«Нічийна» земля: варіанти використання

Опубліковано: журнал АгроЮА № 10/2019, стор. 4-5

Впродовж декількох останніх років законодавець демонструє прискіпливу увагу до земель, на які не оформлена спадщина. Спочатку був прийнятий Закон № 1533[1], який покликаний закріпити дієвий механізм використання земельних ділянок, власники яких померли, а спадкоємців немає або вони з якихось причин не набули права власності на спадкове майно. А з початку цього року набув чинності Закон № 2498[2], який подібні питання вирішує стосовно земель, що раніше були передані у колективну власність. Далі поговоримо про нові можливості, які надають ці Закони, а також про першу практику їх застосування.

Відмінність у об’єкті регулювання

Незважаючи на схожість мети (цілей) прийняття обох Законів, їх дія поширюється на різні земельні наділи. Так, Закон № 1533 стосується саме земельних ділянок (у розумінні ст. 791 ЗКУ[3]), які вже раніше були передані у приватну власність, однак після смерті їх власників спадкоємці:

  • відсутні, або
  • не прийняли спадщину, або
  • відмовились від неї, чи
  • були усунені від права на спадкування.

В пояснювальній записці до Закону № 1533 зазначається, що за деякими підрахунками земельні ділянки сільгосппризначення, на які не оформлена спадщина, іноді складають до 15% площі земельного масиву, що загалом по Україні складає біля 1,5 млн гектарів. Оскільки переважна більшість вказаних земельних ділянок використовується у складі полів, то фактично вони обробляються орендарями інших ділянок масиву, бо трактор не буде об’їжджати проблемну земельну ділянку посеред поля. Але є і такі, що заростають бур’янами, знижуючи тим самим врожайність на сусідніх ділянках та сприяючи появі шкідників. Ініціатори прийняття Закону № 1533 підрахували, що у разі оформлення права комунальної власності на вказані землі і передачі їх в оренду за мінімальною ставкою, місцеві бюджети могли би поповнитися на 1,1 млрд гривень.

Закон № 2498 направлений на вирішення долі земель, які «застрягли» у колективній власності. Нагадаємо, що Земельний кодекс України 1990 року передбачав, крім державної та приватної, також колективну форму власності. Суб’єктами права колективної власності на землю визнавались колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, у тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.

В той же час Конституція України не передбачає такої форми власності, як колективна. Не передбачає чинне законодавство також і механізму управління землями колективної власності.

В процесі проведення розпаювання лише частина земель колективної власності за рішеннями загальних зборів була передана у державну чи комунальну власність. Проте переважна їх частина продовжила залишатись у колективній власності.

Залишилась у колективній власності певна частина земель, які увійшли до площ, що паювались, але протягом багатьох років так і не були витребувані їх власниками (т.з. «невитребувані паї»), і право приватної власності на які не виникло. Загальна площа таких земель в межах України становить за різними оцінками більше мільйона гектарів.

В результаті землі, що формально продовжують перебувати у колективній власності, фактично не мають власника, за них не сплачується плата за землю. Легально оформити право їх оренди було неможливо.

Закон № 2498 якраз і встановлює на законодавчому рівні порядок обернення права колективної власності на право приватної та комунальної власності на земельні ділянки.

На землі, які передавались у колективну власність, зазначеним вище с/г суб’єктам видавались державні акти на право колективної власності на землю.

Тож дізнатись, чи підпадає певна територія під регулювання Законом № 2498, можна шляхом вивчення землевпорядної документації, використання доступних джерел інформації (публічної кадастрової карти, наприклад), а також направлення письмового запиту до:

  • сільської чи селищної ради, оскільки ними складались та затверджувались списки осіб, які працювали в КСП, а також видавався та реєструвався Державний акт на право колективної власності на землю;
  • районної (міської) раді, бо ними затверджувалися проекти роздержавлення і приватизації земель сільськогосподарських підприємств;
  • районної державної адміністрації, оскільки вона видавала та реєструвала сертифікати на право на земельну частку (пай);
  • підприємства-правонаступника КСП (за наявності), бо воно має зберігати документацію з приводу паювання землі.

Механізми, передбачені Законом № 1533

  1. Передача в оренду

Правомочності щодо неоформленої у спадщину земельної ділянки здійснюють сільські, селищні, міські ради за місцезнаходженням ділянки, а не за місцем відкриття спадщини, як було раніше. Це кореспондується зі ст. 142 Конституції України, за якою земля є матеріальною основою місцевого самоврядування. Тому від землі має отримувати зиск та громада, на території якої ця земля розташована.

Зазначені місцеві ради завдяки Закону № 1533 визнані особами, які управляють земельною ділянкою, щодо якої не оформлена спадщина. Цей новий статус надав можливість сільським, селищним, міським радам виступати орендодавцями земельної ділянки, яка не передана в оренду, після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини (таким днем є смерть спадкодавця).

В цьому випадку право власності на земельну ділянку за місцевою радою не реєструється, а державна реєстрація права оренди проводиться у спеціальному розділі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Строк оренди такої ділянки має становити період до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Аукціон в даному випадку проводити не потрібно, оскільки відповідно до ст. 134 ЗКУ на земельних торгах підлягають продажу земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (в т. ч. оренда), а до визнання земельної ділянки відумерлою спадщиною така ділянка комунальною (а тим паче державною) власністю не є.

З метою реалізації зазначених правомочностей щодо відумерлої спадщини місцевим радам надано право:

  • безоплатно одержувати інформацію з Державного реєстру актів цивільного стану громадян про державну реєстрацію смерті громадян;
  • одержувати інформацію зі Спадкового реєстру про заведену спадкову справу та видане свідоцтво про право на спадщину;
  • здійснювати державну реєстрацію земельних ділянок, якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель (за умови, що радою подана заява про визнання спадщини відумерлою і справа за такою заявою прийнята до провадження судом).

Закон № 1533 закріпив і певні гарантії для орендарів земельних ділянок в разі смерті орендодавців. Зокрема, договір оренди вважатиметься продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на земельну ділянку. При цьому орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід до спадкоємця права власності на земельну ділянку. Обов’язок інформування про набуття ним права власності на орендовану земельну ділянку покладений на спадкоємця земельної ділянки. Строк для виконання такого обов’язку – місяць з дня державної реєстрації права власності на ділянку.

  1. Визнання спадщини відумерлою

Закон № 1533 визначає обов’язок (а не право) місцевих рад подавати заяву про визнання спадщини відумерлою. Аби на ради при цьому не накладати тягар судових витрат, вони з 01.01.2017 звільнені від сплати судового збору за подання заяви про визнання спадщини відумерлою.

При цьому Законом № 1533 вперше закріплена можливість й інших суб’єктів, окрім місцевих рад, звертатись до суду із такою заявою. Такими суб’єктами є кредитори спадкодавця та власники або користувачі суміжних земельних ділянок у випадку, коли до складу спадщини входять земельні ділянки сільгосппризначення. Зацікавленість зазначених осіб у такому поданні полягає в тому, що вони можуть задовольнити свої інтереси (отримати борг за рахунок спадкового майна чи отримати можливість орендувати таку землю) лише в результаті визначення власника спадкового майна, який і буде нести відповідні обов’язки. В даному випадку таким власником виступатиме територіальна громада, яку представлятиме місцева рада. Саме з цією метою суд залучатиме до розгляду справи відповідні органи місцевого самоврядування. Вказані заявники, як і місцеві ради, для обґрунтування своїх вимог можуть безоплатно одержувати інформацію про державну реєстрацію смерті громадян, заведену спадкову справу і видане свідоцтво про право на спадщину, а також здійснювати державну реєстрацію земельних ділянок.

Територіальна громада, яка стала власником відумерлого майна, зобов’язана задовольнити вимоги кредиторів спадкодавця, що заявлені відповідно до статті 1231 ЦКУ. Якщо власниками відумерлого майна стали декілька територіальних громад, вимоги кредиторів спадкодавця задовольняються територіальними громадами пропорційно до вартості відумерлого майна, набутого у власність кожною з них.

Заяву треба подавати не раніше спливу одного року з часу відкриття спадщини (тобто, з дня смерті власника земельної ділянки). Якщо заяву буде подано до закінчення такого строку, суд відмовить у її прийнятті.

Для обґрунтування заяви до неї слід додати докази:

  • смерті спадкодавця (суди такими доказами визнають витяг з Державного реєстру актів цивільного стану громадян щодо актового запису про смерть, інший документ місцевого відділу державної реєстрації актів цивільного стану або свідоцтво про смерть);
  • належності спадкодавцю земельної ділянки на праві власності (для цього достатньо подати копію правовстановлюючого документу – державного акту, свідоцтва, витягу тощо);
  • відсутності спадкоємців/усунення їх від права на спадкування/неприйняття ними спадщини/відмова від її прийняття (у якості такого доказу на практиці найчастіше подається Інформаційна довідка зі Спадкового реєстру);
  • вжиття заходів місцевою радою щодо розшуку спадкоємців (з цією метою як правило розміщують оголошення у місцевому друкованому ЗМІ).

Заява про визнання земельної ділянки відумерлою спадщиною подається до суду за місцезнаходженням ділянки. Відповідно, в результаті отримання позитивного рішення за такою заявою, земельна ділянка переходить у комунальну власність тієї територіальної громади, де вона розташована.

В якості прикладу позитивного вирішення справи про визнання земельної ділянки відумерлою спадщиною можна навести рішення Золочівського районного суду Харківської області від 06.03.2019 у справі № 622/1388/18[4].

Можливості, надані Законом № 2498

Вони залежать від статусу сільгосппідприємств, яким земля надавалась на праві колективної власності, а також від виду цих земель. Так, Закон № 2498 виокремлює три групи таких земельних ділянок.

  • Землі КСП, що припинені

Їхня доля визначається пунктом 21 розділу Х ЗКУ: такі земельні ділянки вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. При цьому Закон № 2498 є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності.

Нагадаємо, що відповідно до ч. 1 ст. 104 ЦКУ юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації.

Отже, п. 21 розділу Х ЗКУ поширюється як на ліквідовані колективні сільськогосподарські підприємства (КСП), так і на реорганізовані шляхом злиття, приєднання, поділу, перетворення.

Тобто, вказана норма стосується більшості КСП, оскільки після паювання залишилась лише незначна частина КСП, що продовжують існувати як юридичні особи. І лише одиниці з таких існуючих КСП ведуть реальну господарську діяльність.

  • Землі КСП, с/г кооперативів, с/г акціонерних товариств, що не припинені

Механізм використання таких земель детально прописаний у ст. 141 Закону № 899[5]. Сільська, селищна, міська рада такі земельні ділянки може:

  • передати в оренду (до державної реєстрації права власності на земельні ділянки, що залишилися у колективній власності, на строк до такої державної реєстрації. Оскільки такі ділянки на строк дії договору оренди залишаються у колективній власності, аукціон відповідно до ст. 134 ЗКУ проводити не потрібно);
  • набути у комунальну власність. Алгоритм набуття наступний:
  1. розміщення оголошення про проведення зборів співвласників майна с/г утворення у загальнодоступних місцях відповідних населених пунктів, публікація у друкованих засобах масової інформації районної державної адміністрації або районної ради та оприлюднення на власному офіційному веб-сайті (за наявності). Вимоги до оголошення визначені в ч. 4 ст. 141 Закону № 899.
  2. проведення зборів щодо розподілу земельних ділянок. Це можливо за умови реєстрації для участі у зборах більшості співвласників – колишніх членів КСП, СК, сільськогосподарських АТ, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку, громадяни – спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай).

При цьому сільськогосподарські угіддя, які підлягали паюванню, однак не були передані до приватної, державної або комунальної власності, за рішенням зборів допайовуються. Разом із тим, до комунальної власності безоплатно передаються деградовані, малопродуктивні, техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації; заболочені землі; землі, на яких розташовані розвідані родовища корисних копалин загальнодержавного значення, запаси яких затверджені в установленому законодавством порядку; землі під полезахисними лісовими смугами; землі під водними об’єктами; землі під господарськими шляхами, прогонами, польовими дорогами, у тому числі запроектованими у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв); землі, які відповідно до закону не можуть перебувати у приватній власності; землі під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна; землі, які передаються до запасу та резервного фонду; інші землі несільськогосподарського призначення).

Формування земельних ділянок здійснюється за проектом землеустрою щодо відведення земельних ділянок або технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

За результатами розподілу оформляється протокол. Рішення місцевої ради про затвердження протоколу та протокол зборів є підставою для державної реєстрації права власності територіальної громади та/або громадян на відповідні земельні ділянки.

  1. передача земельних ділянок у комунальну власність в порядку визнання майна безхазяйним. Це стане можливим у випадку, якщо до 01.01.2025 протокол про розподіл земель, що залишилися у колективній власності, не оформлений у вказаному вище порядку та не поданий на затвердження місцевій раді. У такому випадку вважається, що суб’єкти права колективної власності відмовилися від права колективної власності на землю.

Порядок визнання майна безхазяйним визначений ст. 335 ЦКУ. Він складається із таких етапів:

  • взяття земельної ділянки на облік державним реєстратором за заявою місцевої ради, де розташована ділянка;
  • оголошення у друкованих засобах масової інформації про взяття безхазяйної земельної ділянки на облік;
  • подання радою заяви до суду про визнання земельної ділянки безхазяйною після спливу одного року з дня взяття ділянки на облік;
  • задоволення заяви судом та набрання рішенням законної сили.

Невитребувані земельні ділянки, невитребувані паї

Їх використання регулюється ст. 13 Закону № 899. Повноваження сільських, селищних, міських рад подібні по попереднього пункту. Вони можуть:

  • передати їх в оренду для використання за цільовим призначенням (на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. Оскільки такі ділянки на строк дії договору не є державною/комунальною власністю, аукціон відповідно до ст. 134 ЗКУ проводити не потрібно);
  • набути у комунальну власність. Це можливо буде зробити після 01.2025, якщо до цього часу власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформить право власності на земельну ділянку. Передача у комунальну власність відбувається у порядку визнання майна безхазяйним (алгоритм описаний вище). При цьому протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

Як бачимо, Закон № 1533 та Закон № 2498 містять достатньо дієві механізми для використання «нічийних» земель в інтересах територіальної громади та інвесторів. І якщо передача до комунальної власності земель, що перебували у колективній власності, буде можлива лише через п’ять років, визнавати інші земельні ділянки відумерлою спадщиною можна вже.

[1] Закон України від 20.09.2016 року № 1533-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли»

[2] Закон України від 10.07.2018 р. № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні».

[3] Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

[4] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/80320578

[5] Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *