Лихо нашого часу: подвійна оренда. Чия правда?

Опубліковано: АгроПро № 22/2020

 Підґрунтя виникнення ситуації

Оренда однієї і тієї ж земельної ділянки кількома орендарями – надзвичайно поширене явище на сьогоднішній день.

Ця проблема виникла через зміну земельного законодавства на початку 2013 року. Тоді місцеві органи земельних ресурсів/філії Державного підприємства «Центр ДЗК» припинили реєструвати договори оренди землі. Натомість державній реєстрації підлягаливже права оренди (а не договори) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав).

Враховуючи велику кількість спорів щодо подвійної оренди, Верховний Суд України неодноразово висловлював правову позицію про те, що:

  • факт чинності попередніх договорів оренди землі унеможливлює державну реєстрацію прав оренди за договорами оренди землі, укладеними пізніше;
  • держреєстратор під час проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно зобов’язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих прав;
  • одночасне існування подвійної державної реєстрації прав щодо однієї земельної ділянки є недопустимим.

Проте на практицідержреєстратори ставляться доволі недбало до зазначених обов’язків. Тому наразі часто трапляються ситуації колисільгосппідприємство укладає договір оренди земельної ділянки, реєструє право оренди у Держреєстрі прав, а згодомдізнається, що є договір оренди, датований до 2013 року. Орендар за таким договором (далі – первинний орендар) заявляє свої права на земельну ділянку.

Для сільгосппідприємства – орендаря, яке зареєструвало право оренди (далі – другий орендар) ситуація ускладнюється коли воно за своїм договором виплатило власнику земельної ділянки орендну плату за декілька років наперед. Іноді спір між такими орендарями йде за посіви і за врожай.

Враховуючи, що сільгосппідприємство може опинитись як в ролі первинного орендаря так і в ролі другого орендаря – далі проаналізуємоможливі аргументи сторін та що їм робити.

Для первинного орендаря речові права на земельну ділянку, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за умовиреєстрації такого права відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення  (ч. 3 ст. 3 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», далі – Закон № 1952). Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) право на оренду земельної ділянки виникало після укладення договору та його держреєстрації.

Таким чином до 2013 рокудоговір оренди землі набирав чинності після його реєстрації (ст. ст. 18, 20 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Проте з різних причин процес держреєстрації договорів оренди до 2013 року був дуже тривалим. Як наслідок – дата укладання та дата держреєстрації договору оренди суттєво відрізнялися. Відповідно, виникали спори – з якої дати рахувати перебіг строку оренди.

Тому первинний орендар рахував початок оренди з дати держреєстрації договору, а власник землі (орендодавець) – з дати його укладання. Тобто перший вважав, що його право оренди спірної землі ще триває, натомість другий – що земля не перебуває в оренді, і він може передати її в оренду іншому підприємству.

З іншого боку, аналізована ситуація могла бути наслідком шахрайських дій власника землі або первинного орендаря. Наприклад, власник, розуміючи, що його ділянка перебуває в оренді первинного орендаря, з метою (вірогідно) отримання додаткового зиску – навмисно передав землю в оренду іншому сільгосппідприємству. Сподіваючись, що в разі виникнення між орендарями спору він залишиться в стороні. Або первинний орендар підробив підпис власника на договорі оренди (додатковій угоді), виправив дату укладання чи строк дії договору, тощо.

Що робити

Обидва орендарі мають право захищати свої права та інтереси, але повинніце робити лише законними способами. В ситуації, коли орендарям стало відомо, що має місце подвійна оренда – вони мають припинити використання спірної землі і розібратися, чиє право оренди є дійсним. Якщо розібратися самостійно не зможуть – звернутися до суду.

Перспективи судового розгляду

Розв’язуючи такі спори, суди виходять із того, що:

  • орендар вправі самостійно господарювати на землі (пп. «а» ч. 1 ст. 95 ЗКУ, абз. 2 ч. 1 ст. 25 Закону № 161),
  • орендодавець зобов’язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абз. 4 ч. 2 ст. 24 Закону № 161);
  • орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку (ч. 1 ст. 27 Закону № 161);
  • особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна(ст. 396 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ).

На сьогодні практика така, що якщо договір оренди первинного орендаря був укладений належним чином, не містить підробок, пройшов належну державну реєстрацію – то саме на його сторону стане суд при вирішенні суперечки між двома орендарями.

Аргументи первинного орендаря

 Виходячи з практики застосування норм законодавства можна дійти висновку, що первинному орендареві, якщо він діяв добросовісно  необхідно довести що його право оренди дійсно виникло, зареєстровано, діє  і на момент набрання позитивним для нього судовим рішенням законної сили цей орендар матиме чинне право оренди.. В такому разі суд визнає його права на користування спірною землею.

 Аргументидругого орендаря

 Наведемо законодавчі норми, які підтверджують правомірність дій другого орендаря.

НОТАТКА

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Ст. 204 ЦКУ

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Ч.ч. 2, 3 ст. 215 ЦКУ

З цих норм випливає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Крім того чинне законодавство не містить норм, згідно із якимидоговір оренди земельної ділянки, право оренди за яким зареєстровано у Держреєстрі прав під час дії раніше зареєстрованого договору, є нікчемним.Факт недійсності такого договору може встановити лише суд.

При цьому суди   зазначають, щооднією із загальних засад цивільного законодавства є  добросовісність дій. А до загальних засад державної реєстрації прав відноситься, зокрема, гарантування державою об’єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону № 1952).

ЦИТАТА

«…відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне. При цьому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна…»

Постанова Великої палати Верховного суду  від 01.04.2020 р. у справі № 610/1030/18

Тож, відомості Держреєструправ про право оренди другого орендаря є достовірними та правильними, до моменту доведення протилежного.

Другий орендар може спиратись на такі відомості у спірних ситуаціях із первинним орендарем та третіми особами.

Щодо посівів та насаджень

Особливості виникнення права власності землекористувача на посіви і насадження визначені як ЦКУ, так і ЗКУ, а також положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку (далі – П(С)БО).

НОТАТКА

Продукцією, плодами та доходами є все те, що виробляється, добувається, одержується з речі або приноситься річчю.

Ст. 189 ЦКУ

Наймачеві належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм.

Ст. 775 ЦКУ

Землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право:

<…>

власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію

<…>

п. «б» ч. 1 ст. 95 ЗКУ

Відповідно до п.4 П(С)БО 30 «Біологічні активи», затвердженого наказом Мінфіну від 18.11.2005 р. № 790 посіви сільгоспкультур (наприклад, озимої пшениці)є  поточними біологічними активами рослинництва, оскільки період, за який вони перетворяться у сільгосппродукцію (тобто зерно в результаті обмолоту відокремиться від колоска), не перевищує року.

Поточні біологічні активи рослинництва визнаються і відображаються як незавершене виробництво(п. 6.1 Методичних рекомендацій з інвентаризації основних засобів, нематеріальних активів, товарно-матеріальних цінностей, грошових коштів, розрахунків та незавершеного виробництва сільськогосподарських підприємств, додаток до листа Мінагрополітики від 04.12.2003 р. № 37-27-12/14023). Їх оцінка здійснюється відповідно до П(С)БО9 «Запаси» (п.11 П(С)БО 30).

Отже, посіви сільгоспкультур є активами того орендаря, який здійснив щодо них витрати (його власністю) та відображаються у його балансі. Такий орендар вправі захищати своє право власності на посіви.

Верховний Суд підтримує таку позицію. Він пов’язує право власності на посіви із фактом користування земельною ділянкою, яке було правомірним на дату закладення посівів (тобто, за умови, що договори оренди землі не припинені та не визнані недійсними).

А Вищий господарський суд в постанові від 15.11.2011 р. у справі № 32/5005/7516/2011 зазначив, що землекористувачі мають право розпоряджатися посівами/насадженнями сільгоспкультур на орендованій земельній ділянці за умови, що ці посіви/ насадження були здійснені за їх рахунок, а не за рахунок іншого орендаря.

Варіанти поведінки орендарів

Як ми писали вище – орендарі мають визначити чиє право оренди діє. В більшості випадків це робить суд за зверненням одного із орендарів.

Обидва орендарі можуть звернутися до суду з позовомпро визнання іншого договору оренди недійсним. При цьому первинний орендар аргументуватиме, що його право виникло та зареєстровано раніше. А другий орендар може вказувати на недоліки договору оренди землі, укладеного раніше (за наявності).

Якщо договір оренди земельної ділянки первинного орендаря має дефекти форми(наприклад, не зареєстрований належним чином) чи змісту(не містить всіх істотних умов), або взагалі не підписувався орендодавцем – другий орендар може звертатися до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні належною йому на праві оренди земельною ділянкою.

При позитивному вирішенні такого спору він відстоїть як своє речове право на землю, так і право власності на посіви, закладені на ній.

Якщо ж одна із сторін вчинила дії щодо захоплення врожаю чи інші неправомірні діїпо відношенню до другої сторони, топостраждала сторонаможе просити суд стягнутисуму збитків, заподіяних неправомірними діями по заволодінню посівами, у розмірі прямих збитків, вартості вирощеного врожаю, упущеної вигоди від реалізації такого врожаю.

Якщо неправомірні дії відбуваються з боку власника земельної ділянки, то з нього можуть стягнути суму збитків, заподіяних внаслідок його неправомірних дій (свідомої передачі в оренду земельної ділянки, яка перебуває в оренді).

Нагадаю, що для застосування такої відповідальності, як стягнення збитків, необхідна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, а саме:

  • протиправна поведінка, дії чи бездіяльність;
  • негативний результат такої поведінки (збитки);
  • причинний зв’язок між протиправною поведінкою та збитками;
  • вина правопорушника.

За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільна відповідальність не настає. При цьому саме постраждала сторона  має  довести наявність збитків, протиправність поведінки заподіювача збитків та причинний зв’язок такої поведінки із заподіяними збитками. Крім того він маєпідтвердити факт закладення посівів (документи щодо понесення витрат на придбання посівного матеріалу, підготовку ґрунту, внесення добрив, використання техніки для виконання посівних робіт тощо). На їх підставі розраховується сума збитків.Для визначення вартості неотриманого врожаю радимо залучати експерта.

Для підтвердження факту протиправної поведінкиможна:

  • викликати поліцію із поданням заяви (повідомлення) про злочин за ст. 1971 (самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво), ст. 356 (самоправство) Кримінального кодексу України;
  • скласти Акт про самовільне захоплення земельної ділянки(бажано – за участі третьої незацікавленої сторони, приміром, представника місцевої ради, свідків). За основу можна взяти Акт, що міститься у Додатку 5 до наказу Держгеокадастру від 12.2016 р.№ 353;
  • зафіксуватишляхом відеозйомкиобробіток земельної ділянки (із чіткими номерами сільгосптехніки) тощо.

Висновки. Оренда однієї і тієї ж ділянки кількома орендарями неприпустима. І хоча захисту (у т.ч. судовому) підлягає право користування того орендаря, право оренди якого виникло раніше, це не означає, що він вправі чинити самоправство.

Тож переорювання землі одним орендарем чи збирання врожаю, що належать іншому орендаревінезаконне, допоки немає судового рішення про визнання недійснимдоговору/скасування права оренди іншого орендаря.

Для запобігання таким ситуаціям доцільно в договір оренди землі включати умову, що орендодавець гарантує, що земля не передана іншому орендареві.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *