Приватизація землі фермерами: покроковий алгоритм

Опубліковано: Баланс-Агро № 50 від 26.10.2020

уть питання. Право членів фермерських господарств (далі – ФГ) отримати безплатно у приватну власність надані їм у користування земельні ділянки передбачено ст. 32 Земельного кодексу (далі – ЗК). Аналогічні положення містяться і в ст. 13 Закону від 19.06.03 р. № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973). Але практичне застосування цих норм викликає багато запитань. На них ми і надамо відповіді у цій статті.

Умови приватизації

Згідно з наведеними вище нормами ЗК та Закону № 973 приватизувати землю можуть члени ФГ за таких умов:

особа раніше не набувала права на земельну частку (пай);

у приватну власність надаються земельні ділянки, надані раніше членам ФГ у користування;

розмір приватизованої ділянки має відповідати розміру земельної частки (паю) члена сільгосп-підприємства, розташованого на території відповідної ради.

Розглянемо, які запитання постають перед кожним членом ФГ у разі приватизації землі.

Чи має ділянка перебувати саме у його користуванні?

Ні, не має. Частіше за все для ведення фермерства земельна ділянка (приміром 50 га) надавалась в оренду чи постійне користування засновнику цього ФГ. Надалі засновник та члени його сім’ї (наприклад, 5 осіб) створювали ФГ. При цьому інші члени ФГ   землі для ведення фермерства у користування не отримували. Тож чи можуть усі члени ФГ отримати в процесі приватизації земельні наділи з ділянки, переданої для ведення ФГ лише засновнику господарства?

Аналіз новітньої судової практики свідчить, що нерідко суди (особливо нижчих інстанцій) відмовляли у задоволенні позовних вимог членам ФГ із тієї підстави, що передати у власність земельну ділянку можна лише тій самій особі, якій ця ділянка передана у користування (тобто, у наведеному прикладі – лише засновнику ФГ).

Однак Верховний Суд наразі таку позицію не підтримує. Він виходить з того, що земельні ділянки, надані засновнику ФГ, після його створення перейшли у користування ФГ як юридичної особи. Отже, обов’язки землекористувача здійснює ФГ, а не його засновник/голова. Тому право користування земельними ділянками належить усьому ФГ, тобто усім його членам у рівній мірі. Тож норму ст. 13 Закону № 973 слід розуміти як таку, що надає членам ФГ право на приватизацію земельної ділянки, наданої засновнику (голові) господарства для його створення. Така позиція викладена у найсвіжішій постанові ВС – від 01.10.20 р. у справі № 120/4116/19-а (ЄДРСР, реєстр. № 91919312).

___________-

Таким чином,  право на отримання земельної ділянки у власність має не лише особа, якій раніше ця ділянка була надана у користування для ведення ФГ, а й інші члени ФГ, оскільки така ділянка була відведена цій особі саме з метою створення ФГ.

___________

Як визначати розмір земельної ділянки, якщо на території ради розташовано декілька сільгосппідприємств, землі яких підлягають паюванню, або таких підприємств на території ради взагалі немає?

У цьому разі слід звернутися до норми п. «а» ч. 1 ст. 121 ЗК, відповідно до якої розмір земельної ділянки визначається:

у першому випадку (є декілька сільгосппідприємств) – як розмір частки (паю), середній для цих підприємств;

у другому (немає сільгосппідприємств) – як середній по району.

Підготовчі дії

Перед зверненням до органу розпорядження землею члени ФГ повинні вивчити статут господарства щодо наявності положень про необхідність прийняття рішення про розпаювання землі. Оскільки згідно з існуючою судовою практикою фактичним користувачем земельної ділянки після її державної реєстрації є ФГ, у статуті може бути передбачено, що питання розпорядження землею мають вирішувати збори членів ФГ. Якщо таке положення є, членам ФГ треба подбати про належне скликання, проведення та оформлення рішення зборів про розпаювання земельної ділянки між членами ФГ.

Окрім того, відповідно до ч. 5 ст. 116 ЗК земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юросіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

При цьому згідно зі ст. 50 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій» (далі – Закон № 858) проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають, зокрема, письмову згоду землевласника (землекористувача), засвідчену нотаріально (у разі викупу (вилучення) земельної ділянки в установленому законодавством порядку).

Оскільки обов’язковою умовою приватизації землі членами ФГ є попередня передача цієї ділянки їм у користування, то потрібна нотаріально засвідчена згода землекористувача на передачу цієї ділянки у власність. Знову ж таки, за існуючою судовою практикою землекористувачем є ФГ, тому саме ФГ має оформити таку заяву.

Водночас земельна ділянка передавалась у постійне користування чи оренду фізособі – засновнику ФГ на підставі рішення відповідного органу. Тому логічно, що і надавати згоду на розпаювання ділянки має така фізособа.

__________

Наша порада: аби уникнути зайвих запитань та убезпечити себе від відмови органу розпорядження землею, радимо оформити нотаріально засвідчену згоду на приватизацію земельної ділянки як від ФГ як юрособи, так і від фізособи – засновника ФГ, який отримав цю землю у користування.

__________

Алгоритм дій під час приватизації

Порядок приватизації земельних ділянок членами ФГ визначено ст. 118 ЗК. Його можна поділити на такі етапи.

Етап 1. Подання документів на приватизацію

Якщо земельна ділянка сформована (має кадастровий номер) і буде повністю розпайована між членами ФГ, вони подають заяву про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки з метою подальшої передачі у власність для ведення ФГ.

Якщо надана у користування земельна ділянка не має кадастрового номера (не є сформованою) та/або не повністю розпайовуватиметься між членами ФГ, вони подають заяву про надання дозволу на розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

У заяві наводяться ідентифікаційні дані заявника, розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До заяви потрібно додати:

копію паспорта громадянина України;

довідку місцевої ради про розмір земельної частки (паю) на її території;

графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розміри земельної ділянки;

письмову згоду землекористувача, засвідчену нотаріально;

документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі.

________

Слід знати! Органу розпорядження землею забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цим переліком.

_______

Етап 2. Надання дозволу уповноваженим органом на розроблення документації із землеустрою

Такі органи визначено в ст. 122 ЗК. Якщо земельна ділянка розташована:

в межах населеного пункту або на відповідній території створено об’єднані територіальні громади, яким передано землі сільгосппризначення за межами населених пунктів (тобто раніше відносились до державної власності), то дозвіл надається відповідною місцевою радою (сільською, селищною, міською);

поза межами населеного пункту і на відповідній території не створено об’єднані територіальні громади, тоді дозвіл надається територіальними органами Держгеокадастру.

Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування має бути прийняте у місячний строк. У рішенні надається або дозвіл на розроблення документації із землеустрою, або мотивована відмова у його наданні.

_________

Зверніть увагу: підставою для відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проєктів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

_______

Згідно з ч. 7 ст. 118 ЗК якщо у місячний строк із дня реєстрації заяви місцевою радою чи територіальним органом Держгеокадастру не надано дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або мотивовану відмову у його наданні, то члени ФГ протягом місяця із дня закінчення такого строку можуть  замовити розроблення документації із землеустрою без такого дозволу. Про це вони мають письмово повідомити місцеву раду чи територіальний орган Держгеокадастру, додавши договір на виконання робіт із землеустрою.

Утім, на практиці реалізація цієї норми вкрай утруднена, адже мало які землевпорядні організації беруться за розроблення документації із землеустрою за цим так званим принципом мовчазної згоди. Та навіть якщо членам ФГ вдасться знайти таку землевпорядну організацію, у них напевне виникнуть проблеми на етапі держреєстрації новосформованих земельних ділянок, адже кадастрові реєстратори вимагають наявності рішення органу розпорядження землею про надання дозволу на розроблення документації або відповідного рішення суду.

________

Наша порада: у разі відмови органу розпорядження землею рекомендуємо звертатися до суду й оскаржувати таку відмову. У позові варто просити зобов’язати цей орган прийняти конкретне рішення – про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, а не повторно розглянути клопотання.

_______

На ефективності цього способу наголошує і Верховний Суд у постановах від 14.05.20 р. у справі № 360/536/17-а (ЄДРСР, реєстр. № 89251080) та від 28.05.20 р. у справі № 819/654/17 (ЄДРСР, реєстр. № 89488860).

Свою позицію Верховний Суд обґрунтовує так. Спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним і таким, який виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб’єкта владних повноважень, а у разі невиконання або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення до суду, а здійснювалося примусове виконання рішення. Тож суд під час перевірки підстав для прийняття рішення визначає конкретні підстави для відмови в наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою. У разі визнання незаконності підстав, що стали причиною прийняття рішення про відмову в наданні цього дозволу, доцільним способом захисту є власне зобов’язання уповноваженого суб’єкта прийняти конкретне рішення, а не повторно розглянути клопотання (клопотання вже розглянуто, рішення прийнято, тому повторний розгляд клопотання не захистить прав заявника).

Водночас у вказаних рішеннях Верховний Суд наголошує, що якщо уповноважений орган не прийняв жодного рішення із тих, які він повинен був ухвалити за законом, то підстави для зобов’язання відповідача надати дозвіл на розроблення документації із землеустрою відсутні. У цьому разі належним способом захисту буде просити суд визнати бездіяльність органу розпорядження землею протиправною та зобов’язати його розглянути заяви членів ФГ і прийняти відповідне рішення.

Етап 3. Розроблення документації із землеустрою та її погодження

Розробниками документації із землеустрою можуть бути (ч. 2 ст. 26 Закону № 858):

або юрособи, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;

або фізособи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Обрати розробника документації із землеустрою можна з переліку, розміщеного на офіційному сайті Держгеокадастру https://land.gov.ua/info/derzhavnyi-reiestr-sertyfikovanykh-inzheneriv-zemlevporiadnykiv/. адреса???

Документація розробляється на підставі договору між зацікавленою в оренді землі особою та обраним ним розробником. Типовий договір на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджено постановою КМУ від 04.03.04 р. № 266.

_________

До відома: максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців із моменту укладення договору.

_________

Погодження документації із землеустрою здійснюється органами та в порядку, передбаченими ст. 1861 ЗК.

Зокрема, погодження має бути здійснено безплатно відповідним органом протягом 10 робочих днів із дня отримання документації із землеустрою. При цьому такі органи, погоджуючи документацію, не мають права вимагати додаткові матеріали та документи, не включені до неї Законом № 858. Також їм заборонено вимагати проведення будь-яких обстежень, експертиз та робіт.

Висновки про погодження документації із землеустрою або про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері, надаються розробнику або надсилаються йому рекомендованим листом із повідомленням про вручення.

Підставою для відмови у погодженні документації із землеустрою щодо приватизації земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих згідно з ними нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації.

Висновок про відмову погодження документації із землеустрою має містити вичерпний перелік його недоліків та розумний строк їх усунення, який за письмовим проханням розробника документації може бути продовжений.

Надалі орган може відмовити у погодженні документації із землеустрою, лише якщо не усунено недоліки, на яких було наголошено у попередньому висновку. Не можна відмовити у погодженні документації з інших причин чи вказати інші недоліки.

За домовленістю із розробником документації із землеустрою заходи щодо її погодження може здійснити останній.

Етап 4. Державна реєстрація земельної ділянки

Правовою підставою для цього є ст. 24 Закону від 07.07.11 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон № 3613).

Держреєстрація здійснюється за місцем розташування земельної ділянки відповідним державним кадастровим реєстратором Держгеокадастру. Для її проведення подається заява за формою, установленою Держгеокадастром, до якої додаються розроблений та погоджений уповноваженими органами проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки у паперовому та електронному вигляді.

Державний кадастровий реєстратор має протягом 14 днів із дня реєстрації заяви:

перевірити відповідність документів вимогам законодавства;

за результатами перевірки здійснити держреєстрацію земельної ділянки або надати заявнику мотивовану відмову у ній.

Підставою для відмови може бути лише:

розташування земельної ділянки на території дії повноважень іншого державного кадастрового реєстратора (у такому разі заявнику повідомляється найменування та адреса органу, до повноважень якого належить здійснення держреєстрації земельної ділянки);

подання неповного пакета документів;

невідповідність поданих документів вимогам законодавства;

розташування в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.

Під час держреєстрації земельній ділянці присвоюється кадастровий номер. На підтвердження реєстрації заявнику безплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, який містить усі відомості про неї, унесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки.

Етап 5. Затвердження проєкту землеустрою та передача земельної ділянки у власність

Ці операції здійснюються місцевою радою чи територіальним органом Держгеокадастру у двотижневий строк із дня отримання погодженої документації із землеустрою. Для цього відповідний орган приймає рішення, яким:

затверджується документація із землеустрою щодо приватизації земельної ділянки;

вилучається ця ділянка у землекористувача (ФГ/його засновника);

надається земельна ділянка члену ФГ у власність.

___________

Важливо: відмова органу розпорядження землею у передачі земельної ділянки у власність або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

_______

Етап 6. Унесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) стосовно земельної ділянки та її власника

Ця процедура відбувається згідно зі ст. ст. 18-26, 28 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Це можна зробити, звернувшись до центру надання адміністративних послуг (далі – ЦНАП) із відповідною заявою, до якої додаються:

рішення про надання земельної ділянки у власність;

витяг із Держземкадастру про реєстрацію земельної ділянки;

копія паспорта та ідентифікаційного номера заявника;

квитанція про оплату послуг реєстрації.

Державний реєстратор повинен зареєструвати право власності члена ФГ на земельну ділянку протягом 5 робочих днів із дня реєстрації відповідної заяви.

У результаті заявник отримує витяг з Реєстру прав про проведену держреєстрацію права власності. Витяг надається в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі. Витяг у паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки держреєстратора чи адміністратора ЦНАПу (у разі отримання витягу шляхом звернення до ЦНАПу). Витяги, отримані в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.

_____________

Звертаємо увагу! Як установлено ч. 10 ст. 24 Закону № 3613, держреєстрація земельної ділянки скасовується державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, якщо протягом одного року з дня її здійснення речове право на неї не зареєстровано з вини заявника. Тож радимо членам ФГ не зволікати з реєстрацією права власності на земельні ділянки.

__________

Отже, приватизація земельних ділянок членами ФГ досить детально прописана у чинному законодавстві України. Водночас, правозастосовчі органи (у тому числі й суди) з певною періодичністю «відшуковують» все нові й нові нюанси у ній. Тому членам ФГ варто не лише добре знати приватизаційні законодавчі норми, а й орієнтуватися у судовій практиці з цієї категорії спорів.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *