Власник ділянки всередині поля не бажає поновлювати договір оренди: варіанти для орендаря

Опубліковано: АгроПро № 20/2020

Останнім часом в редакцію часто звертаються сільгосппідприємства, які мають таку ситуацію: строк дії договору оренди земельної ділянки закінчується, а орендодавець не має наміру продовжувати його.При цьому земельна ділянка знаходиться в середині поля і орендодавець має намір обробляти її самостійно.

Перед сільгосппідприємством постає багато запитань.

Чи може воно надати такому власнику землі іншу ділянку?

Чи повинно забезпечити доступ власника до його ділянки?

Як обробляти поле, якщо цю ділянку обробляти не можна?

Вирішити таку ситуацію можна декількома способами.

Можна запропонувати власнику поновити договір оренди з підприємством, натомість надати йому в користування (суборенду) іншу земельну ділянку, що знаходиться з краю масиву. Для цього необхідно мати згоду власника ділянки, розташованої з краю масиву (на передачу ділянки в суборенду). Така згода може або відразу міститися в договорі оренди, або її можна отримати. Докладніше про укладання договорів суборенди ми писали в «АгроПРО», ****. Зауважу, що ми постійно наголошуємо на тому, що договір оренди має містити умову про можливість орендаря передати ділянку в суборенду.

Отже, якщо договір містить умову про можливість передачі в суборенду і інший власник землі погоджується отримати в суборенду іншу ділянку – сторони мають підписати всі документи і питання вирішено.

Якщо сторони не дійшли згоди щодо укладання договорів оренди/суборенди – власник має право використовувати ділянку самостійно (після закінчення строку дії договору оренди). Але сільгосппідприємство не має обов’язок надати йому доступ до його землі для проходу, проїзду техніки тощо лише у випадку, якщо сільгосппідприємством орендуються земельні ділянки під польовими дорогами.

Тобто фактично в такій ситуації виникає черезсмужжя, внаслідок чого власник ділянки втрачає можливість обробляти її. А сільгосппідприємство отримує додаткові незручності обробітку поля, в середині якого є ділянка, яку обробляти не можна.

Законодавець намагається вирішити це питання. Так, з 01.01.2019 р. набрали чинності зміни до: Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), Закону України від 22.05.2003 р. № 858-IV «Про землеустрій» (далі – Закон № 858), Закону України від 07.07.2011№ 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон № 3613), Закону України від 06.10.1998 р № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161).

Зокрема, введено низку ключових термінів та запроваджено певні гарантії для користувачів сільгоспземлі. Отже, якщо орендар з різних причин не може отримати згоди на передачу в суборенду ділянки – необхідно визначати, чи не знаходяться спірні ділянки в масиві сільгоспземель. Якщо знаходяться –  законодавство надає сторонам декілька варіантів поведінки, які суттєво мають спростити вирішення спірного питання (детальніше про це – далі).

Ще з 90-х років минулого сторіччя аграрії стикнулись із проблемою черезсмужжя – коли на одному полі є декілька власників земельних ділянок і частина власників здає свою землю в оренду одному орендареві, інша – другому, а треті самостійно обробляють свої наділи. Тобто власники земель і орендарі, фактично, заважають один одному раціонально обробляти землі в межах одного масиву.

Після змін земельного законодавства, що набрали чинності з 01.01.2019 р., орендар всього чи більшої частини поля має варіанти поведінки у випадку, коли власник земельної ділянки, розташованої всередині такого поля, не бажає поновлювати договір оренди землі, оскільки має намір обробляти її самостійно. Що це за варіанти та як їх реалізувати? Саме про це і йтиметься далі.

Важлива термінологія

НОТАТКА

Черезсмужжя – розташування між декількома земельними ділянками, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) одній особі і розташовані в одному масиві земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) іншій особі.

Ст. 1 Закону № 858

Тобто якщо земельна ділянка власника знаходиться між ділянками, що орендуються сільгосппідприємством, – це черезсмужжя.

Не є черезсмужжям, якщо земельна ділянка власника знаходиться в іншому масиві сільгоспземель і не знаходиться  між ділянками, належними орендарю на праві користування.

НОТАТКА

Масив земель сільськогосподарського призначення – сукупність земельних ділянок сільгосппризначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об’єктами, об’єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об’єктами тощо).

Ст. 1 Закону № 858

Нормами ст. 371 ЗКУ та 82 Закону № 161 передбачена дещо спрощена процедура укладання договору оренди/суборенди земельної ділянки у випадку, якщо вона знаходиться у масиві сільгоспземель. Тому питання наявності/відсутності масиву є дуже важливим.

Відомості про масив земель сільськогосподарського призначення відповідно до пп. «д» ч. 1 ст. 13 Закону № 3613 мають бути внесені до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК). А зробити це можливо за результатами проведення інвентаризації такого масиву (ст. 35 Закону № 858).

Відомості надаються у формі витягу з ДЗК про землі в межах території адміністративно-територіальних одиниць (абз. 7 п. 162 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 № 1051, далі – Порядок № 1051).

Окрім того, відомості про масив земель сільськогосподарського призначення, до складу якого входить певна земельна ділянка, є складовою інформації про цю ділянку. Відтак, інформація, що земельна ділянка входить до складу масивумає міститися у Витязі з ДЗК про відповідну земельну ділянку.

Отримання таких витягів детально регулюють п. п166-168, 173, 177 Порядку № 1051, а також наказ  Держгеокадастру від 17.07.2020 р. № 280 «Про затвердження типових інформаційних та технологічних карток адміністративних послуг, які надаються територіальними органами Держгеокадастру»

До того ж, відповідно до пп. 91 п. 196 Порядку № 1051 відомості ДЗК про масиви земель сільськогосподарського призначення (назва, код (номер) та межі масиву) має оприлюднюватися на офіційному веб-сайті Держгеокадастру за допомогою технологічних та програмних засобів ДЗК.

Однак наразі відомості про масиви земель сільгосппризначення майже не вносяться до ДЗК.

Інвентаризація масиву земель сільгосппризначення проводиться з такими особливостями (ст. 35 Закону № 858):

а) підставою для її проведення є:

·        для земель державної власності – рішення органу виконавчої влади, уповноваженого здійснювати розпорядження земельною ділянкою;

·        в інших випадках – рішення сільської, селищної, міської ради, на території якої знаходиться масив;

б) при проведенні інвентаризації здійснюються заходи щодо:

·        внесення до ДЗК відомостей про сформовані земельні ділянки, відомості про які не внесені до нього;

·        формування невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок;

·        формування земельних ділянок сільгосппризначення під польовими дорогами;

·        формування земельних ділянок сільгосппризначення під полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, які обмежують масив та земельні ділянки, розташовані уздовж масиву.

У сільгоспвиробників постає закономірне запитання:чи може орендар скористатися наданими законодавством можливостями уразі відсутності у ДЗК  відомостей про масив сільгоспземель?

Однозначної відповіді на це питання серед фахівців немає, оскільки законодавством не визначено моменту «появи» масиву сільгоспземель: він виникає з моменту внесення відомостей про нього в ДЗК, чи таке внесення лише юридично закріплює вже фактично сформований масив сільгоспземель?

Прихильники першої точки зору стверджують, що земельний масив виникає в момент його юридичної появи, тобто з моменту внесення в ДЗК. За такого погляду орендар у разі виникнення спору до появи вказаних відомостей у ДЗК не зможе обґрунтувати своє право на укладання договорів оренди та суборенди (за спрощеною процедурою), адже допустимих доказів знаходження земельних ділянок в одному масиві не існуватиме.

Прихильники другої точки зору наполягають на тому, що  сам по собі факт внесення відомостей до ДЗК не свідчить про появу масиву, а лише офіційно фіксує вже фактично створений масив. А тому віднесення земельних ділянок (належних орендареві на праві користування та власнику на праві власності) до одного масиву сільгоспземель можна підтверджувати й іншими доказами: висновком/довідкою сертифікованого землевпорядника, документацією з землеустрою тощо. Цікаво, що у справі № 648/3548/18 Білозерський районний суд Херсонської області у якості такого доказу (рішення від 25.03.2019 р.) прийняв кадастровий план земельних ділянок та навіть довідку самого орендаря.

Наразі правозастосовчої практики з цього питання немає, тож суди можуть зайняти як першу, так і другу позицію. Все залежить від переконливості, підготовки та креативу орендаря.

НОТАТКА

Особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, є землекористувач, якому належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, загальною площею не менш як 75 відсотків усіх земель масиву.

абз. 2 ч. 4 ст. 371 ЗКУ

Розглянемо тепер можливості орендаря залежно від вищевказаних характеристик.

Орендар, що не використовує істотну частину масиву

 Для зручності розуміння слід зауважити, що в цій статті під поняттям орендар – ми маємо на увазі сільгосппідприємство, що орендує земельну ділянку, власник якої не бажає продовжити строк дії договору оренди, а має намір самостійно використовувати землю. Під поняттям власник – маємо на увазі власника земельної ділянки, що має намір використовувати її самостійно.

У такому разі орендар може скористатись ч. 3 ст. 371 ЗКУ та ч. ч. 1-2 ст. 82Закону № 161: запропонувати власнику укласти договір оренди його земельної ділянки, а йому взамін передати за договором суборенди земельну ділянку, яка перебуває у користуванні орендаря та знаходиться в зручному для обробітку місці (скраю масиву).

Зауважимо, що укладання таких договорів – право, а не обов’язок власника земельної ділянки.

Однак для нього  такий варіант є придатним, бо обробляти свою земельну ділянку, що знаходиться всередині поля, без вирішення питань із орендарем суміжних земельних ділянок неможливо. Адже власникові необхідний доступ до своєї землі для проходу, проїзду техніки тощо, а отримати його без участі орендаря суміжних земель не вдасться. Оскільки саме йому, скоріше за все, передані в оренду польові дороги (за їх наявності), запроектовані для доступу до земельних ділянок.

Укладення договору суборенди земельної ділянки не потребуватиме згоди орендодавця якщо земельна ділянка знаходиться в масиві сільгоспзмель, що використовує орендар.

При цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди.

Для ініціювання взаємного укладання вказаних договорів одна із зацікавлених сторін (власник або орендар) може письмово звернутися до іншої сторони з відповідним листом-пропозицією. Якщо такий лист надсилає орендар, то до такого листа він має додати підписаніта скріплені його печаткою (за наявності) проекти договорів оренди/суборенди земельної ділянки, що передається власнику для обробітку взамін його ділянки, які мають містити (ч. 1 ст. 82Закону № 161):

  • істотні умови, встановлені ст. 15 Закону № 161;
  • застереження, що припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін.

Лист-пропозицію та зазначені документи слід направити цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити іншій стороні особисто із проставлянням на своєму примірнику відмітки про їх одержання.

На відміну від господарських договорів, де передбачено двадцять днів на розгляд оферти (пропозиції укласти договір), в цивільних правовідносинах такого строку не встановлено.

Тому сторони можуть скористатись ст. 643 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) та в листі-пропозиції вказати строк для відповіді (наприклад, місяць). Якщо цього не зробити – доведеться керуватися оціночними категоріями, закріпленими у ч 2 ст. 644 ЦКУ (відповідь має бути надана протягом нормально необхідного для цього часу).

Якщо одна із сторін  відмовиться від укладання вказаних договорів, змусити її до цього (навіть із залученням суду) не можна. Відмовою вважається також пропозиція укласти договори оренди і суборенди на інших умовах. Оскільки це вважається новою пропозицією орендарю (новою офертою). Тепер вже друга сторона має розглянути її та повідомити про своє рішення: згоду чи незгоду із запропонованими умовами.

Після підписання договорів оренди та суборенди, необхідно зареєструвати права оренди та суборенди. Протягом п’яти днів з дня державної реєстрації сільгосппідприємство – орендар має письмово повідомити про це орендодавця земельної ділянки, яка була надана власнику взамін. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договір суборенди, та власник, якому передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Орендар, що використовує істотну частину масиву

Вкрай важливим є визначення площі земельного масиву для належного обрахунку істотної його частини. Тому вважаємо, що в такому випадку масив має бути зареєстрований  в ДЗК. Оскільки якщо орендар має у користуванні 75% масиву, то  він має певні«пільги», які встановлені ч. 4 ст. 371 ЗКУ та ч. ч. 3-17 ст. 82 Закону № 161.

Так, зокрема, передбачено, що він (орендар) має право орендувати інші земельні ділянки сільгосппризначення, розташовані у такому масиві. Крім того, такий орендар має переважне право на отримання такої ділянки в оренду (якщо немає орендаря, який орендує цю ділянку і має переважне право, встановлене ст. 33 Закону № 161).

Зауважу, що такий орендар має право отримати і в суборенду землі масиву, якщо вони перебувають в оренді іншої особи. Але в контексті нашої ситуації (власник не має наміру поновлювати договір оренди) ми не розглядатимемо суборенду.

Крім того, ст.82 Закону № 161 передбачає, що власник, ділянка якого передається в оренду такому орендареві (який використовує істотну частину масиву), має право на відшкодування майнової шкоди, завданої йому в результаті такої передачі, у повному обсязі. Закон чітко не визначає, чим саме може бути спричинена така шкода, визначає лише порядок її розрахунку. Так, розмір шкоди має визначатися шляхом проведення оцінки відповідно до Закону Українивід 12.07.2001 р. № 2658-III«Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Суб’єкт оціночної діяльності (хто проводитиме оцінку) обираєтьсяорендарем, який і сплачує вартість послуг такого суб’єкта. У разі якщо власник ділянки не погоджується з оцінкою розміру майнової шкоди, то він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для проведення нової оцінки чи для рецензування звіту з попередньої експертної  оцінки. У цьому разі витрати на виконання таких послуг вже нестиме власник.

Після проведення оцінки орендар має направити власнику земельної ділянки лист-пропозицію щодо укладення договору оренди належної йому ділянки та договору суборенди ділянки, яка орендується орендарем та передається власнику для обробітку взамін його ділянки. Однак у цій ситуації Закон № 161 висуває вимоги до змісту повідомлення. Воно має містити відомості про:

  • земельні ділянки, правами користування якими пропонується обмінятися, із зазначенням кадастрових номерів (за наявності), площі, угідь, нормативної грошової оцінки;
  • розміру майнової шкоди, завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок обміну правами користування.

Закон № 161 вимагає, що до повідомлення має додаватися засвідчена орендарем копія договору оренди земельної ділянки, право користування якою пропонується передати власнику взамін.

Крім того, як і в попередньому випадку, до повідомлення додаються підписані орендарем та скріплені його печаткою (за наявності) проєкти договорів оренди та суборенди земельних ділянок.

При складанні проєктів договорів слід враховувати, що:

  • строк оренди земельної ділянки не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором суборенди, що укладається взамін;
  • розмір орендної плати має відповідати платі за суборенду за договором, що укладається взамін;
  • орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
  • орендар не має права на компенсацію власником витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди на новий строк у разі заперечень власника;
  • у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, орендар зобов’язаний забезпечити власнику право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту.

Щоправда, за погодженням власника сторони можуть врегулювати ці умови по-іншому.

Власник протягом одного місяця з дня одержання пропозиції зобов’язаний розглянути звернення, підписати договори або надати письмову мотивовану відмову в їх укладенні.

Якщо власник відмовляється укладати договір оренди, орендар, на відміну від попереднього випадку, може вимагати його укладення у судовому порядку. З цією метою він звертається до суду із позовом про визнання договору оренди укладеним.

При задоволенні таких вимог суд одночасно визначає розмір майнової шкоди, завданої власнику укладенням такого договору.

Суд не задовольнить вищевказані вимоги орендаря, якщоналежна власнику земельна ділянка:

  • за угіддями належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження;
  • має розташоване на ній нерухоме майно;
  • належить до земель сільгосппризначення несільгоспугідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільгосппризначення);
  • поєднана спільними межами із масивом земель сільгосппризначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для орендаря;
  • розташована в іншому масиві земель сільгосппризначення, ніж та, що передаєтьсявласнику в користування взамін;
  • не належить до земель для ведення товарного сільгоспвиробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
  • має різний склад угідь та рельєф із земельною ділянкою, що передається власнику в користування взамін;
  • має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10%.

Рішення суду про визнання договору оренди укладеним є підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зауваження

Практику застосування цих норм наразі ще не напрацьовано, а тому в майбутньому можна прогнозувати судові спори як щодо понятійного апарату цих процедур, так і стосовно нюансів в алгоритмі їх реалізації.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *