Реорганізація і речові права на землю: чи необхідне переоформлення?

Опубліковано: БухгалтеріяUA № 6 червень 2019 р.– стор. 26-30.

У розділі ІІІ ЗКУ передбачено, що особа може набути земельну ділянку на праві власності або користування (в оренду, постійне користування, на умовах емфітевзису, суперфіцію, на праві земельного сервітуту).

Усі вказані інститути відповідно до Закону про держреєстрацію прав є речовими правами на земельну ділянку. Разом із тим, лише стосовно земельного сервітуту існує законодавча норма, згідно із якою він не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (ч.2 ст.101 ЗКУ). Всі інші речові права на земельну ділянку мають переходити у процесі реорганізації юридичної особи до її правонаступників. Нижче йтиметься про нюанси такого переходу, а також про дії, які необхідно вчинити правонаступнику задля переоформлення на себе речових прав на землю.

Момент переходу прав

За загальним правилом статті 125 ЗКУ, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Емфітевзис, суперфіцій та сервітут також є речовими правами на землю, які підлягають держреєстрації. Відтак, вони в силу ч.2 ст.3 Закону про держреєстрацію прав теж виникають з моменту такої реєстрації.

Наведені норми часто стають підґрунтям для твердження, що правонаступник стає власником чи користувачем земельної ділянки лише з моменту державної реєстрації за ним відповідного речового права на землю.

Однак у відповідності до ч.1 ст.104 ЦКУ у разі злиття, приєднання, поділу, перетворення юридичної особи майно, права та обов’язки переходять до її правонаступників. Аналогічне правило міститься і у ч.1 ст.109 ЦКУ – виділом є перехід за розподільчим балансом частини майна, прав та обов’язків юридичної особи до однієї або кількох створюваних нових юридичних осіб.

Очевидно, що термін «виникнення» не є тотожним поняттю «перехід». Перейти може право власності, яке вже виникло у минулому в особи, яку реорганізовано. Саме тому ЦКУ передбачає «автоматичний» і безумовний перехід при реорганізації до правонаступника речового права на землю. Це правило має пріоритет перед загальним правилом ст.125 ЗКУ та ч.2 ст.3 Закону про держреєстрацію прав про момент виникнення права власності на земельну ділянку. В іншому випадку неминуче існував би часовий проміжок, коли земельна ділянка вже не належить правопопереднику (оскільки в результаті реорганізації він зазвичай припиняється), але ще і не перебуває у власності чи користуванні правонаступника, бо процедура державної реєстрації речового права на земельну ділянку займає певний час. За таких умов фактично виникала б ситуація, коли право на земельну ділянку припинилося, а згодом виникло заново, чого чинне законодавство не передбачає.

Тому очевидно, що до правонаступника реорганізованої юридичної особи відповідне право на земельну ділянку переходить за передавальним актом (розподільчим балансом) з моменту його підписання. Відповідно, внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) відомостей про правонаступника реорганізованої особи для визначення моменту переходу до нього речового права на земельну ділянку значення не має.

Право власності

Разом із тим, якщо із землею планується вчиняти юридично значимі дії (здавати в оренду, передавати в іпотеку, відчужувати тощо), то правонаступнику необхідно буде внести до Державного реєстру прав відомості про себе як про власника земельної ділянки, інакше нотаріус не посвідчить правочин або ж державний реєстратор не зареєструє речове право на земельну ділянку.

Для внесення таких змін правонаступнику необхідно звернутися до будь-якого держреєстратора в межах АРК, області, міст Києва та Севастополя та подати документи, передбачені п.49 Порядку № 1127, а саме:

  • документ, що посвідчує право власності реорганізованої юридичної особи на земельну ділянку (крім випадку, коли право власності на таку ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
  • передавальний акт, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання або перетворення юрособи;
  • розподільчий баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про поділ юрособи або виділ з неї нової юридичної особи;
  • документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав. Його розмір у 2019 році становить:
у строк, що не перевищує 5 робочих днів 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб 190 грн
у строк 2 робочі дні 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб 1920 грн
у строк 1 робочий день 2 прожиткових мінімуми для працездатних осіб 3840 грн
у строк 2 години 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб 9610 грн

Вказані документи подаються в оригіналах, з яких (окрім документу про сплату адмінзбору) державний реєстратор виготовляє електронні копії шляхом їх сканування (ч.5 ст.20 Закону про держреєстрацію прав, п. п. 7, 10 Порядку № 1127).

Оренда землі

У ч.4 ст.34 Закону про оренду землі міститься норма, згідно із якою реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Це означає, що перехід права оренди до правонаступника реорганізованої юрособи не відбувається лише у разі, коли сторони в договорі оренди прямо обумовили, що:

  • після реорганізації орендаря право оренди до його правонаступників не переходить; або
  • в разі реорганізації орендаря договір оренди припиняється.

Якщо ж у договорі оренди землі взагалі нічого не вказано щодо цього питання, або продубльована норма ч.4 ст.34 Закону про оренду землі, то право оренди земельної ділянки переходить у процесі реорганізації до правонаступника юридичної особи-орендаря.

Така позиція підтверджується і судовою практикою, в тому числі і Верховного Суду (зокрема, постановою від 10.10.2018 у справі 138/1848/17[1]).

Аналіз вищенаведеної ч.4 ст.34 Закону про оренду землі дає підстави для висновку, що правонаступнику не потрібно вчиняти жодних дій із внесення змін до договору оренди землі, в тому числі і в частині особи орендаря. До нього автоматично (в силу закону) переходять права і обов’язки орендаря за діючим договором оренди землі, укладеним реорганізованою юрособою.

Водночас, якщо є наявною або дуже ймовірною конфліктна ситуація (наприклад, орендодавець не хоче мати справу із орендарем – правонаступником або існує зацікавленість третьої особи в користуванні земельною ділянкою) правонаступникові дуже бажано внести до Державного реєстру прав відомості про себе як орендаря, право оренди до якого перейшло за передавальним актом (розподільчим балансом).

Для цього орендарю – правонаступнику потрібно скористатися ч.1 ст.26 Закону про держреєстрацію прав та подати заяву про внесення змін до Державного реєстру прав у зв’язку зі зміною ідентифікаційних даних суб’єкта права оренди. Оскільки у відповідності до ч.5 вказаної статті внесення змін до записів Державного реєстру прав здійснюються у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав, то правонаступнику необхідно звернутися до будь-якого держреєстратора в межах АРК, області, міст Києва та Севастополя та подати договір оренди земельної ділянки, укладений реорганізованою юридичною особою; передавальний акт або розподільчий баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання, перетворення юрособи або про поділ юрособи, виділ з неї нової юридичної особи відповідно; документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за внесення змін до записів Державного реєстру прав (у 2019 році його розмір становить 0,04 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, тобто 80 грн).

На практиці трапляються випадки, коли державний реєстратор у доповнення до вказаних документів вимагає подати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в частині зміни особи орендаря. У такому разі правонаступник може або оскаржити відмову держреєстратора внести зміни до Державного реєстру прав (попередньо її отримавши у письмовому вигляді), або піти назустріч держреєстратору. Для цього правонаступнику варто письмово звернутися до орендодавця  з листом-пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі щодо внесення змін до нього в частині заміни орендаря. До листа слід додати проект додаткової угоди та докази того, що він є правонаступником реорганізованої юрособи. В якості останніх можна надати Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, копію власного Статуту, копію передавального акту, акту приймання-передачі договорів оренди тощо.

Зазначені документи слід направити на адресу орендодавця, вказану в договорі оренди землі, цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити орендодавцю наручно із проставлянням на примірнику правонаступника відмітки про те, що її одержав орендодавець. Аби пришвидшити реакцію орендодавця, варто також надіслати йому документи електронною поштою та/або факсом.

Якщо орендодавець відмовиться підписувати додаткову угоду або просто ігноруватиме звернення правонаступника, то останній може захищати свої права в суді, зокрема, шляхом подання позову про:

  • зміну договору оренди землі в частини особи орендаря;
  • визнання за правонаступником права оренди землі у порядку реорганізації (такий спосіб захисту передбачає ст.16 ЦКУ).

Аналізуючи питання переходу права оренди у процесі реорганізації, не можна не згадати нещодавній лист Мінюсту № 2579/8.4.1/32-19 від 20.03.2019[2]. У ньому міститься висновок про те, що у розумінні ЦКУ виділ не є способом реорганізації юридичної особи, під час якого права та обов’язки такої особи переходять до її правонаступників. . . Враховуючи наведене, Мінюст вважає відсутніми правові підстави для передачі права оренди земельної ділянки за розподільчим балансом до новоствореної юридичної особи, яка утворилась внаслідок виділу, а отже така юридична особа може набувати це право лише на загальних підставах.

Навіть не вдаючись у дискусію щодо віднесення виділу до шляхів (способів) реорганізації, вважаємо, що висновок Мінюсту є необґрунтованим.

Так, згідно зі ст.109 ЦКУ виділом є перехід за розподільчим балансом частини майна, прав та обов’язків юридичної особи до однієї або кількох створюваних нових юридичних осіб.

У вказаній статті не передбачено, що право оренди не може переходити за розподільчим балансом. Натомість зазначено, що за розподільчим балансом у результаті виділу до новоствореної особи переходить не лише частина майна, а й частина прав та обов’язків. І, нарешті, положення щодо субсидіарної та солідарної відповідальності новоствореної та реорганізованої особи є такими ж, як і для учасників поділу (ч.5 ст.107 ЦКУ), а правонаступництво орендаря у результаті поділу Мінюстом під сумнів не ставиться.

Тож можна стверджувати, що право оренди земельної ділянки (права та обов’язки орендаря) може переходити за розподільчим балансом до правонаступника – особи, яка створена у результаті виділу. При цьому наслідки такого переходу для новоутвореної особи – правонаступника є такими ж, як і у разі реорганізації юрособи шляхом поділу.

Підтвердження цієї позиції віднаходимо і у судовій практиці Верховного Суду: у постанові від 20.06.2018 у справі № 902/981/17[3] він зазначив, що «ТОВ «Оспром-2», створене шляхом виділу з ТОВ «Оспром», є правонаступником останнього в частині прав і обов’язків орендаря за договором оренди від 29.06.2011. На час вирішення спору договір оренди . . . не припинився».

Емфітевзис, суперфіцій

Емфітевзис виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Підставою для виникнення суперфіцію є договір або заповіт. Він установлюється між власником земельної ділянки та особою, яка користуватиметься нею для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Для вказаних правових титулів користування землею у чинному законодавстві не закріплено норму, подібну до ч.4 ст.34 Закону про оренду землі. Водночас, серед передбачених ч.6 ст. 1021 ЗКУ, ст.412 та ст.416 ЦКУ підстав припинення емфітевзису та суперфіцію немає такої підстави, як реорганізація юрособи – користувача.

Отже, за загальним правилом ч.1 ст.104 та ч.1 ст.109 ЦКУ емфітевзис та суперфіцій переходять до правонаступника у процесі реорганізації, за винятком випадку, коли умови відповідного договору (заповіту) прямо забороняють перехід таких прав у порядку правонаступництва.

Вказана заборона може бути закріплена, зокрема, наступним чином: «Після реорганізації емфітевта (суперфіціарія) право емфітевзису (суперфіцію) до правонаступника такої особи не переходить», «У разі реорганізації емфітевта (суперфіціарія) договір емфітевзису (суперфіцію) припиняється».

Якщо ж у вказаних договорах (заповіті) взагалі нічого не зазначено з цього питання або прямо закріплена можливість переходу відповідного права у процесі реорганізації, то це право переходить до правонаступників юрособи – землекористувача.

Процедура, ризики та застереження переходу до правонаступника емфітевзису та суперфіцію аналогічні вищевикладеним питанням стосовно оренди земельної ділянки.

Право постійного користування

Земельне законодавство не містить норм, які б забороняли передачу права постійного землекористування в порядку правонаступництва або чітко визначали, що в процесі реорганізації таке право не переходить. Таке право належало реорганізованій юрособі, а тому, за загальним правилом, право постійного користування земельною ділянкою у процесі реорганізації має переходити до правонаступника юрособи.

Обґрунтовуючи протилежну позицію, її прихильники посилаються на ч.2 ст.92 ЗКУ, яка визначає виключний перелік осіб, які можуть набувати землю за правом постійного користування. Наразі до них належать шість груп суб’єктів: підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; громадські організації інвалідів України; релігійні організації України; ПАТ залізничного транспорту загального користування; заклади освіти; співвласники багатоквартирного будинку.

Більшість правонаступників юросіб до наведеного переліку не відносяться, а тому, буцімто, до них не може переходити право постійного користування земельною ділянкою в процесі реорганізації.

Однак ч.2 ст.92 ЗКУ оперує поняттям «набуття» права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності. Це означає, що вона застосовується до осіб, які отримують таке право безпосередньо від органів розпорядження земельними ділянками (державної влади чи місцевого самоврядування). Водночас, у ч.1 ст.104 та ч.1 ст.109 ЦКУ застосовується поняття «перехід» прав та обов’язків, що означає визначення правової долі вже набутого раніше попередником правонаступника права постійного користування земельною ділянкою. Отже, обмеження ч.2 ст.92 ЗКУ по колу суб’єктів не застосовуються у випадку переходу до правонаступника права постійного користування земельною ділянкою, яке було раніше набуте його попередником.

Такий висновок ґрунтується і на рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005, у п.5.4 якого зазначено, що поняття «набувають права» за змістом ч.2 ст.92 та ч.1 ст.116 ЗКУ . . . припускають поширення цього поняття лише на випадки первинного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності. До того ж, у п. 5.3 зазначеного рішення вказано, що положення ст.92 ЗКУ не обмежують і не скасовують права постійного користування земельними ділянками, яке набуте особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002.

З огляду на вищевикладене можна констатувати, що до правонаступника юрособи переходить право постійного користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у реорганізованої юридичної особи, навіть якщо такий правонаступник не відноситься до перелічених у ч.2 ст.92 ЗКУ осіб.

Іншим аргументом, який використовують прихильники неможливості переходу права постійного землекористування у процесі реорганізації, є посилання на п. «в» ч.1 ст.141 ЗКУ, відповідно до якої підставою для припинення права користування земельною ділянкою є припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій. Звертаючись до ч.1 ст.406 ЦКУ, згідно із якою в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) юридична особа припиняється, послідовники такого підходу зазначають, що з огляду на припинення реорганізованої юридичної особи – набувача права постійного користування, таке право теж припиняється.

Однак у правовій конструкції п. «в» ч.1 ст.141 ЗКУ вжито термін «припинення діяльності» вказаних у ній юридичних осіб, а не «припинення» таких юридичних осіб. З огляду на це Верховний Суд України в постанові від 21.02.2011 у справі № 21-3а11[4] висловив правову позицію, згідно із якою припинення права користування земельною ділянкою з підстав припинення підприємства, установи, організації допускається лише у випадку, коли припинення останніх виключає правонаступництво.

Аналогічна позиція наразі панує і у судових рішеннях Верховного Суду (див., наприклад, постанови від 31.01.2019 у справі № 914/839/18[5] та від 02.04.2019 у справі
№ 921/710/17-г/6[6]).

Тож у разі наявності правонаступника у набувача права постійного землекористування, вказане право переходить до такого правонаступника.

До ризиків застосування цієї позиції слід віднести те, що зацікавлені компетентні органи (зокрема, місцева рада, орган державної влади – розпорядник землі, прокуратура тощо), скоріше за все, не визнаватимуть за правонаступником реорганізованої юридичної особи статусу постійного землекористувача. Відтак, прокурор може подати позов про вилучення з користування правонаступника самовільно зайнятої земельної ділянки. Орган розпорядження землею може прийняти рішення про передачу земельної ділянки до земель запасу з огляду на припинення права постійного користування внаслідок припинення реорганізованої юридичної особи, та розпорядитися землею на свій розсуд (в тому числі – передати землю у власність чи оренду третім особам). Або ж вказаний орган може ініціювати судове провадження з приводу стягнення неодержаної орендної плати за фактичне користування землею без належно оформленої документації та правовстановлюючого документа на вказану земельну ділянку (адже документи на право постійного користування землею оформлені на реорганізовану юридичну особу, а щодо правонаступника такий статус заперечується, тож і документи не оформлятимуться).

Для мінімізації вищевказаних ризиків радимо правонаступнику внести до Державного реєстру прав відомості про себе як постійного користувача земельної ділянки. Підстави та порядок внесення таких змін будуть такими ж, як описані вище для переходу права оренди. У випадку відмови держреєстратора правонаступник може підтвердити свій статус постійного землекористувача у судовому рішенні при оскарженні зазначеної відмови. Або ж ця обставина може бути встановлена у спорі з податковим органом щодо розміру плати за землю.

Резюмуючи все вищевикладене, наголосимо, що всі речові права на земельну ділянку (окрім сервітуту) можуть переходити до правонаступника реорганізованої особи. Перехід таких прав відбувається на підставі передавального акту чи розподільчого балансу, а тому моментом переходу речових прав до правонаступника є дата підписання відповідного документу. Тож внесення до Державного реєстру прав відомостей про правонаступника реорганізованої особи для визначення моменту переходу до нього речового права на земельну ділянку значення не має. Водночас, для можливості розпорядження земельною ділянкою, а також мінімізації ризиків виникнення конфліктних ситуацій щодо підтвердження статусу землекористувача, правонаступнику варто внести до Державного реєстру прав відомості про себе як про власника/користувача земельної ділянки.

 

[1] http://reyestr.court.gov.ua/Review/77136272

[2]http://just.cg.gov.ua/web_docs/2950/2018/01/docs/%D1%80%D0%BE%D0%B7%D1%8F%D1%81%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%2020.03.2019.pdf

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/74988454

[4] http://reyestr.court.gov.ua/Review/14405500

[5] http://reyestr.court.gov.ua/Review/79603202

[6] http://reyestr.court.gov.ua/Review/81136550

 

Нормативна база:

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

ЗКУ

Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

Закон про оренду землі

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Закон про держреєстрацію прав

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

Порядок № 1127

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *