Продаж фермерського господарства як цілісного майнового комплексу

Опубліковано: журнал AgroUA № 2 за лютий 2019 року, стор. 32-38.

Доволі часто виникає потреба у відчуженні сільськогосподарського бізнесу – всіх виробничих потужностей сільгосппідприємства, в т.ч. і земельних ділянок сільгосппризначення як основного засобу виробництва у агропромисловому комплексі.

Оскільки значний масив оброблюваного наразі земельного фонду знаходиться у володінні та користуванні фермерських господарств (ФГ), то саме їхній бізнес найчастіше цікавить інвесторів.

Разом із тим, нормативне регулювання діяльності ФГ у нашій країні вкрай суперечливе та поверхове. І це при тому, що ФГ визнаються законодавцем прогресивною формою підприємницької діяльності громадян у галузі сільського господарства України!

Так, Закон про ФГ містить всього 38 статей. Підзаконні нормативно-правові акти в цій сфері теж нечисленні. Мабуть, більшість питань функціонування ФГ планувалось вирішувати на підставі положень, прописаних у їхніх статутах, однак на повірку цей задум не спрацював – невиважені та недеталізовані статути фермерських господарств спричиняють не меншу кількість судових спорів, аніж куце законодавство з цього питання.

Це цілком стосується і процедури продажу ФГ як цілісного майнового комплексу (ЦМК): їй присвячена лише одна коротка стаття Закону про ФГ. Загальне законодавство теж приділяє мало уваги деталям відчуження підприємства як ЦМК. Тому на практиці реалізація ідеї продажу фермерського господарства як ЦМК викликає чимало запитань. В чому вони полягають та як знайти відповідь на них – читайте нижче.

Що таке фермерське господарство як ЦМК?

Поняття «цілісний майновий комплекс» містить ціла низка нормативно-правових актів. При цьому поряд із ним широко вживається й інший термін – «єдиний майновий комплекс» (ЄМК). Водночас, правозастосовчі органи вживають поняття «ЦМК» та «ЄМК» як синоніми (див., наприклад, лист Мінюсту від 02.06.2009 № 5415-0-33-09-19). Тому в подальшому ми теж притримуватимемось цієї позиції та вважатимемо ці терміни тотожними.

Поняття ЄМК міститься, насамперед, в ч.1 ст.191 ЦКУ, згідно із якою підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. Відповідно до ч.2 вказаної статті до складу підприємства як ЄМК входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Визначення ЦМК закріплене у п.3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», який затверджений постановою Кабміну від 10.10.2003 № 1440. Ним визнається підприємство, а також його структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб’єкти господарської діяльності.

Певні ознаки цього правового явища закріплені і в спеціальному законодавстві, що регулює діяльність ФГ, а саме – у ст.22 Закону про ФГ.

Так, у ній передбачено, що фермерське господарство як ЦМК включає майно, передане до складеного капіталу, не розподілений прибуток, майнові та інші зобов’язання.

В свою чергу, до складеного капіталу ФГ можуть входити (ст.19 вказаного Закону):

  • будівлі, споруди;
  • облаштування, матеріальні цінності, цінні папери;
  • продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності;
  • одержані доходи;
  • інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом;
  • право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням;
  • інші майнові права (в тому числі на інтелектуальну власність);
  • грошові кошти, які передаються членами ФГ до його складеного капіталу.

З вищенаведених законодавчих норм можна зробити висновок, що фермерське господарство як ЦМК включає всі рухомі та нерухомі речі, майнові права (в. т.ч. і право користування землею), грошові кошти, які передані до його складеного капіталу, а також не розподілений прибуток, майнові та інші зобов’язання фермерського господарства.

Чи необхідно реєструвати ЦМК?

Стаття 188 ЦКУ передбачає, що якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.

Наведений вище перелік складових ЦМК фермерського господарства дає підстави для висновку, що такий ЦМК є складною річчю.

У ч.3 ст.191 ЦКУ та ч.3 ст.66 ГКУ передбачено, що підприємство як ЄМК (ЦМК) є нерухомістю і може бути об’єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів.

З огляду на відсутність у законодавстві протилежного застереження, можна стверджувати, що загальні положення щодо ЦМК/ЄМК підприємства поширюються і на ЦМК фермерського господарства. Відтак, фермерське господарство як ЦМК є складною річчю та визнається нерухомістю за законодавством України.

Відповідно до ст.5 Закону про держреєстрацію прав підприємства як ЄМК є окремими та самостійними об’єктами, речові права на які потрібно реєструвати.

При цьому права на земельну ділянку та інші об’єкти нерухомого майна, які входять до складу ЄМК підприємства, підлягають державній реєстрації в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно (ч.2 ст.191 ЦКУ).

Згідно зі ч.2 ст.331 ЦКУ та ч.2 ст.3 Закону про держреєстрацію прав якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту такої державної реєстрації.

Таким чином, право власності на ЦМК як складну річ та об’єкт правовідносин виникне у фермерського господарства в момент державної реєстрації права власності на такий ЦМК. До цього часу не можна говорити, що ЦМК перебуває у власності фермерського господарства, навіть якщо права на земельну ділянку та інші об’єкти нерухомого майна, які входять до складу ЦМК господарства, вже зареєстровані. З іншого боку, право власності на фермерське господарство як ЦМК може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій він розташований (ч.3 ст.5 Закону про держреєстрацію прав).

Тож аби уникнути ризиків (одним із яких може бути визнання договору відчуження ЦМК недійсним) рекомендуємо здійснювати державну реєстрацію права власності на фермерське господарство як ЦМК.

Для цього потрібно подати документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності щодо кожного об’єкта нерухомого майна, що входить до складу ЦМК, – така вимога міститься у п.2.3 Методичних рекомендацій стосовно об’єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації (схвалені рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012, протокол № 3).

В результаті такої держреєстрації державний реєстратор відповідно до пп.3 п.29 Порядку № 1141 вносить до запису щодо фермерського господарство як ЦМК наступні відомості: повне найменування господарства; ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ; склад господарства (перелік об’єктів нерухомого майна, що входить до ЦМК (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), із зазначенням їх реєстраційних номерів).

Як вбачається із наведеного переліку, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не передбачена реєстрація рухомого майна ЦМК, прав вимоги та боргів. Тому такі його складові будуть відображатися лише у договорі відчуження ЦМК та документації щодо його укладення. Але об’єктом правовідносин ЦМК стане лише після державної реєстрації його «нерухомої» частини.

Як сформулювати предмет договору відчуження ЦМК?

Оскільки ЦМК є складною річчю, то у якості предмета договору відчуження недостатньо просто вказати, що ним є «ЦМК фермерського господарства». В такому разі може виникнути неоднозначне тлумачення його сторонами умови щодо складових такого ЦМК, з огляду на що договір вважатиметься неукладеним внаслідок відсутності погодження сторонами такої істотної умови будь-якого договору, як його предмет.

До того ж, будівлі, споруди, земельні ділянки як складові ЦМК є нерухомістю, а тому відомості про кожен із них мають окремо зазначатися у договорі внаслідок спеціальних приписів законодавства щодо їх відчуження. При цьому в законодавчих актах не міститься винятків із цього правила, в тому числі і в разі відчуження об’єктів нерухомості в складі ЦМК. А якщо нерухомі речі в складі ЦМК зазначаються окремо, то і всі інші складові ЦМК слід виокремити та конкретизувати.

Тому цю частину договору відчуження ЦМК радимо відобразити наступним чином:

«1. Продавець передає, а Покупець приймає у власність і зобов’язується оплатити цілісний майновий комплекс (ЦМК) Фермерського господарства «Зоря» (надалі – Господарство), що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Кам’янець-Подільський район, с. Гораївка, вул. Сонячна, 5.

1.1. До складу Господарства як ЦМК входять усі види майна, призначені для його діяльності, а саме:

1.1.1. земельна ділянка, що розташована на території Староушицької селищної територіальної громади Кам’янець-Подільського району, площею 50,00 га, кадастровий номер 3221983900:03:009:0017, цільове призначення: «для ведення фермерського господарства» (надалі – Земельна ділянка). Земельна ділянка належить Продавцю на праві оренди на підставі договору оренди землі № 53 від 22.07.2017 (номер запису про інше речове право 201611954);

1.1.2. будівля переробного цеху, площею 505,50 кв. м, що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Кам’янець-Подільський район, с. Гораївка, вул. Сонячна, 5, яка належить Продавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Кам’янець-Подільського районного нотаріального округу Скрипкою Т.Г 15.03.2007 за реєстровим № 825;

1.1.3. обладнання та устаткування, перелік яких зазначено в Додатку № 1 до цього договору;

1.1.4. сировина, перелік якої зазначений в Додатку № 2 до цього договору;

1.1.5. права вимоги, перелік яких зазначений в Додатку № 3 до цього договору;

1.1.6 борги (майнові зобов’язання), перелік яких зазначений в Додатку № 4 до цього договору».

Права вимоги та борги ФГ при відчуженні ЦМК потребуватимуть окремого застереження. Це зумовлено тим, що їх перехід до іншої особи згідно зі статтями 512-523 ЦКУ вимагатиме заміни відповідно кредитора і боржника у зобов’язанні.

Відчуження прав вимоги труднощів викликати не повинно, оскільки для цього не потрібно залучати третіх осіб. Достатньо лише підписати між сторонами договори про відступлення прав вимоги, найкраще – під час нотаріального посвідчення договору відчуження ЦМК.

Переведення боргів можливе за наявності згоди контрагентів ФГ – кредиторів за відповідними зобов’язаннями (ст.520 ЦКУ). Очевидно, що таку згоду потрібно отримати до відчуження боргу у складі ЦМК. Крім того, як слідує із вищевикладеного визначення підприємства як ЄМК, до складу фермерського господарства як ЦМК можуть бути віднесені лише борги, які призначені для діяльності такого господарства (наприклад, зобов’язання по поверненню позики, отриманої на купівлю сільгосптехніки, яка передається набувачеві у складі ЦМК). Тому, визначаючи предмет договору відчуження ЦМК фермерського господарства, до якого входять борги/майнові зобов’язання фермерського господарства, у договорі (а краще – у окремому додатку) потрібно зазначити перелік усіх боргів/зобов’язань, що включаються до складу ЦМК. В переліку необхідно вказати кредитора, підстави виникнення боргу, а також відомості про отримання письмової згоди кредитора на переведення боргу.

Не меншу увагу треба приділити документам, якими підтверджуватиметься склад та характеристики інших складових ЦМК. Якщо відносно нерухомого майна вимоги до переліку, форм та змісту таких документів встановлюються законодавством (правовстановлюючі документи, відсутність заборон відчуження тощо), то стосовно рухомих речей чітких вимог в законодавстві не міститься. З огляду на це на практиці з цією метою використовують Акт інвентаризації, проведеної відповідно до встановлених законодавчих правил, а також фінансову звітність фермерського господарства (зокрема, баланс). При цьому набувачу ЦМК радимо залучити незалежного аудитора для підтвердження відповідності фінансової звітності фермерського господарства дійсному складу і вартості ЦМК ФГ. В такому випадку до переліку вказаних документів додасться відповідний аудиторський висновок.

У тексті договору відчуження доцільно закріпити перелік таких документів та передбачити, що вони передані набувачу ЦМК у момент підписання договору.

Хто є сторонами договору відчуження ЦМК ФГ?

За загальним правилом, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (ст.658 ЦКУ).

Згідно зі ст.20 Закону про ФГ майно фермерського господарства належить йому на праві власності. Вище вже згадувалось, що у ст.19 вказаного Закону міститься перелік майна, що може входити до складу майна ФГ (складеного капіталу). А оскільки ЦМК складається із майна фермерського господарства, то продавцем ЦМК фермерського господарства є саме таке ФГ.

Разом із тим, ч.2 ст.22 Закону про ФГ містить імперативну норму стосовно того, що рішення щодо відчуження ЦМК приймають члени ФГ.

Слід враховувати, що вищі судові інстанції досить вільно трактують вказану норму. Так, Вищий спеціалізований суд України в ухвалі від 30.05.2016 при розгляді справи № 685/568/15-ц[1] дійшов висновку, що оскільки порядок створення такого органу юридичної особи – фермерського господарства, як загальні збори членів господарства, статутом не передбачений, то рішення членів господарства про відчуження ЦМК прийнято з порушенням вимог закону та статуту господарства. Натомість, в статуті ФГ визначено, що воно здійснює свої цивільні права та обов’язки через голову ФГ, який виступав проти продажу ЦМК господарства. З огляду на вищевикладене, ВССУ погодився із рішенням суду апеляційної інстанції про визнання недійсним рішення загальних зборів членів ФГ про відчуження ЦМК.

Тож аби уникнути аналогічної чи подібної їй ситуації, при оформленні відчуження ЦМК ФГ радимо уважно вивчити його статут на предмет визначення органів управління ФГ та встановлення особи, яка вправі розпоряджатися його майном. При цьому оптимальним варіантом буде врахування як ч.2 ст.22 Закону про ФГ, так і вказаних положень статуту. Це означає, що варто подбати про оформлення як рішення членів ФГ про відчуження ЦМК, так і рішення органу(ів), визначеного(их) статутом ФГ.

Покупцями фермерського господарства як цілісного майнового комплексу ст.22 Закону про ФГ визначає громадян України, які мають право на створення фермерського господарства, а також юридичних осіб України, які використовуватимуть такий ЦМК для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Що стосується першої категорії, то право створювати ФГ має громадянин України, який:

  • є дієздатним;
  • досяг 18-річного віку;
  • виявив бажання створити фермерське господарство (стаття 5 Закону про ФГ).

Слід враховувати, що ФГ може бути створене і кількома громадянами України, але вони мають бути родичами або членами сім’ї, вказаними у статті 3 Закону про ФГ.

Чинним законодавством не врегульоване питання подальшої діяльності ФГ, яке залишилось без цілісного майнового комплексу. Так само законодавцем відчуження ЦМК не вказано у статті 35 Закону про ФГ у якості підстави для припинення діяльності фермерського господарства. Тому можна дійти висновку, що після продажу ЦМК фермерське господарство продовжує існувати та вправі без будь-яких обмежень здійснювати свою діяльність.

Водночас, ч.3 ст.22 вказаного Закону зобов’язує громадян, які придбали ЦМК на підставі цивільно-правової угоди, подати у встановленому порядку Статут фермерського господарства на державну реєстрацію.

З огляду на обґрунтоване вище твердження, що після продажу ЦМК фермерське господарство продовжує існувати та вправі без будь-яких обмежень здійснювати свою діяльність, положення ч.3 ст.22 Закону про ФГ слід розуміти як реєстрацію громадянами – покупцями ЦМК нового ФГ на базі придбаного ними ЦМК.

Стосовно юридичної особи України – покупця, то вона стає власником ЦМК та відображає операцію з його придбання у своїй бухгалтерській та фінансовій звітності за загальними правилами придбання відповідних активів.

Яка форма договору відчуження ЦМК?

Частина 1 ст.657 ЦКУ передбачає, що договір купівлі-продажу єдиного майнового комплексу укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно зі ч.4 ст.55 Закону про нотаріат посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Тому нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу фермерського господарства як ЦМК може відбуватися за місцезнаходженням нерухомого майна, що входить до складу ЦМК, або за місцезнаходженням ФГ (як продавця), або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) покупця ЦМК.

Наслідки недотримання вимоги щодо нотаріального посвідчення такого договору передбачені в ст.220 ЦКУбез нотаріального посвідчення договір купівлі-продажу ЦМК фермерського господарства є нікчемним.

Винятком із цього правила є випадок, коли сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. Про часткове виконання договору може свідчити факт передачі продавцем набувачу рухомого майна, що входить до складу ЦМК. Також підтвердженням часткового виконання договору є сплата покупцем (повністю або в певній частині) вартості ЦМК. В такому разі, за наявності підтвердження вказаних обставин письмовими доказами (зокрема, актом приймання-передачі рухомого майна, що є складовою ЦМК, платіжним дорученням про сплату вартості ЦМК тощо), договір купівлі-продажу ЦМК може бути визнаний судом дійсним. За наявності зазначеного судового рішення наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається. При цьому слід мати на увазі, що відповідно до п.13 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» при розгляді таких справ суди повинні з’ясувати, чи підлягає правочин обов’язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Замість висновку: які інші шляхи продажу ФГ?

З вищевикладеного вбачається, що чинне законодавство детально не регламентує процедуру продажу ЦМК ФГ. Окрім того, для можливості її практичної реалізації сторонам необхідно здійснити низку додаткових заходів: зареєструвати ЦМК як об’єкт нерухомості, вирішити питання із контрагентами господарства, перереєструвати майно… Очевидно, що такі заходи потребують як часових, так і грошових витрат.

Тому одним із альтернативних варіантів може бути відчуження набувачу кожної складової ЦМК окремо (рухомого майна, нерухомого майна, відступлення права вимоги). В такому разі усуваються такі обтяжливі для сторін процедури, як реєстрація права власності на ЦМК як об’єкт нерухомості, вирішення питань із кредиторами ФГ щодо переведення боргів та ін. Відповідно, в цій ситуації застосовуються загальні положення законодавства щодо продажу кожного виду майна.

Та найкращою альтернативою відчуженню ЦМК ФГ буде, на думку автора, відчуження корпоративних прав у статутному капіталі такого ФГ.

Так, процес переходу корпоративних прав значно дешевший та швидший за процедуру відчуження ЦМК: для його реалізації достатньо укласти договір відчуження частки в статутному капіталі, прийняти рішення про внесення змін до статуту та зареєструвати нову редакцію статуту із зазначенням нового складу учасників. В середньому ця процедура займає три робочі дні, однак за бажання та належної підготовки ці етапи можна пройти навіть за один робочий день.

Тож цілком логічним є те, що отримання можливості розпоряджатися майном підприємства майже завжди відбувається шляхом зміни власника корпоративних прав у його статутному капіталі. Придбання єдиного (цілісного) майнового комплексу підприємства для отримання такої можливості наразі залишається у пріоритеті лише в процесі приватизації державного/комунального майна та при банкрутстві.

Водночас, продаж ФГ шляхом відчуження корпоративних прав у його статутному капіталі має свої особливості. Детально про це читайте в одному із наступних номерів нашого видання.

[1] http://reyestr.court.gov.ua/Review/58045270

Нормативна база:

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

ГКУ

Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV.

Закон про ФГ

Закон України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV.

Закон про нотаріат

Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII

Закон про держреєстрацію прав

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

Порядок № 1141

Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *