Смерть голови фермерського господарства: що з орендою землі?

Опубліковано: «АгроUA» № 5  за травень 2019 рік, стор.  8-9.

Нормативна база:

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

ЗКУ

Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-IІІ.

Закон про оренду землі

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Закон про ФГ

Закон України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV

Закон про нотаріат

Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII

Передумовою державної реєстрації фермерського господарства (ФГ) як юридичної особи є набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити таке господарство, права власності або користування земельною ділянкою для такої діяльності (ст.8 Закону про ФГ). При цьому з 01.01.2002 і до 01.05.2016 ФГ можна було зареєструвати після отримання (оформлення) його засновником лише одного із двох документів – державного акта на право власності на земельну ділянку або договору оренди земельної ділянки.

Після смерті засновника ФГ виникає закономірне питання щодо юридичної долі орендованої землі, переданої такому засновнику для зайняття фермерством: з одного боку, земельна ділянка передана в оренду фізичній особі – засновнику, з іншого – земля передавалась задля створення ФГ як юридичної особи. Наразі ситуація із його вирішенням наступна.

Позиція ВП ВС: орендарем землі є ФГ з моменту його державної реєстрації

Вирішуючи справу щодо судочинства, за правилами якого має вирішуватися спір, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.10.2018 у справі № 677/1865/16-ц[1] зробила наступні висновки:

  • можливість реалізації громадянином права на створення ФГ безпосередньо пов’язана, зокрема, з укладенням договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства, що є передумовою для державної реєстрації ФГ;
  • відповідно до ст.12 Закону про ФГ земельні ділянки, які використовуються фермерським господарством на умовах оренди, входять до складу земель ФГ;
  • за змістом статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону про ФГ після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства обов’язки орендаря цієї земельної ділянки виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась;
  • після державної реєстрації фермерського господарства у правовідносинах користування земельними ділянками, наданими на підставі Закону про ФГ, відбувається фактична заміна орендаря, й обов’язки користувача земельної ділянки переходять до фермерського господарства з дня його державної реєстрації.

Якщо сприймати таку логіку, то виходить, що право оренди земельної ділянки до правонаступників засновника ФГ не може переходити, оскільки таке право належить ФГ як юридичній особі з моменту державної реєстрації господарства.

«Слабкі місця» позиції ВП ВС

Вважаємо, що при формуванні вищенаведеної позиції ВП ВС занадто довільно трактувала положення Закону про ФГ та не врахувала наступне.

  1. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ст. 5 Закону про оренду землі). При цьому згідно зі ст.6 вказаного Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗКУ, ЦКУ, Законом про оренду землі та іншими законами України, а також договором оренди землі.
  2. Підстави заміни сторони у договорі оренди землі передбачені як загальним законодавством (ст. ст.512, 520 ЦКУ), так і спеціальним – Законом про оренду землі. Однак серед них немає такої підстави, як перехід з моменту державної реєстрації до ФГ як юридичної особи прав орендаря земельної ділянки, наданої в оренду його засновнику.
  3. Немає такої підстави і у процитованих Великою Палатою статтях 1, 5, 7, 8 і 12 Закону про ФГ. В останній зазначається лише, що землі фермерського господарства можуть складатися із земельної ділянки, що використовується ФГ на умовах оренди. На думку автора, цю норму слід трактувати таким чином, що до земель ФГ належать земельні ділянки, що надані в оренду саме фермерському господарству як юридичній особі.
  4. Відповідно до ст.1218 ЦКУ до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Водночас, у ст.1219 ЦКУ закріплений перелік прав та обов’язків, які не входять до складу спадщини. Право оренди землі (у т.ч. для ведення ФГ) до цього переліку не відноситься. Отже, з огляду на відсутність підстав для переходу такого права до ФГ як юридичної особи, право оренди землі належить його засновнику, а тому має входити до складу спадщини.
  5. Згідно зі ч.1 ст.7 Закону про оренду землі право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗКУ та вказаного Закону.

Відтак, право оренди земельної ділянки може бути успадковане в усіх випадках, окрім одного – коли умови відповідного договору прямо забороняють перехід таких прав у порядку спадкування до спадкоємців засновника ФГ.

Вказана заборона може бути закріплена у договорах, зокрема, наступним чином: «Після смерті фізичної особи – орендаря право оренди до спадкоємців такої фізичної особи не переходить», «У разі смерті фізичної особи – орендаря договір оренди припиняється».

Якщо ж у вказаних договорах взагалі нічого не зазначено з цього питання або прямо закріплена можливість спадкування відповідного права, то це право, за загальним правилом, переходить до правонаступника(ів) засновника ФГ – орендаря.

Рекомендації спадкоємцям засновника ФГ

У випадку наявності у спадкоємця(ів) бажання переоформити на себе статус орендаря, радимо підтвердити своє успадковане право оренди земельної ділянки, обґрунтовуючи його наявність вищенаведеними доводами. Здійснити це можна декількома способами[2].

Шлях 1. Отримати свідоцтво про право на спадщину

Оскільки йдеться про спадкування, то очевидним документом, який підтверджує перехід права оренди до спадкоємців засновника ФГ, мало би бути свідоцтво про право на спадщину (глава 7 Закону про нотаріат).

Зокрема, у ст.66 вказаного Закону передбачено, що на майно, що переходить за правом спадкоємства до спадкоємців або держави, нотаріусом або в сільських населених пунктах – посадовою особою органу місцевого самоврядування, яка вчиняє нотаріальні дії, за місцем відкриття спадщини видається свідоцтво про право на спадщину.

До майна ст.190 ЦКУ окрім речей відносить і майнові права та обов’язки. Отже, право оренди земельної ділянки як речове право входить до складу спадщини, а тому документом, який підтверджує перехід права оренди землі від спадкодавця до спадкоємців, має бути свідоцтво про право на спадщину.

В разі видачі такого свідоцтва нотаріус, який його видав, може зареєструвати право оренди земельної ділянки за спадкоємцями засновника ФГ.

Однак на практиці нотаріуси відмовляють у видачі такого свідоцтва на успадковане право оренди. Мотивують це тим, що свідоцтва видаються тільки на те майно, яке належало спадкодавцю на праві власності. І хоча законодавчого обґрунтування цьому нотаріуси не наводять, тим не менше, жодного свідоцтва про право на спадщину, виданого щодо права оренди земельної ділянки, авторові бачити не доводилось.

Відтак, якщо нотаріус відмовить спадкоємцям у видачі вказаного документа, радимо їм шукати можливість отримання інших документів для реєстрації успадкованого ними права оренди.

Шлях 2. Замінити сторону договору

Суть його у тому, щоб внести зміни до договору оренди земельної ділянки в частині визначення особи орендаря. На такому врегулюванні аналізованих правовідносин наголошує і Держкомзем у листі від 21.12.2009 № 23382/17/7-09.

Для цього спадкоємцеві потрібно письмово звернутися до орендодавця  з листом-пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі щодо внесення змін до нього в частині заміни орендаря. До листа слід додати проект додаткової угоди та докази того, що він є спадкоємцем померлої фізичної особи-орендаря. В якості останніх можна надати відповідне повідомлення нотаріуса, у якого відкрита спадкова справа відносно майна померлої фізичної особи-орендаря, або ж судове рішення, в якому встановлений такий факт.

Зазначені документи слід направити на вказану в договорі оренди землі адресу орендодавця цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити орендодавцю наручно із проставлянням на примірнику спадкоємця відмітки про те, що її одержав орендодавець. Аби пришвидшити реакцію орендодавця, варто також надіслати йому документи електронною поштою та/або факсом.

Підписана орендодавцем та спадкоємцем померлої фізичної особи – орендаря додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі про заміну особи орендаря в подальшому буде підставою для держреєстрації права оренди за спадкоємцем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо спадкоємців декілька, то вони подають спільного листа, а орендарями будуть декілька осіб, які і підписуватимуть додаткову угоду. До того ж, зміни потрібно буде вносити і в інші умови договору (зокрема, щодо розподілу орендної плати або ж визначення особи, уповноваженої на отримання орендної плати). Такий розвиток подій буде можливий лише за згоди спадкоємців, тобто за відсутності конфлікту між ними щодо часток у спадковому майні. Якщо конфлікт наявний, то орендодавець може вимагати від спадкоємців докази врегулювання такого конфлікту (в тому числі, і в судовому порядку), і лише після цього укладати додаткову угоду щодо заміни сторони орендаря.

Шлях 3. Позиватися до суду

Якщо реалізація двох попередніх шляхів не призведе до бажаного результату, спадкоємцеві(ям) доведеться захищати свої права в суді, зокрема, шляхом подання позову про:

  • зміну договору оренди землі в частини особи орендаря; або
  • визнання за спадкоємцем(ями) права оренди землі в порядку спадкування (такий спосіб захисту передбачає ст. 16 ЦКУ. Про те, що такий спосіб захисту в розглядуваному випадку є належним, зазначає і Верховний Суд у постанові від 31.10.2018 у справі № 701/219/17[3]).

Тут варто пам’ятати, що вказана вище постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 677/1865/16-ц не стосувалась спору між ФГ та спадкоємцем засновника ФГ щодо того, хто є орендарем землі. При вирішенні вказаної справи, Велика Палата вирішувала лише питання юрисдикції – вибору судочинства, за яким має вирішуватися спір.

Водночас, при розгляді у 2019 році справи щодо належності ФГ як юридичній особі земельної ділянки, наданої засновнику ФГ на праві постійного користування, Верховний Суд зауважив «про відсутність обставин, що засвідчують факт приналежності ФГ на титулі постійного користування спірної земельної ділянки, переданої у постійне користування його засновнику на підставі відповідного рішення згідно з державним актом на землю»[4]. Тобто, тим самим Верховний Суд підтвердив, що з державною реєстрацією ФГ такому господарству автоматично не переходить речове право на землю, надане засновнику ФГ для ведення цього виду діяльності. Саме такими доводами спадкоємцеві і слід обґрунтовувати свої позовні вимоги, навівши для їх підсилення судову практику Верховного Суду зразка 2019 року.

Окрім оформлення орендних відносин, спадкоємцю варто подбати і про оформлення спадщини на частку у статутному чи складеному капіталі ФГ. Так, у разі відмови нотаріуса видати свідоцтво про право на спадщину на таку частку, спадкоємець засновника ФГ може звернутися до суду із вимогою про визнання за ним права власності на таку частку разом із всіма правами, що випливають із нього (правами засновника/члена ФГ). Як свідчить аналіз судової практики, такі позови підлягають задоволенню[5].

В цьому випадку спадкоємець підстраховується, адже якщо напряму на себе переоформити оренду землі з якихось причин йому не вдасться, він, набувши контроль над діяльністю ФГ, зможе обґрунтовувати права ФГ як орендаря земельної ділянки посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 677/1865/16-ц.

 

[1] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78376908

[2] Детальніше – Висіцька І. Спадкування речових прав на землю: законодавчі підстави та необхідне оформлення. БухгалтеріяUA № 13 від 24.09.2018 – стор. 48-51.

[3] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77607579

[4] див. постанову ВС від 24.04.2019 у справі № 922/2103/17 – www.reyestr.court.gov.ua/Review/81435210

[5] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72746042, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/68660291


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *