Орендодавець помер: кому і як платити за оренду?

Опубліковано: Баланс-Агро № 43-44 від 21.09.2020

Про що йдеться? Яким чином сплачувати за оренду – це не єдине запитання, на яке потрібно знайти відповідь орендареві у випадку смерті орендодавця. Про те, як саме йому треба діяти, поговоримо у цій статті.

Запитання 1. Чи залишився договір оренди чинним?

Смерть орендодавця означає, що у земельної ділянки незабаром буде новий власник. Чи залишиться договір оренди чинним?

За загальним правилом, установленим ст. 770 Цивільного кодексу України (далі – ЦК), у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Проте сторони можуть встановити у договорі найму, що в разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Подібне положення міститься і в ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу (далі – ЗК): до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки, передбачені чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту.

А в ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі – Закон № 161) передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі і у випадку спадкування) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

———

Зверніть увагу! Для того щоб дізнатися, чи залишився договір оренди землі чинним, орендар має уважно вивчити текст договору.

————-

Тут можуть бути варіанти. Наприклад, у договорі є умова, що в разі смерті орендодавця (зміни власника землі) договір припиняється. У такому разі договір перестає діяти на дату смерті орендодавця . Можливо, у договорі нічого не сказано з цього приводу або прямо передбачено, що в разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи договір не змінюється і не припиняється. Тоді смерть орендодавця (перехід права власності на землю до спадкоємця) не впливає на чинність і зміст договору: він продовжує діяти у тій же редакції.

Але щоб вступити в права на спадщину, потрібен час (як мінімум півроку). Що трапиться, якщо строк договору, який не містить умови про його поновлення, спливе саме у цей період?   Відповідь на це запитання знаходимо у ч. 7 ст. 19 Закону № 161: договір за заявою орендаря поновлюється до моменту державної реєстрації права власності спадкоємців. Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця.

Запитання 2. Чи потрібно укладати додаткову угоду зі спадкоємцем?

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Вище ми з’ясували: якщо договір оренди не містить застереження про його припинення зі смертю орендодавця – власника землі, такий договір продовжує діяти. Спадкоємці набувають прав і обов’язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту прийняття ними спадщини. Тобто має місце заміна сторони у зобов’язанні.

Тож орендар вправі користуватися землею на підставі договору, укладеного зі спадкодавцем, без укладення додаткової угоди про заміну сторони орендодавця.

Важливий момент! Оформлення додаткової угоди є обов’язковим лише у випадку, якщо:

про це прямо вказано в договорі оренди земельної ділянки (ст. 32 Закону № 161);

сторони бажають внести такі зміни до договору (ст. 1481 ЗК).

Яким чином орендар дізнається про зміну власника земельної ділянки?

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, зобов’язана протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на землю повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 1481 ЗК (ч. 5 ст. 31 Закону № 161).

Повідомлення має містити таку інформацію:

кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площу земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвище, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місце проживання (знаходження) нового власника, його поштову адресу;

платіжні реквізити (у разі, якщо договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається орендарю земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Зміна власника земельної ділянки зазвичай означає зміну реквізитів для сплати орендної плати. А якщо спадкоємців декілька, то часто їм слід домовитися і про розподіл орендної плати між ними.

Отже, якщо орендар отримав від спадкоємця (спадкоємців) вищевказане повідомлення, то всі ці питання доцільно врегулювати шляхом підписання додаткової угоди до договору оренди землі. Тоді для кожного з учасників подальший алгоритм взаємовідносин був прозорим та зрозумілим.

Запитання 3. Як платити за оренду до оформлення спадщини?

Отже, в силу вищенаведеної норми ч. 1 ст. 526 ЦК орендар зобов’язаний належним чином виконувати умови договору оренди землі, у тому числі й нараховувати та сплачувати орендну плату за таким договором, включаючи період з дати смерті орендодавця і до моменту оформлення спадкоємцями права власності на земельну ділянку.

Невиконання цього обов’язку може потягнути за собою розірвання договору оренди у судовому порядку з причини систематичної несплати орендної плати (ст. 32 Закону про оренду землі, п. п. «г», «ґ» «д» ч. 1 ст. 141 ЗК).

———–

Хочемо попередити! Як бачите, рішення не платити за оренду буде помилкою. Адже в такому разі існує ризик розірвання договору судом на вимогу спадкоємців. При цьому Верховний Суд у постанові від 06.02.19 р. у справі № 134/1676/16-ц (ЄДРСР, реєстр. № 79958076) зазначив, що право на отримання орендної плати у спадкоємця земельної ділянки виникає одразу після відкриття спадщини (тобто з дати смерті спадкодавця). І цей підхід цілком може використано і в розглядуваному випадку.

————–

Проте після смерті орендодавця і до оформлення спадщини минає досить суттєвий проміжок часу (від 6 місяців до декількох років). І орендарю – з огляду на відсутність у спадкоємця у цей період правовстановлюючого документу на землю – достеменно не відомо, кому саме він має сплачувати орендну плату за земельну ділянку. Як у такому разі орендар може виконати свої зобов’язання за договором?

Тут є два варіанти.

Варіант 1. Внести гроші, що належать орендодавцю за договором оренди, у депозит нотаріуса або нотаріальної контори.

Це робиться у порядку, передбаченому ст. 537 ЦК, ст. 85 Закону «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII та гл. 21 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.12 р. № 296/5 (далі – Порядок № 296). Таке внесення є належним виконанням боржником своїх зобов’язань за договором. И тоді в подальшому не виникне негативних для орендаря наслідків (розірвання договору, нарахування пені тощо).

Це може бути будь-який нотаріус (приватний або державний) за місцем проживання спадкодавця.

Порядком № 296 не визначено, що боржник повинен надати докази того, що кредитор живий. Також не визначено обов’язку нотаріуса встановлювати, чи живий кредитор, на ім’я якого відкривається депозит. Тобто орендар фактично може у адресованій нотаріусу заяві вказати відомості про орендодавця, які зазначені в договорі оренди землі, незалежно від того, чи він живий, чи є в нього спадкоємці і чи відомі їхні дані.

Про можливість унесення в депозит нотаріуса орендних платежів у разі смерті орендодавця йдеться і в листі Мін’юсту від 12.03.12 р. № 113-0-2-12/13.1.

Водночас, наразі дуже мало нотаріусів, які би брались за отримання коштів у депозит. Вони часто відмовляють у прийнятті грошей на депозит, мотивуючи це відсутністю технічної можливості, недостатністю чи недосконалістю поданих орендарем документів або вказуючи іншу причину. А ті, хто погоджується, правлять за свої послуги чималу суму.

Варіант 2. Орендну плату нараховувати, але нараховані суми орендної плати не відображати у податковій звітності.

Тобто нарахування здійснювати знеособлено (адже суб’єкт, на користь якого нараховуються такі суми, відсутній), а зобов’язання за таким договором обліковувати на позабалансовому рахунку як зобов’язання майбутніх періодів. Таке рішення запропоновано у листі ДФС від 30.08.16 р. № 18794/6/99-99-13-02-03-15.

Запитання 4. Як сплачувати ПДФО з доходів орендодавця?

Нагадаємо, що орендар є податковим агентом платника податку – орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки (пп. 170.1.1 та пп. 170.1.2 Податкового кодексу, далі – ПК).

Як податковий агент орендар зобов’язаний заповнити та подати до органів ДПС Податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку (форму № 1ДФ) (пп. 14.1.180, п. 51.1 та пп. «б» п. 176.2 ПК).

Розглянемо, як саме повинен діяти орендар залежно від обраного ним варіанту оплати оренди (див. вище).

  1. Внесення коштів у депозит нотаріуса. Як випливає із аналізу ст. 537 ЦК, таке внесення є належним виконанням орендарем своїх обов’язків за договором. Факт передачі коштів у депозит нотаріуса не змінює статус орендаря як податкового агента. Тобто саме орендар має сплатити ПДФО з доходу орендодавця під час передачі коштів нотаріусу в депозит.

А оскільки на той момент спадкоємці невідомі, орендар може виконати свої обов’язки податкового агента тільки відносно спадкодавця – особи, яка зазначена як орендодавець у договорі. Це, у свою чергу, може викликати запитання у податківців: адже фактично податок було сплачено за померлу особу із доходів, які були нараховані (виплачені) після її смерті. І хоча бюджет нічого не втратив (адже ПДФО нарахований, і неважливо, хто отримав орендну плату), податківці полюбляють за подібні «порушення» нарахувати грошові зобов’язання та ще й штрафувати (а помилково сплачений податок, кажуть, повертайте у передбаченому законом порядку).

  1. За рекомендованим податківцями варіантом орендареві необхідно:
  • сплатити ПДФО з доходу фізособи-спадкодавця за останній податковий період, який закінчується днем, на який припадає смерть такого платника податку (пп. 162.3 ПКУ). У формі № 1ДФ дохід, як завжди, відображається з ознакою «106» та із зазначенням реєстраційного номера облікової картки померлого орендодавця;
  • до моменту оформлення спадщини спадкоємцями – не відображати належні їм суми у формі № 1ДФ, оскільки відсутній суб’єкт, на користь якого проводиться таке нарахування;
  • після оформлення спадщини – відобразити нараховану орендну плату за договором оренди землі у тому податковому періоді, у якому така сума фактично буде виплачена, із відповідним оподаткуванням та зазначенням суми податку, утриманого (перерахованого) до відповідного бюджету.

Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *