Приводом до написання цієї статті стала ситуація, описана у зверненні до редакції: «Фермерські господарства багато років працювали разом. Наразі власники ФГ не можуть продовжувати співпрацю, а розділити господарства практично неможливо. Чи можна за рішенням членів одного ФГ передати таке господарство як цілісний майновий комплекс, в оренду іншому ФГ? Якщо так, то на якій підставі та за яких умов? Які є інші варіанти для фермерських господарств виходу з цієї ситуації?

Давайте розбиратися. Фермерське господарство як ЦМК

Саме поняття «цілісний майновий комплекс» міститься в цілій низці нормативно-правових актів. При цьому поряд із вказаним поняттям в законодавстві закріплений ще й термін «єдиний майновий комплекс» (ЄМК). Водночас, у правозастосовчій практиці ЦМК та ЄМК вживаються як синоніми. Це підтверджує, в тому числі, і Мінюст в листі від 02.06.2009
№ 5415-0-33-09-19.

Отож, поняття ЄМК міститься, насамперед, в ч. 1 ст. 191 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 435-IV (далі – ЦКУ), згідно із якою підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. Відповідно до частини 2 вказаної статті до складу підприємства як ЄМК входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Визначення ЦМК закріплене в пункті 3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», який затверджений постановою Кабміну від 10.10.2003 № 1440. Ним визнається підприємство, а також його структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб’єкти господарської діяльності.

Вказані ознаки цього правового явища закріплені і у законодавстві, що регулює діяльність фермерських господарств. Так, у ч. 1 ст. 22 Закону України від 19.06.2003 № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973) передбачено, що фермерське господарство як цілісний майновий комплекс включає майно, передане до складеного капіталу, не розподілений прибуток, майнові та інші зобов’язання.

Складеному капіталу ФГ присвячена стаття 19 вказаного Закону. До нього можуть входити:

– будівлі, споруди;

– облаштування, матеріальні цінності, цінні папери;

– продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності;

– одержані доходи;

– інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом;

– право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням;

– інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність);

– грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.

Отже, фермерське господарство як цілісний майновий комплекс включає всі рухомі та нерухомі речі, майнові права, грошові кошти, які передані до складеного капіталу, а також не розподілений прибуток, майнові та інші зобов’язання фермерського господарства.

Можливість передачі в оренду ЦМК ФГ

У ч. 4 ст. 191 ЦКУ передбачено, що підприємство як ЄМК може бути об’єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів. Подібне положення міститься і в ч. 3 ст. 66 ГКУ – єдиний майновий комплекс підприємства може бути об’єктом купівлі-продажу та інших угод, на умовах і в порядку, визначених цим Кодексом та законами, прийнятими відповідно до нього. При цьому ч. 2 ст. 283 ГКУ прямо передбачає, що єдиний майновий комплекс може передаватися у користування за договором оренди.

Згідно зі ч. 5 ст. 283 ГКУ закон може встановлювати заборону оренди ЄМК лише державних чи комунальних підприємств.

Закон № 973 не містить прямої норми щодо можливості оренди ЦМК ФГ. Статтею 22 вказаного Закону передбачається лише право членів ФГ відчужити ЦМК ФГ, а статтею 23 – успадкувати такий ЦМК.

Водночас, Закон № 973 не містить і прямої заборони оренди ЦМК ФГ.

Отже, із закріпленого у ст. 19 Конституції України принципу стосовно того, що юридичним особам приватного права дозволено все, що прямо не заборонено законом, слідує висновок про можливість передачі ЦМК ФГ в оренду іншому фермерському господарству.

Державна реєстрація ЦМК ФГ

 Донедавна ч. 3 ст. 191 ЦКУ містила вказівку, що підприємство як ЄМК є нерухомістю. Відповідно, у ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (надалі – Закон № 1952) підприємства як ЄМК вказувались як окремі та самостійні об’єкти, речові права на які потрібно реєструвати. А в пп. 3 п. 29 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141 (далі – Порядок № 1141), зазначалось, що до вказаного державного реєстру вносилися такі відомості про підприємство як єдиний майновий комплекс: повне найменування господарства; ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ; склад господарства (перелік об’єктів нерухомого майна, що входить до ЦМК (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), із зазначенням їх реєстраційних номерів).

Кодексом України з процедур банкрутства від 18.10.2018 № 2597-VIII, який введений у дію з 21.10.2019, частина 3 ст. 191 ЦКУ було виключена, так само як зі ст. 5 Закону № 1952 були виключені слова «підприємства як єдині майнові комплекси» та «підприємство як єдиний майновий комплекс».

Нарешті, постановою Уряду від 13.05.2020 р. № 399 було виключено і пп. 3 п. 29 Порядку № 1141.

І хоча норма, що єдиний майновий комплекс підприємства визнається нерухомістю, залишилась у ч. 3 ст. 66 ГКУ, на сьогоднішній день підстав та порядку державної реєстрації ЄМК (як підприємств взагалі, так і ФГ зокрема) чинне законодавство не містить.

Попередні дії

 Перед укладанням договору оренди членам ФГ необхідно вивчити свої статути на предмет наявності положень щодо необхідності прийняття рішення про передачу/отримання в оренду майна (в т.ч. і ЦМК). Так, статутом ФГ – орендодавця може бути передбачено, що питання розпорядження цими активами мають вирішувати збори членів ФГ. А статут ФГ – орендаря може містити умову, що договір оренди такого майна укладається за згодою або на підставі рішення членів ФГ.

Якщо вказані положення закріплені в статутах, членам ФГ необхідно подбати про належне скликання, проведення та оформлення рішення зборів членів ФГ про передачу/отримання в оренду ЦМК ФГ.

Зміст договору оренди ЦМК ФГ

Стаття 188 ЦКУ передбачає, що якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.

Наведений вище перелік складових ЦМК фермерського господарства дає підстави для висновку, що такий ЦМК є складною річчю.

Тож при формулюванні предмету договору оренди ЦМК ФГ недостатньо просто вказати, що ним є «ЦМК фермерського господарства». В такому разі може виникнути неоднозначне тлумачення його сторонами умови щодо складових такого ЦМК, з огляду на що договір вважатиметься неукладеним внаслідок відсутності погодження сторонами такої істотної умови будь-якого договору, як його предмет.

До того ж, будівлі, споруди, земельні ділянки як складові ЦМК є нерухомістю, а тому відомості про кожен із них мають окремо зазначатися у договорі внаслідок спеціальних приписів законодавства щодо їх оренди. При цьому в законодавчих актах не міститься винятків із цього правила, в тому числі і в разі оренди об’єктів нерухомості в складі ЦМК. А якщо нерухомі речі в складі ЦМК зазначаються окремо, то і всі інші складові ЦМК слід виокремити та конкретизувати.

Тому цю частину договору оренди ЦМК радимо відобразити наступним чином:

«1. Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування цілісний майновий комплекс (ЦМК) Фермерського господарства «Зоря» (надалі – Господарство), що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Кам’янець-Подільський район, с. Гораївка, вул. Сонячна, 5.

1.1. До складу Господарства як ЦМК входять усі види майна, призначені для його діяльності, а саме:

1.1.1. земельна ділянка, що розташована на території Староушицької селищної територіальної громади Кам’янець-Подільського району, площею 50,00 га, кадастровий номер 3221983900:03:009:0017, цільове призначення: «для ведення фермерського господарства» (надалі – Земельна ділянка). Земельна ділянка належить Орендодавцю на праві власності на підставі Державного акту про право власності серії ___ № __________ (номер запису про право власності ___________);

1.1.2. будівля переробного цеху, площею 505,50 кв. м, що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Кам’янець-Подільський район, с. Гораївка, вул. Сонячна, 5, яка належить Продавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Кам’янець-Подільського районного нотаріального округу Скрипкою Т.Г 15.03.2007 за реєстровим № 825;

1.1.3. обладнання та устаткування, перелік яких зазначено в Додатку № 1 до цього договору;

1.1.4. сировина, перелік якої зазначений в Додатку № 2 до цього договору;

1.1.5. права вимоги, перелік яких зазначений в Додатку № 3 до цього договору;

1.1.6 борги (майнові зобов’язання), перелік яких зазначений в Додатку № 4 до цього договору».

Особливу увагу при цьому треба приділити документам, якими підтверджуватиметься склад та характеристики складових ЦМК. Якщо відносно нерухомого майна вимоги до переліку, форм та змісту таких документів встановлюються законодавством (правовстановлюючі документи, відсутність заборон розпорядження тощо), то стосовно рухомих речей чітких вимог в законодавстві не міститься. З огляду на це на практиці з цією метою використовують Акт інвентаризації, проведеної відповідно до встановлених законодавчих правил, а також фінансову звітність фермерського господарства (зокрема, баланс).

При цьому орендарю ЦМК радимо залучити незалежного аудитора для підтвердження відповідності фінансової звітності фермерського господарства дійсному складу і вартості ЦМК фермерського господарства. В такому випадку до переліку вказаних документів додасться відповідний аудиторський висновок.

В тексті договору оренди доцільно зазначити перелік таких документів та передбачити, що вони передані орендарю ЦМК у момент підписання договору.

Права вимоги та борги ФГ при оренді ЦМК потребуватимуть окремого застереження. Це зумовлено тим, що їх перехід до іншої особи згідно зі статтями 512-523 ЦКУ вимагатиме заміни відповідно кредитора і боржника у зобов’язанні.

Передача прав вимоги труднощів викликати не повинна, оскільки для цього не потрібно залучати третіх осіб. Достатньо лише підписати між сторонами договори про відступлення прав вимоги, найкраще – під час підписання договору оренди ЦМК ФГ. При поверненні ЦМК з оренди відбуватиметься зворотне відступлення на залишковий розмір прав вимоги шляхом підписання аналогічних договорів.

Переведення боргів можливе за наявності згоди контрагентів ФГ – кредиторів за відповідними зобов’язаннями (ст. 520 ЦКУ). Очевидно, що таку згоду потрібно отримати до передачі боргу у складі ЦМК. Крім того, як слідує із вищевикладеного визначення підприємства як ЄМК, до складу фермерського господарства як ЦМК можуть бути віднесені лише борги, які призначені для діяльності такого господарства (наприклад, зобов’язання по поверненню позики, отриманої на купівлю сільгосптехніки, яка передається орендареві у складі ЦМК). Тому, визначаючи предмет договору оренди ЦМК фермерського господарства, до якого входять борги/майнові зобов’язання фермерського господарства, у договорі (а краще – у окремому додатку) потрібно зазначити перелік усіх боргів/зобов’язань, що включаються до складу ЦМК. У переліку необхідно вказати кредитора, підстави виникнення боргу, а також відомості про отримання письмової згоди кредитора на переведення боргу. При поверненні ЦМК з оренди має відбуватися зворотне переведення боргів, для якого також має бути отримана згода боржників.

Окрім предмету договору оренди ЦМК, сторони обов’язково мають погодити орендну плату та строк дії договору.

Також рекомендуємо у договорі визначити умови передачі у користування та повернення з оренди ЦМК ФГ, відповідальність за невиконання/неналежне виконання зобов’язань за договором, вирішення спорів за ним, умови щодо зміни та припинення договору оренди, наявності обмежень/обтяжень відносно користування ЦМК (його складовими).

У якості орієнтиру при складанні проєкту договору оренди ЦМК радимо використовувати Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), затверджений наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774.

Форма договору оренди ЦМК ФГ

Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦКУ правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

При цьому ч. 2 ст. 793 ЦКУ встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Цілісність (єдність) майнового комплексу полягає в нерозривному зв’язку поєднаних між собою на єдиній території об’єктів, у тому числі будівель або інших капітальних споруд (їх окремих частин), сукупність яких і забезпечує завершеність відповідного циклу виробництва (робіт, послуг).

Тож якщо до складу ЦМК ФГ входять будівлі, споруди (їх окремі частини) і договір оренди ЦМК ФГ укладається на три роки і більше, то, на нашу думку, має застосовуватись ст. 793 ЦКУ, з огляду на що такий договір оренди ЦМК ФГ має бути посвідчений нотаріально.

У випадку, коли ЦМК ФГ не містить будівель/споруд, або містить, але строк дії договору оренди менше трьох років, посвідчувати такий договір у нотаріуса не обов’язково.

Альтернативні шляхи вирішення ситуації

Вищевикладені особливості договору оренди ЦМК ФГ можуть бути непривабливими для ФГ – орендаря. Тож у якості першої альтернативи можна запропонувати ФГ оренду кожної складової ЦМК окремо (рухомого, нерухомого майна), а також укладення окремих договорів відступлення прав вимоги. У такому разі усувається необхідність проведення інвентаризації, залучення аудитора, вирішення питань із кредиторами фермерського господарства щодо переведення боргів та ін. За цього варіанту застосовуються загальні положення законодавства щодо продажу кожного виду майна.

Другою альтернативою може бути викуп фермерського господарства членами іншого ФГ. Після викупу можна навіть реорганізувати ці ФГ шляхом приєднання одного ФГ до іншого або їх злиття.

Придбати ФГ можна шляхом придбання його ЦМК, як визначає ст. 22 Закону № 973. А можна «корпоративним» шляхом – внаслідок придбання 100% частки у його статутному капіталі.

Оскільки в більшості фермерських господарств статутний капітал не формувався, очевидно, що його спочатку потрібно створити. Тож алгоритм наступний:

1. Прийняти уповноваженим органом фермерського господарства (визначається на підставі статуту) рішення про:

• формування статутного капіталу фермерського господарства,
• розподіл часток у статутному капіталі господарства між його членами,
• внесення змін до статуту господарства та державну реєстрацію таких змін.

Так, в ч. 4 ст. 1 Закону № 973 закріплений невичерпний перелік положень, які може містити статут фермерського господарства. Тобто, до статуту можна включити будь-які положення. Головне, щоб вони не суперечили законодавству України.

В законодавчих актах відсутня заборона формування статутного капіталу у фермерському господарстві. Тому із згадуваного вище принципу стосовно того, що юридичним особам приватного права дозволено все, що прямо не заборонено законом, слідує висновок про можливість прийняття компетентним органом управління рішення про формування статутного капіталу фермерського господарства.

Тим більше, що практика знає такі випадки – в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань зареєстровані фермерські господарства із статутним капіталом.

2. Здійснити державну реєстрацію нової редакції статуту фермерського господарства (зі статутним капіталом).
3. Укласти договір купівлі-продажу 100% частки в статутному капіталі фермерського господарства із членами іншого ФГ.
4. Прийняти уповноваженим органом фермерського господарства (визначається на підставі статуту) рішення про внесення змін до статуту фермерського господарства у зв’язку зі зміною складу його членів та державну реєстрацію таких змін.
5. Здійснити державну реєстрацію нової редакції статуту фермерського господарства (із новим складом його членів).

 З аналізу положень законодавства щодо регулювання розпорядження ЄМК підприємств взагалі і ЦМК ФГ зокрема вбачається їх недосконалість та відсутність необхідної деталізації. Саме тому угоди щодо оренди ЦМК ФГ на практиці зустрічаються вкрай рідко. Тож радимо фермерським господарствам звернути увагу на альтернативні шляхи вирішення ситуації: окрему оренду кожної складової ЦМК ФГ або взагалі придбання одного ФГ іншим.