документи, які надають право на виконання підготовчих робіт, діють до моменту отримання права на виконання будівельних робіт. Документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.

При здійсненні будівельних робіт слід пам’ятати про встановлені норми і правила щодо розміщення будівлі на земельній ділянці, вимоги до проектування та будівництва окремих сільськогосподарських будівель та споруд. Зокрема, відносно підприємств, будівель і споруд по зберіганню та переробці зерна діють відповідні ДБН В.2.2-8-98.

Техінвентаризація та прийняття будівлі в експлуатацію

Після завершення процесу будівництва будівлі сільгосппризначення необхідно провести її технічну інвентаризацію. Це відбувається на підставі ст. 393 Закону № 3038 та Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держкомбуду від 24.05.01 р. № 127.

За результатами проведеної технічної інвентаризації складаються інвентаризаційна справа, у тому числі матеріали технічної інвентаризації, а також технічний паспорт на будівлю сільгосппризначення.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів регулює ст. 39 Закону № 3038.

Так, закінчена будівництвом будівля сільгосппризначення з класом наслідків СС1 приймається в експлуатацію шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої сільгосппідприємством декларації про готовність об’єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Процедура подання і реєстрації вказаної декларації визначаються Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, який затверджений постановою КМУ від 13.04.11 р. № 461 (далі – Порядок № 461). Форма декларації про готовність об’єкта до експлуатації міститься у Додатку 3 до вказаного Порядку.

Прийняття в експлуатацію закінченої будівництвом будівлі сільгосппризначення з класом наслідків СС2 здійснюватиметься на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Порядок видачі сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, розмір та порядок внесення плати за видачу сертифіката визначаються тим же Порядком № 461. Форма акта готовності об’єкта до експлуатації вміщена у Додатку 9 до нього, форма сертифіката – у Додатку 7.

Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта є дата реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

У цих документах зазначається ідентифікатор закінченої будівництвом будівлі сільгосппризначення – унікальний набір даних (послідовність символів), що присвоюється об’єкту будівництва або закінченому будівництвом об’єкту автоматично програмними засобами Реєстру будівельної діяльності та використовується для ідентифікації такого об’єкта.

Після прийняття будівлі сільгосппризначення в експлуатацію ідентифікатор об’єкта будівництва вважається ідентифікатором закінченого будівництвом об’єкта та використовується для ідентифікації такого об’єкта протягом усього періоду його існування.

Реєстрація права власності на будівлю сільгосппризначення

Ця процедура проходитиме згідно зі ст. ст. 18-27 Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зареєструвати право власності можна, звернувшись до центру надання адміністративних послуг із відповідною заявою, до якої додати документи, перелічені у п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.15 р. № 1127.

Державний реєстратор повинен зареєструвати право власності сільгосппідприємства на закінчену будівництвом будівлю сільгосппризначення протягом п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви.

В результаті заявник отримає Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про проведену державну реєстрацію права власності. Він надається в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі. Витяг у паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора чи адміністратора центру надання адміністративних послуг (у разі отримання витягу шляхом звернення до центру надання адміністративних послуг). Витяги, отримані в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.

Коли дозвільні документи не потрібні?

Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затверджений Постановою КМУ від 07.06.2017 № 406.

Серед них – розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності відповідно до ст. 28 Закону № 3038.

Згідно із ч. 2 ст. 28 Закону № 3038 тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності – одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту.

Тож якщо сільгосппідприємство споруджуватиме тимчасові споруди – наприклад, теплиці, навіси, альтанки, намети, накриття, гаражі, вигрібні ями, замощення – йому для таких робіт дозвільні документи на будівництво отримувати не потрібно.

Відповідно, після завершення таких робіт проводити технічну інвентаризацію та проходити процедуру прийняття вказаних об’єктів в експлуатацію не потрібно.

У якості загального висновку зауважимо, що при будівництві сільгоспбудівлі потрібно враховувати приписи багатьох нормативно-правових актів. А процедура будівництва має немало нюансів, про які необхідно обов’язково пам’ятати.

[1] https://diia.gov.ua/


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *