Емфітевзис: правова природа, умови, форма, доцільність застосування

Опубліковано: журнал “Землевпорядний вісник” № 11/2019, ст. 41-48

На початку наступного року інституту емфітевзису виповнюється шістнадцять років, адже вперше загальні положення про нього були закріплені в ЦКУ[1], який почав діяти з 01 січня 2004 року. В основному земельному законі – ЗКУ[2] (або «земельній Конституції», як пафосно називають його деякі українські науковці) емфітевзис «прописався» лише в червні 2007 року. Однак лише в останні роки назва «емфітевзис» перестала лякати власників сільгоспземель і вони охочіше стали укладати відповідні договори. До цього більше десятиліття емфітевзис залишався екзотичним продуктом в сфері земельних правовідносин, і його застосовували вкрай рідко. Що ж це за продукт, які його специфічні риси та чим зумовлений тривалий брак уваги до цього інституту – на цих та інших нюансах емфітевзису зосередимось далі.

Правова природа емфітевзису

Емфітевзис за своєю правовою суттю є видом речових прав на чуже майно, а саме – правом володіти та користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб. Цей інститут не новий, він виник ще до нашої ери. Своєю назвою емфітевзис завдячує древнім грекам, які в ІІІ ст. до н.е. ним називали спадкову земельну оренду для розведення садів та виноградників. Пізніше (в ІІ ст. н.е.) цей інститут вподобали стародавньоримські правники, які за його допомогою прагнули оформити довготривалі відносини володіння та користування чужою землею з метою перетворення необроблюваних великих наділів землі в продуктивні сільськогосподарські угіддя. Емфітевзис вважався вічним правом, оскільки не обмежувався жодними строками. В цьому і полягала його основна відмінність від оренди, яка здавна була строковим правом.

В сучасному українському законодавстві загальні положення про емфітевзис містяться в главі 33 ЦКУ та главі 161 ЗКУ. Суть цього інституту залишилась незмінною – власник передає землекористувачу право володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Використовуючи земельну ділянку на умовах емфітевзису, землекористувач веде господарство на власний розсуд, вирощує сільськогосподарську продукцію з дотриманням вимог і законодавства, і умов договору про застосування лише тих способів виробництва, які не погіршують стан земельної ділянки та екологічний стан довкілля. При цьому вся сільськогосподарська продукція, вирощена землекористувачем, є його власністю, якою він розпоряджається на власний розсуд. Інтерес власника земельної ділянки полягає в отриманні плати за користування земельною ділянкою, забезпеченні її фактичного обробітку та поліпшенні корисних властивостей землі.

Єдиною підставою виникнення емфітевзису закон називає договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч. 1 ст. 407 ЦКУ та ч. 1 ст. 1021 ЗКУ).

Відповідно, сторонами договору емфітевзису є власник земельної ділянки будь-якої форми власності (приватної, державної, комунальної) з одного боку та особа, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт, землекористувач). В разі встановлення емфітевзису щодо земель державної чи комунальної власності, землекористувачу слід пам’ятати про конкурентні засади такого набуття, встановлені главою 21 ЗКУ.

Особливо уважно треба підходити до ситуації, коли землекористувачем за договором емфітевзису бажає стати іноземець або особа без громадянства. ЗКУ передбачає право таких осіб набувати у користування земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди (ч. 2 ст. 35 ЗКУ). Оскільки інших варіантів отримання такими особами права користування вказаними земельними ділянками зазначена норма ЗКУ не передбачає, то укладений на їх користь договір емфітевзису може оспорюватись (визнаватись недійсним) зацікавленою особою в судовому порядку як такий, що укладений всупереч діючому законодавству.

Подібне обмеження встановлене ч. 2 ст. 35 ЗКУ і щодо юридичних осіб – їм вказана норма дозволяє отримувати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва також лише на умовах оренди. Тож якщо юридичною особою щодо такої земельної ділянки буде укладено договір емфітевзису, то його дійсність може бути предметом судового розгляду за позовом зацікавленої особи.

Об’єктом договору емфітевзису, як слідує із його назви, є виключно землі сільськогосподарського призначення, до яких згідно із ч. 2 ст. 22 ЗКУ належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

 

Наведена класифікація земель сільськогосподарського призначення здійснена за складом угідь таких земель. Більш звичною для землекористувачів є класифікація сільськогосподарських земель за видами цільового призначення, які на сьогоднішній день перелічені у наказі Держкомзему від 23.07.2010 № 548, що набрав чинності 16.02.2011. Цільові призначення сільгоспземель позначені кодами 01.01.-01.14, найпоширенішими із яких є «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», «для ведення фермерського господарства», «для ведення особистого селянського господарства», «для індивідуального садівництва», «для сінокосіння і випасання худоби». До 16.02.2011 при визначенні цільового призначення земельної ділянки керувалися Українським класифікатором цільового використання землі (УКЦВЗ), який вміщений у листі Держкомзему від 24.04.1998 № 14-1-7/1205.

Конкретні параметри земельної ділянки, що передається в користування за договором емфітевзису (кадастровий номер, місце розташування, площа, цільове призначення і т.д.) зазначаються в договорі емфітевзису відповідно до правовстановлюючих документів власника такої земельної ділянки та відомостей Державного земельного кадастру[3] і Державного реєстру речових прав на  нерухоме майно[4].

Умови договору емфітевзису

Чинним законодавством України не закріплений перелік істотних умов саме для договору емфітевзису, як наприклад, для договору оренди землі[5]. Так само в підзаконних нормативно-правових актах не знайти типового або примірного договору емфітевзису (на відміну, знову ж таки, від договору оренди земельної ділянки[6]). Тож при підготовці та укладенні договорів емфітевзису сторонам необхідно керуватися вже названими вище главами 33 ЦКУ та 161 ЗКУ, а також загальними положеннями ЦКУ (глави 52, 53) та ГКУ[7] (глава 20) щодо умов, порядку укладання, зміни та розірвання цивільно-правових (господарсько-правових) договорів. Далі детально проаналізуємо його основні умови.

  1. Строк дії договору емфітевзису, укладеного після 01.01.2019, має бути конкретно визначеним для земель всіх форм власності та становити не більше 50-ти років. До вказаної дати такий максимальний строк передбачався лише для договорів, об’єктом якого були земельні ділянки державної або комунальної власності. Земельні ділянки приватної власності до набрання чинності Законом № 2498[8] можна було передавати в користування за договором емфітевзису на будь-який строк (хоч на 500 чи 1000 років) або і взагалі строк дії договору не вказувати. В останньому випадку договір емфітевзису вважався укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін могла відмовитися від договору емфітевзису, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦКУ).

Однак з 01.01.2019 (дата початку дії Закону № 2498) обмеження строком у 50 років поширено і на договори емфітевзису, укладені стосовно земельних ділянок приватної власності. Разом із тим, з огляду на закріплений у ст. 58 Конституції України та ст. 5 ЦКУ принцип незворотності дії Законів у часі (крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи) вважаємо, що положення щодо максимального строку дії емфітевзису для приватних земельних ділянок не поширюються на договори, які були укладені та були чинними до 01.01.2019.

При цьому, зважаючи на реалії українського судочинства, не виключено, що у судових установ буде інша точка зору та вони визнаватимуть припиненими укладені і до 01.01.2019 договори емфітевзису після спливу 50 років з початку їх дії.

  1. Плата за договором емфітевзису. В ЗКУ взагалі не йдеться про оплатність/безоплатність емфітевзису. В ч. 4 ст. 1021 ЗКУ, щоправда, міститься вказівка, що укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (тобто емфітевзису) здійснюється відповідно до ЦКУ з урахуванням вимог ЗКУ.

В ЦКУ також немає імперативної норми, що договір емфітевзису є оплатним чи навпаки – безоплатним. Частиною 2 ст.409 ЦКУ передбачено лише, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Разом з тим, в ч. 2 ст. 410 ЦКУ вказано, що землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Вочевидь, вказаний обов’язок землекористувача є кореспондуючим праву власника на отримання плати за емфітевзис.

Водночас, правова конструкція «має право» означає, що особа може як виконати певну модель поведінки, яка слідує за вказаною правовою конструкцією, так і утриматися від такого виконання. При цьому і в першому, і в другому випадку особа не порушуватиме закону, а тому діятиме правомірно.

Якщо спроектувати це на право власника одержувати плату за емфітевзис, то правомірним буде як визначення розміру такої плати в договорі (тобто реалізація власником свого права), так і відсутність плати за емфітевзис (утримання власником від реалізації вказаного права).

Відтак, закріплений в ч. 2 ст. 410 ЦКУ обов’язок землекористувача вносити плату за емфітевзис виникає тоді, коли власник реалізував своє право на отримання такої плати, і сторони в договорі погодили її розмір, форму, умови, порядок та строки виплати. Відповідно, обов’язок землекористувача вносити плату за емфітевзис відсутній у разі утримання власником від реалізації його права на отримання такої плати, що виражається застереженням в договорі про безоплатність емфітевзису.

З огляду на вищевикладене, враховуючи принцип для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в статтях 3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору, який полягає, в тому числі, у вільному визначенні сторонами умов договору, можна констатувати, що договір емфітевзису за домовленістю сторін може бути як оплатним, так і безоплатним.

Інтерес власника земельної ділянки в останньому випадку полягатиме в забезпеченні використання земельної ділянки за цільовим призначенням, поліпшенні її властивостей та підвищення родючості шляхом запобігання забур’яненню, внесення добрив, зрошення тощо. Адже кожен, хто знається на сільському господарстві, достеменно знає, що відсутність вказаного обробітку землі негативно впливає на її родючість.

На сьогодні жодними законодавчими нормами не встановлено ні мінімального, ні максимального розміру плати за користування землею за договором емфітевзису. Також законодавство не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору емфітевзису визначають розмір та порядок визначення такої плати на свій розсуд.

При цьому законодавством не вимагається здійснювати оплату за договором емфітевзису періодично (за місяць, квартал, рік). Це означає, що за домовленістю сторін плата за користування земельною ділянкою може бути здійснена одноразово за весь строк дії договору емфітевзису, вноситись за певний період часу або сплачуватись шляхом поєднання обох названих варіантів. Наприклад, якщо договір емфітевзису укладений на 20 років, а власнику землі одразу необхідна значна сума коштів (наприклад, рівнозначна розміру десятирічної плати за договором емфітевзису), сторони можуть в договорі передбачити, що емфітевт спочатку одноразово сплачує власнику землі плату за десять років, а після спливу десятирічного строку користування землею сплачуватиме власникові плату періодично – скажімо, за кожен рік такого користування.

Характеризуючи умови щодо плати за договором емфітевзису, неможливо не торкнутися питання плати за землю, яка передбачена розділом ХІІ ПКУ[9] як складова податку на майно.

Так, плата за землю справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та постійні землекористувачі, а платниками орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності – орендарі таких земельних ділянок (пп. 14.1.72, пп. 14.1.147, п. 269.1, п. 288.2 ст.288 ПКУ).

Емфітевти не є ні власниками, ні постійними землекористувачами, ні орендарями земельних ділянок, а тому у них відсутній обов’язок сплачувати до бюджету плату за землю, передбачену розділом ХІІ ПКУ. Це правило діє і у випадку, коли об’єктом договору емфітевзису є земельна ділянка державної чи комунальної власності (про це зазначала і ДФСУ у Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі («ЗІР») в категорії 112.01).

З огляду на закріплення в ПКУ положень щодо самостійного виконання платником податків свого податкового обов’язку (п. 36.4 ПКУ) та заборони будь-якої уступки грошового зобов’язання або податкового боргу платника податків третім особам (п. 87.7 ПКУ), емфітевт в жодному разі не вправі сплачувати передбачену розділом ХІІ ПКУ плату за землю ЗАМІСТЬ власника земельної ділянки (в тому числі і у випадку, коли таке положення закріплено в договорі емфітевзису).

Отже, емфітевт за договором емфітевзису сплачує лише плату за користування земельною ділянкою, яка не являється платою за землю в розумінні розділу ХІІ ПКУ. Плата за договором емфітевзису сплачується власнику земельної ділянки. Обов’язок нараховувати та сплачувати до бюджету плату за землю покладається на власника такої земельної ділянки.

Окрім того, згідно із п. 281.3 ПКУ від сплати земельного податку звільняються на період дії єдиного податку четвертої групи власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі земельних ділянок та земельних часток (паїв) в оренду платнику єдиного податку четвертої групи. При цьому зазначене положення не згадує про передачу землі у користування на інших правових титулах (у тому числі на умовах емфітевзису). Це надало підстави ДФСУ стверджувати, що у разі передачі земельної ділянки (паю) за договором емфітевзису платнику єдиного податку четвертої групи, фізособа – власник такої ділянки (паю) не має пільги, яка передбачена п. 281.3 ПКУ (див., наприклад, ІПК від 04.09.2018 р. № 3837/М/99-99-13-03-01-14/ІПК, від 10.12.2018 р. № 5173/ІПК/21-22-12-04-11). І заперечувати податківцям тут доволі важко, навіть незважаючи на явну дискримінаційність п. 281.3 ПКУ (адже яке значення для існування у власника землі обов’язку зі сплати земельного податку має правовий титул, на якому земля передана у користування – оренда чи емфітевзис, у будь-якому випадку власник не володіє і не користується землею, це здійснює землекористувач – платник єдиного податку, який отримує однаковий зиск від сільгоспземлі як на умовах оренди, так і на підставі емфітевзису).

  1. Окремі права та обов’язки сторін договору емфітевзису. Характерною ознакою емфітевзису є те, що емфітевт може відчужити належне йому право користування земельною ділянкою, а також передати його у порядку спадкування. Виняток із цього правила закон встановлює для земель державної та комунальної власності, право користування якими (емфітевзис) не може бути відчужено їх землекористувачами іншим особам, внесено до статутного капіталу юридичних осіб, передано у заставу (ч. 3 ст. 407 ЦКУ та ч. 3 ст. 1021 ЗКУ).

Звертаємо увагу, що землекористувач може відчужувати право користування земельною ділянкою приватної власності, а не саму земельну ділянку. Це зумовлено тим, що землекористувач на підставі договору емфітевзису не отримує право розпорядження земельною ділянкою, яке залишається у власника такої земельної ділянки. Отже, право відчужити саму земельну ділянку залишається у її власника, який може реалізувати це право (наприклад, продати ділянку) безперешкодно та без дотримання будь-яких умов, в тому числі і за відсутності згоди емфітевта. Водночас, зміна власника земельної ділянки не припиняє дію договору емфітевзису, внаслідок чого до набувача (в т.ч. покупця) такої земельної ділянки переходять всі права і обов’язки власника за раніше укладеним договором емфітевзису.

Емфітевт же може продати належне йому право користування земельною ділянкою третій особі лише за умови дотримання переважного права власника земельної ділянки на придбання такого права. Для цього землекористувач зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею із вказівкою ціни, що оголошена для продажу, та інших суттєвих умов. Якщо протягом одного місяця з дня такого повідомлення власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане емфітевтом іншій особі. Принагідно зазначимо, що експертна грошова оцінка емфітевзису визначається відповідно до розділу VIII Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 № 1531.

У разі порушення права власника на переважну купівлю емфітевтичного права, власник земельної ділянки може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним емфітевтом із третьою особою. В такому випадку власник земельної ділянки зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець емфітевтичного права. До зазначених вимог власника земельної ділянки застосовується позовна давність в один рік.

Крім переважного права на купівлю, власник земельної ділянки у разі продажу землекористувачем іншій особі права користування нею має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права). Така можливість і розмір відсотків мають передбачатись договором емфітевзису.

Вищенаведені положення щодо прав власника земельної ділянки застосовуються лише у випадку продажу емфітевтом належного йому права користування земельною ділянкою. Водночас, закон дозволяє землекористувачу відчужувати належне йому право. Термін «відчуження» є ширшим, ніж «продаж», оскільки включає в себе й інші підстави передачі права власності на об’єкт іншій особі (зокрема, дарування, передачу до статутного капіталу юридичної особи тощо). Відповідно,

переважне право на набуття емфітевтичного права та отримання відсотків від вартості такого права власник земельної ділянки набуває лише в разі продажу такого права емфітевтом. В інших випадках емфітевт може відчужити (наприклад, подарувати) належне йому право користування земельною ділянкою без звернення до власника земельної ділянки та без сплати відсотків на користь останнього.

 Форма договору емфітевзису та державна реєстрація цього права

Окремих (спеціальних) вимог до форми договору емфітевзису законодавство не містить. Однак відповідно до ст. 208 ЦКУ у письмовій формі належить вчиняти, зокрема:

– правочини між юридичними особами;

– правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення;

– правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує 340 грн, крім правочинів, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення.

Очевидно, що договір емфітевзису повністю не виконується сторонами у момент його вчинення.

Окрім того, чинне законодавство передбачає обов’язкову державну реєстрацію емфітевзису, для проведення якої необхідно подати відповідний підтверджуючий документ (в даному випадку – договір). Тож договір емфітевзису має бути укладений в письмовій формі.

Обов’язкового нотаріального посвідчення договору емфітевзису законодавство не вимагає, проте такий договір відповідно до ст. 209 ЦКУ може бути нотаріально посвідчений за домовленістю сторін.

Нотаріальним посвідченням договору емфітевзису не варто нехтувати у разі, коли власником земельної ділянки є фізична особа. Це пов’язано із тим, що до обов’язків нотаріуса законодавство відносить перевірку дієздатності фізичної особи, засвідчення справжності її підпису, отримання згоди іншого із подружжя на передачу земельної ділянки в користування та укладення договору емфітевзису. Як свідчить аналіз судової практики, оспорюваність саме цих обставин найчастіше була підставою судового розгляду справ про визнання недійсними правочинів за участю фізичних осіб. Залучення ж нотаріуса як незацікавленої в правочині особи значно зменшить завзяття недобросовісних громадян щодо необґрунтованого звернення до суду із позовом про визнання недійсним правочину. Крім того, нотаріус при посвідченні договору емфітевзису повинен перевірити наявність чи відсутність заборон на укладення договору, податкової застави, а також обмежень (обтяжень), встановлених щодо земельної ділянки, що суттєво збільшить гарантію стабільності та законності договору.

Як вже згадувалось вище, емфітевзис підлягає обов’язковій державній реєстрації, яка здійснюється відповідно до Закону про держреєстрацію[10] та прийнятих на його підставі нормативно-правових актів. Моментом виникнення у емфітевта права користування земельною ділянкою є державна реєстрація такого права.

Для проведення держреєстрації емфітевзису державному реєстратору подається укладений договір емфітевзису (ст. 27 Закону про держреєстрацію та Порядок № 1127[11], п. 5.3 Методичних рекомендацій, схвалених рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012[12]).

При цьому сам договір емфітевзису державній реєстрації не підлягає, а тому він вступає в силу (є укладеним) з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (найчастіше в договорах моментом його вступу в дію передбачається день його підписання сторонами) або з дня нотаріального посвідчення – в разі такого посвідчення (ст. 640 ЦКУ). Отже, момент укладення договору емфітевзису та виникнення у емфітевта речового права користування земельною ділянкою не є тотожними та не збігаються в часі.

Найкоротшим розрив в часі між настанням цих двох юридичних фактів є тоді, коли договір емфітевзису посвідчується нотаріально. В такому разі відповідно до ст. 3 Закону про держреєстрацію нотаріус, який посвідчував договір емфітевзису, проводить і державну реєстрацію права користування земельною ділянкою. В таких випадках державна реєстрація емфітевзису здійснюється одночасно з нотаріальним посвідченням відповідного договору, внаслідок чого день укладення договору емфітевзису та день виникнення у емфітевта права користування земельною ділянкою збігаються.

Якщо договір емфітевзису нотаріально не посвідчений, то державна реєстрація закріпленого ним права користування земельною ділянкою проводиться будь-яким державним реєстратором в межах АРК, області, міст Києва та Севастополя за місцем розташування земельної ділянки. Строк держреєстрації речового права на нерухоме майно визначений ст. 19 Закону про держреєстрацію: вона має бути здійснена протягом п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви.

Тож навіть якщо договір емфітевзису та інші необхідні документи будуть подані державному реєстратору в день укладення такого договору, навряд чи він зареєструє право користування земельною ділянкою в день надходження таких документів. Це можливо хіба що в разі, якщо заявнику вдасться дуже «зацікавити» державного реєстратора.

Подавати заяву про державну реєстрацію емфітевзису може як власник земельної ділянки, так і емфітевт. Однак з огляду на більшу зацікавленість останнього у такій реєстрації, зазвичай саме він вчиняє дії щодо державної реєстрації емфітевзису.

В результаті державної реєстрації емфітевзису державний реєстратор формує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує виникнення у емфітевта права користування земельною ділянкою на підставі договору емфітевзису. Витяг надається в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі. Такий витяг у паперовій формі надається з проставленням підпису та печатки державного реєстратора чи адміністратора центру надання адміністративних послуг (у разі отримання витягу шляхом звернення до центру надання адміністративних послуг).

 Коли доцільно укладати договір емфітевзису?

Вище вже зазначалося, що емфітевзис не набув такого поширення, як договір оренди земельної ділянки. Причиною цього є досить детальне законодавче регулювання відносин оренди земельних ділянок. Та й типовий договір оренди землі існує. Тож сторонам не потрібно «вигадувати велосипед» та морочитись зі складанням договору оренди. Із емфітевзисом ситуація наразі інакша: і законодавчих норм обмаль, і примірного чи типового договору немає. Тому і клопоту із складанням договору емфітевзису багато. При цьому від детальності, логічності та однозначності умов такого договору залежить подальша ефективна і безконфліктна взаємодія сторін. Враховуючи ж те, що відносини користування землею зазвичай стосуються сільгоспвиробників, які більше переймаються сівозмінами та показниками врожайності, ніж тонкощами юридичної науки, то стає зрозумілим, чому оренда для них значно зручніша, ніж емфітевзис.

Поряд із цим, існує ряд випадків, коли емфітевзис зможе повніше порівняно із орендою задовольнити потреби сторін. Серед них наступні.

  1. Потреба передачі землі в безоплатне користування. Оренда землі за своїм визначенням, вміщеним в ст. 1 профільного Закону[13], є платним володінням і користуванням земельною ділянкою. Відносно ж договору емфітевзису законодавство не передбачає обов’язкову його оплатність, відповідно, такий договір може бути безоплатним.
  2. Необхідність закріплення плати за користування землею без «прив’язки» до нормативної грошової оцінки землі. Відповідно до п. 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності зазначається у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Розмір плати за емфітевтичне право законодавство не «прив’язує» до її нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників, а тому її розмір та порядок визначення встановлюється за домовленістю між сторонами.
  3. Бажання власника земельної ділянки отримати плату за користування земельною ділянкою одноразово за весь строк користування земельною ділянкою або за тривалий період часу. Так, орендні платежі мають періодичний характер, стосовно плати за договором емфітевзису таких вимог немає.
  4. Потреба у мобільності зміни землекористувача. Зміна орендаря може бути заборонена договором оренди землі або обмежуватися ним шляхом необхідності отримання на це згоди орендодавця. Можливість відчуження емфітевтичного права прямо гарантується чинним цивільним законодавством.

Врешті, навіть скудність законодавчого регулювання відносин емфітевзису можна перетворити на перевагу. Адже брак законодавчих норм сторони можуть усунути, детально врегулювавши відносини користування землею в договорі емфітевзису. При цьому вони мають більшу свободу такого врегулювання, ніж в разі оренди, бо стосовно останньої значно більше законодавчих приписів, від яких сторони не вправі відступити.

 

[1] Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-ІV.

[2] Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

[3] https://e.land.gov.ua/

[4] https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1

[5] ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

[6] Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

[7] Господарський кодекс України № 436-ІV від 16.01.2003

[8] Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10.07.2018 № 2498-VIII.

[9] Податковий кодекс України № 2755- VІ від 02.12.2010

[10] Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

[11] Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127

[12] Методичні рекомендації стосовно державної реєстрації права користування чужим майном (сервітуту), права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), схвалені рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012 р., протокол № 3 (прим. авт.).

[13] Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *