Залишок від розпаювання фермерських земель, переданих раніше у постійне користування: проблемні питання

Опубліковано: Землевпорядний вісник № 10/2020

Кожен, хто мав справу із нормативним регулюванням фермерських господарств, може підтвердити, що законодавець дуже поскупився на норми, присвячені цим сільськогосподарським утворенням. А коли на додачу до куцого «фермерського» законодавства додається ще й постійне користування – давня та болюча проблема аграрного сектору, – то ситуація взагалі видається надскладною.

Тут маємо на увазі випадки, коли громадянам за старим земельним законодавством надавалась у постійне користування (на підставі відповідного Державного акту) земельна ділянка для зайняття фермерством. Після створення фермерського господарства як юридичної особи частину площі, визначеної Державним актом на право постійного користування земельною ділянкою, було розпайовано між членами такого фермерського господарства. Решта площі не передавалась в оренду. Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою ніким не скасований, зміни до нього не вносилися.

Який же правовий статус цих «решток»? Хто має на них право? І якщо все ж оформляти оренду, то чи потрібен аукціон? Давайте розбиратися.

Право постійного користування не припиняється

 Поняття права постійного користування вміщене у ч. 1 ст. 92 ЗКУ[1]. Ним є право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Іншими словами, постійний землекористувач може безстроково володіти земельною ділянкою (впливати на неї відповідно до свого інтересу), а також користуватися нею (отримувати її корисні властивості для задоволення власних потреб).

За законодавством, що було чинним до діючого ЗКУ, передбачалось право громадян, які мають намір вести фермерське господарство, отримати земельну ділянку у постійне користування. Така процедура передбачала, що Державний акт на право постійного користування видавався на ім’я голови майбутнього ФГ і був, власне, передумовою створення ФГ як юридичної особи.

Наразі в ч. 2 ст. 92 ЗКУ, яка визначає вичерпний перелік осіб, які можуть набувати землю за правом постійного користування, немає громадян – засновників ФГ. При цьому згідно із п. 6 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за ЗКУ не можуть мати їх на такому праві, повинні були переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.

Однак вказане положення без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним) згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005.

В п. 5.4 вказаного рішення зазначено, що поняття «набувають права» за змістом ч. 2 ст. 92 та ч. 1 ст. 116 ЗКУ . . . припускають поширення цього поняття лише на випадки первинного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, а також громадянами та юридичними особами, які набувають права власності та користування земельними ділянками.

Тож положення ст. 92 ЗКУ не обмежують і не скасовують права постійного користування земельними ділянками, яке набуте особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002 (п. 5.3 зазначеного рішення).

Тим більше, що відповідно до п. 7 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ громадяни та юридичні особи, що одержали у власність, у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, тобто до 01.01.2002, зберігають права на ці ділянки.

А згідно з п. 10 розділу VІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про ДЗК[2] документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності цим Законом, є дійсними.

Отже, оскільки Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою ніким не скасований, він в силу вищенаведених законодавчих приписів є дійсним.

Водночас, вичерпний перелік підстав припинення права користування земельною ділянкою наведений у ст. 141 ЗКУ. Під жодну із них розпаювання частини земельної ділянки між членами ФГ не підпадає.

Вищі судові інстанції з посиланням на вказані норми неодноразово наголошували, що припинення у постійного землекористувача права на частину земельної ділянки не може бути підставою для припинення його права користування всією земельною ділянкою (див., зокрема, постанову ВСУ від 26.09.2011 у справі № 6-14цс11[3], постанову ВГСУ від 14.02.2017 у справі № 923/279/16[4]).

Таким чином, розпаювання частини земельної ділянки між членами ФГ не припиняє права постійного користування рештою земельної ділянки. Це означає, що фермер може користуватися такою площею на підставі чинного Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою без оформлення будь-яких документів та вчинення додаткових дій.

Хто залишається постійним землекористувачем?

Таке питання виникає з огляду на достатньо велику кількість прихильників позиції, що з моменту держреєстрації фермерського господарства як юридичної особи, до такого ФГ переходять і всі права на земельні ділянки для ведення фермерства, які були у засновника(ів) ФГ. Послідовники цього підходу виходять із мети отримання земельних ділянок засновником(ами) ФГ, якою власне і є ведення фермерського господарства. А оскільки таку діяльність здійснює саме ФГ як юридична особа, то з моменту створення ФГ відповідне речове право на такі ділянки начебто належить такому ФГ.

Однак така позиція не має достатнього законодавчого підґрунтя. І ось чому.

Ні Закон про СФГ[5], ні Закон про ФГ[6], ні інші нормативно-правові акти не передбачали «автоматичного» переходу права користування від громадянина, якому надавалася земельна ділянка для ведення фермерського господарства, до ФГ після його реєстрації як юридичної особи.

При цьому із наведеного вище визначення права постійного користування слідує, що постійний землекористувач не може розпоряджатися переданою йому земельною ділянкою.

Конституційний Суд України в п. 5.6 рішення від 22.09.2005 у справі № 5-рп/2005 зазначив, що власники землі та орендарі поряд із повноваженнями щодо володіння та користування наділяються і повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками (орендарі – в частині передачі земель у суборенду за згодою власника). Натомість постійні користувачі такої можливості позбавлені.

Тож засновник ФГ при всьому бажанні не вправі передати земельну ділянку, належну йому на праві постійного користування, такому ФГ як юридичній особі за будь-яким правочином.

На цьому наголошував і Верховний Суд у постанові від 19.11.2019 у справі № 908/232/18[7]: «єдиним належним і допустимим доказом належності спірної земельної ділянки тій чи іншій особі є наявність правовстановлюючого документа. Проте, як встановили суди обох інстанцій, відповідачем не надано документів на підтвердження наявності у фермерського господарства оформленого права постійного користування спірною земельною ділянкою».

І хоча стосовно цього питання ще має висловитись Велика Палата Верховного Суду[8], все ж вважаємо, що право постійного користування рештою земельної ділянки, що залишилась після розпаювання її частини між членами ФГ, залишається у засновника ФГ, якому таку ділянку передано на підставі відповідного Державного акту.

Чи потрібен аукціон в разі оренди?

За змістом ч. 2 ст. 124 ЗКУ передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. 2, ч. 3 ст. 134 Кодексу.

Натомість у п. 6 розділу X ЗКУ йдеться про переоформлення права власності або оренди громадянами та юридичними особами, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві.

Відповідно до ст. 116 ЗКУ громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом (ч. 1); набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч. 2).

Конституційний Суд України у п. 5.4 рішення від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005 зазначив, що поняття «набувають права» за змістом ч. 2 ст. 92 та ч. 1 ст. 116 ЗКУ . . . припускають поширення цього явища лише на випадки первинного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, а також громадянами та юридичними особами, які набувають права власності та користування земельними ділянками.

Отже, до громадян (юридичних осіб), які вже мають право постійного користування земельною ділянкою (тобто, реалізували своє право на первинне отримання землі), у процесі переоформлення належного їм права не може бути застосований термін «набуття права на землю», у тому числі і шляхом передачі її в оренду.

Разом із тим, термін «переоформлення» має два значення: повторити оформлення і оформити заново, за новими правилами. Оскільки переоформлення може означати оформлення за тих самих умов, що й раніше, а також за новими, іншими умовами, то ці умови мають бути зазначені в Перехідних положеннях ЗКУ. Відсутність розмежування надання земельної ділянки і зміни титулу прав на земельні ділянки ускладнює переоформлення і на практиці вирішується довільно. Ні в ЗКУ, ні в інших нормативно-правових актах не розкривається юридичний зміст термінів «оформлення» і «переоформлення», не визначається їх співвідношення. Невизначеність суті цих термінів негативно впливає на практику здійснення суб’єктивних прав на земельні ділянки громадянами та юридичними особами. Від правильного визначення сутності «оформлення» і «переоформлення» прав на землю залежить можливість здійснення громадянами та юридичними особами гарантованого Конституцією України права власності на землю і права користування нею, довіра громадян до держави (п. 5.4 рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005).

Також Конституційний Суд України у вказаному рішенні наголошує, що оскільки відповідно до ч. 2 ст. 14 Конституції України право власності на землю гарантується, а ініціатива у зміні раніше набутого права на використання землі громадянами належить не їм, а державі, саме держава має встановити режим диференційованого пільгового переоформлення права на землю.

Вбачається, що з огляду на наведені міркування держава має гарантувати постійним землекористувачам збереження їхнього речового права на землю в процесі переоформлення права постійного користування на право власності чи оренду. Однак в силу правової природи земельних торгів, де право на землю отримує учасник, що запропонував найвигідніші умови, такі гарантії постійним землекористувачам забезпечити неможливо.

Тож, керуючись вищенаведеними нормами та духом закону, можна дійти до висновку, що переоформлення відповідно до п. 6 розділу X ЗКУ права оренди громадянами – засновниками ФГ, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за ЗКУ не можуть мати їх на такому праві, має здійснюватись без проведення земельних торгів.

[1] Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

[2] Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 № 3613-VI.

[3] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/18732404

[4] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64828940

[5] Закон України «Про селянське (фермерське) господарство» від 20.12.1991 № 2009-XII.

[6] Закон України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV.

[7] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/85933751

[8] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/85933487


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *