Право постійного користування землею: чи можливе правонаступництво?

Опубліковано: «Головбух Агро» № 2 від 21.01.2020

З плином часу перелік суб’єктів, які вправі набувати земельну ділянку на праві постійного користування, все більше звужується. Однак законодавець передбачає непорушність такого права для осіб, які раніше набули його на законних підставах. Але що відбувається із правом постійного землекористування в процесі реорганізації юридичної особи? В цій темі законодавцем остаточно ще не поставлено крапку, що породжує перманентні суперечки, в тому числі і в судових інстанціях.

Правова природа постійного користування землею

 Поняття права постійного користування земельною ділянкою вміщене у ч. 1 ст. 92 ЗКУ[1]. Ним є право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Іншими словами, постійний землекористувач може безстроково володіти земельною ділянкою (впливати на неї відповідно до свого інтересу), а також користуватися нею (отримувати її корисні властивості для задоволення власних потреб).

У відповідності до ч. 2 ст. 4 Закону про держреєстрацію прав[2] право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом на нерухоме майно, яке є похідним від права власності. Таке право підлягає державній реєстрації та виникає з моменту такої реєстрації (якщо воно оформлене після 01.01.2013). Право постійного користування земельною ділянкою, що виникло до вказаної дати, визнається дійсним за наявності однієї з таких умов:

  • його реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення;
  • на момент виникнення такого права діяло законодавство, що не передбачало його обов’язкової реєстрації.

Земельне законодавство стосовно інших речових прав на земельну ділянку чітко та конкретно визначає можливість чи неможливість їх переходу в порядку правонаступництва. Так, право власності, право оренди, емфітевзис та суперфіцій можуть передаватися в порядку спадкування (ч. 1 ст. 81, ч. 1 ст. 82, ч. 5 ст. 93, ч. 2 ст. 1021 ЗКУ). Стосовно правонаступництва права оренди для юридичних осіб існує пряма норма ч. 4 ст. 32 Закону про оренду землі[3]: реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Водночас, земельний сервітут не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (ч. 2 ст. 101 ЗКУ); сервітут припиняється у разі смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут (ч. 1 ст. 406 ЦКУ[4]).

Стосовно права постійного користування земельною ділянкою такої норми земельне законодавство не містить. Тобто, в діючому ЗКУ відсутня як пряма вказівка щодо можливості переходу вказаного права в порядку правонаступництва, так і чітка заборона такого переходу. Саме ця невизначеність і породжує різні погляди правників на цю проблему та суперечливу правозастосовчу практику у цьому питанні.

Реорганізація юридичної особи: що із правом постійного землекористування?

 У відповідності до ч. 1 ст. 104 ЦКУ в процесі реорганізації всі права та обов’язки переходять до правонаступників юридичної особи. Таке правонаступництво називають універсальним (або повним, загальним), оскільки правонаступник(и) повністю замінює(ють) собою попередника у всьому обсязі прав і обов’язків останнього.

Вище обґрунтовувалось, що право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом на нерухоме майно. Воно належало реорганізованій юрособі, а тому, за загальним правилом, має включатися до обсягу прав, яких набуває правонаступник(и) в процесі реорганізації. При цьому земельне законодавство не містить норм, які б забороняли передачу права постійного землекористування в порядку правонаступництва або чітко визначали, що в процесі реорганізації таке право не переходить.

Тому із закріпленого у ст. 19 Конституції України принципу стосовно того, що юридичним особам приватного права дозволено все, що прямо не заборонено законом, слідує висновок про те, що право постійного користування земельною ділянкою у процесі реорганізації має переходити до правонаступника(ів) юридичної особи.

Обґрунтовуючи протилежну позицію, її прихильники посилаються на ч. 2 ст. 92 ЗКУ, яка визначає виключний перелік осіб, які можуть набувати землю за правом постійного користування. Наразі до них належать шість груп суб’єктів:

1) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

2) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації;

3) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку,  виключно для будівництва й обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;

4) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування»;

5) заклади освіти незалежно від форми власності;

6) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розміщених у багатоквартирному будинку.

Більшість правонаступників юридичних осіб до наведеного переліку не відносяться, а тому, буцімто, до них не може переходити право постійного користування земельною ділянкою в процесі реорганізації.

Однак ч. 2 ст. 92 ЗКУ оперує поняттям «набуття» права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності. Це означає, що вона застосовується до осіб, які отримують таке право безпосередньо від органів розпорядження земельними ділянками (державної влади чи місцевого самоврядування). Водночас, в ч. 1 ст.104 ЦКУ застосовується поняття «перехід» прав та обов’язків, що означає визначення правової долі вже набутого раніше попередником правонаступника права постійного користування земельною ділянкою. Отже, обмеження ч. 2 ст. 92 ЗКУ по колу суб’єктів не застосовуються у випадку переходу до правонаступника права постійного користування земельною ділянкою, яке було раніше набуте його попередником.

Такий висновок ґрунтується і на рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005, в п.5.4 якого зазначено, що поняття «набувають права» за змістом ч. 2 ст. 92 та ч. 1 ст. 116 ЗКУ . . . припускають поширення цього поняття лише на випадки первинного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, а також громадянами та юридичними особами, які набувають права власності та користування земельними ділянками.

До того ж, у п. 5.3 зазначеного рішення Конституційного Суду України вказано, що положення ст.92 ЗКУ не обмежують і не скасовують права постійного користування земельними ділянками, яке набуте особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002.

З огляду на вищевикладене можна констатувати, що до правонаступника(ів) юридичної особи переходить право постійного користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у реорганізованої юридичної особи, навіть якщо такий правонаступник не відноситься до передбачених ч. 2 ст. 92 ЗКУ осіб.

Іншим аргументом, який використовують прихильники неможливості переходу права постійного землекористування в процесі реорганізації, є посилання на п. «в» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, відповідно до якої підставою для припинення права користування земельною ділянкою є припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій.

Звертаючись до ч. 1 ст. 406 ЦКУ, згідно із якою в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) юридична особа припиняється, послідовники такого підходу зазначають, що з огляду на припинення реорганізованої юридичної особи – набувача права постійного користування, таке право теж припиняється.

Однак у правовій конструкції п. «в» ч. 1 ст. 141 ЗКУ вжито термін «припинення діяльності» вказаних у ній юридичних осіб, а не «припинення» таких юридичних осіб. З огляду на це Верховний Суд України в постанові від 21.02.2011 у справі № 21-3а11[5] висловив правову позицію, згідно із якою припинення права користування земельною ділянкою з підстав припинення підприємства, установи, організації допускається лише у випадку, коли припинення останніх виключає правонаступництво.

Тож у разі наявності правонаступника(ів) у набувачів права постійного землекористування, вказане право переходить до цього правонаступника(ів). Аналогічна позиція з вищевикладеними обґрунтуваннями знайшла відображення і в позитивних для правонаступників судових рішеннях вищих судових інстанцій, серед яких постанови Вищого господарського суду України (ВГСУ) від 22.12.2011 у справі № 7/34/5022-558/2011[6], від 03.12.2013 у справі № 5017/2636/2012[7], від 16.12.2016 у справі № 908/1744/15-г[8], від 25.05.2017 у справі № 927/845/16[9], від 12.07.2017 у справі № 916/2612/16[10].

Судова практика Верховного Суду з цього питання наразі залишається суперечливою.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.11.2019 у справі № 906/392/18[11] міститься посилання на вищенаведені положення рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005. Однак, визнаючи за реорганізованою юридичною особою право постійного користування земельною ділянкою, Велика Палата Верховного Суду обґрунтувала своє рішення тим, що «Колгоспний ринок, який був землекористувачем земельної ділянки згідно з державним актом, змінив назву юридичної особи на Кооперативний ринок. Також здійснено перереєстрацію статуту ринку, при цьому код ЄДРПОУ не змінювався. Фактично, Кооперативний ринок був тією ж юридичною особою, якій було видано державний акт на право постійного користування спірною земельною ділянкою. Отже, місцева рада безпідставно прийняла рішення про припинення права постійного користування земельною ділянкою».

У справах № 921/710/17-г/6[12] (постанова від 02.04.2019), № 914/839/18[13] (постанова від 31.01.2019), № 907/916/17[14] (постанова від 10.10.2018) Верховний Суд більш радикальний: із посиланням на вищевикладену правову позицію Верховного Суду України, вміщену в постанові від 21.02.2011 у справі № 21-3а11, він зазначив, що «коли відбувається припинення особи без правонаступництва, то у такому випадку виникають підстави для припинення права користування земельною ділянкою. У разі ж реорганізації особи, зміни її організаційно-правової форми чи назви, підстави для припинення права користування земельною ділянкою не виникають».

Проте у справі № 918/194/19[15] (постанова від 21.11.2019) Верховний Суд кардинально змінив позицію, зазначивши, що «приписи підпункту «в» ч. 1 ст. 141 ЗКУ слід розуміти таким чином, що припинення права користування земельною ділянкою з підстав припинення установи допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво, є правильним за умови, що правонаступник може набувати відповідне таке право згідно з чинним на час правонаступництва законодавством, тобто у даному випадку, згідно зі ст. 92 ЗКУ, яка чітко визначає суб’єктів права постійного користування. У випадку ж, коли внаслідок реорганізації суб’єкт перестає відповідати встановленим ст. 92 ЗКУ вимогам, набуття ним права постійного користування земельною ділянкою є неможливим в силу прямої вказівки закону».

Вище ми вже зазначали,що більшість правонаступників постійних  землекористувачів до наведеного у ст. 92 ЗКУ переліку не відносяться.

Тож до ризиків у розглядуваній ситуації слід віднести те, що з огляду на останню практику Верховного Суду зацікавлені компетентні органи (зокрема, місцева рада, орган державної влади – розпорядник землі, прокуратура тощо), скоріше за все, не визнаватимуть за правонаступником реорганізованої юридичної особи статусу постійного землекористувача. Відтак, прокурор може подати позов про вилучення з користування правонаступника самовільно зайнятої земельної ділянки. Орган розпорядження землею може прийняти рішення про передачу земельної ділянки до земель запасу з огляду на припинення права постійного користування внаслідок припинення реорганізованої юридичної особи, та розпорядитися землею на свій розсуд (в тому числі – передати землю у власність чи оренду третім особам). Або ж вказаний орган може ініціювати судове провадження з приводу стягнення безпідставно утримуваних коштів у розмірі орендної плати за фактичне користування землею без належно оформленої документації та правовстановлюючого документа на вказану земельну ділянку (адже документи на право постійного користування землею оформлені на реорганізовану юридичну особу, а щодо правонаступника такий статус заперечується, тож і документи не оформлятимуться). У якості обґрунтування цієї позиції позивач може посилатися на постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц[16] у якій вказано, що «фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, що мав заплатити за користування нею, зобов’язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦКУ».

Для мінімізації вищевказаних ризиків радимо правонаступнику отримати судове рішення, яким підтвердити свій статус постійного землекористувача земельною ділянкою, яка була набута на цьому праві його попередником. Таке рішення можна отримати, зокрема, у спорі із державним реєстратором при оскарженні відмови зареєструвати за правонаступником право постійного користування земельною ділянкою. Або ж ця обставина може бути встановлена у спорі з податковим органом щодо розміру плати за землю.

Момент переходу права до реорганізованої особи

За загальним правилом статті 125 ЗКУ та ч. 2 ст. 3 Закону про держреєстрацію прав право постійного користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Наведені норми часто стають підґрунтям для твердження, що правонаступник стає постійним землекористувачем лише з моменту державної реєстрації за ним такого права.

Однак у відповідності до ч. 1 ст. 104 ЦКУ у разі злиття, приєднання, поділу, перетворення юридичної особи майно, права та обов’язки переходять до її правонаступників. Аналогічне правило міститься і у ч. 1 ст. 109 ЦКУ – виділом є перехід за розподільчим балансом частини майна, прав та обов’язків юридичної особи до однієї або кількох створюваних нових юридичних осіб.

Очевидно, що термін «виникнення» не є тотожним поняттю «перехід». Перейти може право постійного користування, яке вже виникло у минулому в особи, яку реорганізовано. Саме тому ЦКУ передбачає «автоматичний» і безумовний перехід при реорганізації до правонаступника речового права на землю. Це правило має пріоритет перед загальним правилом ст. 125 ЗКУ та ч. 2 ст. 3 Закону про держреєстрацію прав про момент виникнення права власності на земельну ділянку. В іншому випадку неминуче існував би часовий проміжок, коли земельна ділянка вже не належить правопопереднику (оскільки в результаті реорганізації він зазвичай припиняється), але ще і не перебуває у користуванні правонаступника, бо процедура державної реєстрації речового права на земельну ділянку займає певний час. За таких умов фактично виникала б ситуація, коли право на земельну ділянку припинилося, а згодом виникло заново, чого чинне законодавство не передбачає.

Тому очевидно, що до правонаступника реорганізованої юридичної особи право постійного користування земельною ділянкою переходить за передавальним актом (розподільчим балансом) з моменту його підписання. Відповідно, внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про правонаступника реорганізованої особи для визначення моменту переходу до нього такого речового права на земельну ділянку значення не має.

РЕЗЮМЕ. З огляду на відсутність чіткої законодавчої регламентації у питанні переходу до реорганізованої юридичної особи права постійного користування землею, судові установи неоднозначно вирішують судові спори у цій сфері. Однак вважаємо, що наведені у цій статті аргументи стануть у пригоді при доведенні факту, що до правонаступника юридичної особи переходить право постійного користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у реорганізованої юридичної особи, навіть якщо такий правонаступник не відноситься до перелічених у ч. 2 ст. 92 ЗКУ осіб.

[1] Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

[2] Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

[3] Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

[4] Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

[5] http://reyestr.court.gov.ua/Review/14405500

[6] http://reyestr.court.gov.ua/Review/20418014

[7] http://reyestr.court.gov.ua/Review/35792382

[8] http://reyestr.court.gov.ua/Review/63655701

[9] http://reyestr.court.gov.ua/Review/66799770

[10] http://reyestr.court.gov.ua/Review/67856391

[11] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/85838039

[12] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/81136550

[13] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/79603202

[14] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77294520

[15] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86075356

[16] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/75296547


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *