Поновити неможливо припинити, або Горезвісна 33 стаття

Опубліковано: журнал AgroUA № 2 за лютий 2019 року, стор. 38-42.

Навіть побіжний аналіз земельних судових спорів у сільському господарстві надає змогу впевнитися у тому, що серед законодавчих норм лідером з виникнення конфліктних ситуацій є ст.33 Закону про оренди землі. За 2018 рік лише Верховним Судом було розглянуто сотні справ у спорах щодо процедури поновлення договору оренди землі, яка врегульована вказаною статтею. Така кількість судових проваджень зумовлена, насамперед, вкрай невдалими, неоднозначними та подекуди суперечливими формулюваннями різних частин цієї статті. Декілька спроб законодавця кардинально змінити окремі її положення не виправили ситуацію: судових спорів з цього питання не меншає. В чому ж саме полягають труднощі та нюанси застосування процедури поновлення договору оренди сільгоспземлі, і як на сьогоднішній день суди вирішують закладені у ст.33 Закону про оренди землі протиріччя – ось основні питання, які досліджуватимемо нижче.

Переважне право орендаря та два різні механізми поновлення договору

У ч.1 вказаної статті закріплене переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі (в т.ч. сільгосппризначення) на новий строк. Обов’язковою умовою наявності у орендаря такого права є належне виконання ним своїх зобов’язань за договором оренди землі. Тому якщо сільгосппідприємство – орендар несвоєчасно сплачуватиме орендну плату за договором або використовуватиме сільгоспземлю всупереч умовам договору (наприклад, не вноситиме добрива, використовуватиме заборонені агрохімікати тощо), то воно може втратити перевагу перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

З аналізу ст.33 Закону про оренди землі слідує, що нею закріплено дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі:

  • переукладення договору оренди землі на новий строк (частини 1-5);
  • т. зв. «автоматичне» поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч.6).

Перша підстава застосовується тоді, коли котрась зі сторін бажає змінити істотні умови договору оренди землі. Якщо ініціатором змін є орендодавець, то причиною такої ініціативи зазвичай є поява іншого агропідприємства/фермера, що пропонує за цю земельну ділянку більшу орендну плату. Саме тут і має працювати переважне право попереднього добросовісного орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Відповідно, застосуванню підлягає правова конструкція, закріплена у перших п’яти частинах ст.33 Закону про оренди землі. Така конструкція узгоджується з положеннями ст.777 ЦКУ.

Принципово інша підстава визначена у ч.6 ст.33 Закону про оренди землі, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Такий механізм застосовується у випадку, коли у сторін договору немає потреби коректувати досягнуті раніше домовленості, і вони не бажають припиняти орендні відносини.

Відтак, передбачені ст.33 Закону про оренди землі дві правові підстави поновлення договору оренди землі є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. А тому вони не можуть бути застосовані одночасно[1].

Тому орендар – сільгоспвиробник, вирішуючи питання про поновлення договору оренди на новий строк, має одразу визначитись, який з описаних вище двох шляхів він обирає. Адже проходження досудової процедури поновлення договору оренди за першою правовою підставою, а судової – за другою може мати наслідком відмову у задоволенні позовних вимог.

Саме так і сталось при розгляді справи № 917/770/17: Верховний Суд у постанові від 21.02.2018[2] зазначив, що «сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 ст.33 Закону про оренду землі, не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди. . . . Верховний Суд вважає за необхідне зазначити, що позивачем вибрано невірний спосіб захисту свого порушеного права, що має наслідком відмову у даному позові з заявлених підстав та за заявленими вимогами, однак дана обставина не звільняє позивача від обов’язковості укладання додаткової угоди з відповідачем на погоджених ними умовах відповідно до вимог ч.5 ст.33 Закону про оренду землі».

Обравши правову підставу, орендар має здійснити цілу низку заходів, необхідних для поновлення договору в одному чи в іншому випадку. Розглянемо їх детально.

Тонкощі поновлення договору за першою підставою

Аби поновити договір оренди землі сільгосппризначення на підставі перших п’яти частин ст.33 Закону про оренди землі, орендарю – сільгоспвиробнику потрібно дотриматися наступного алгоритму.

  • Повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

До такого листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі потрібно додати проект додаткової угоди до договору, де відобразити нову редакцію пунктів договору, які орендар бажає змінити.

При цьому дуже важливо проаналізувати договір оренди на предмет визначення строку для такого повідомлення. Якщо договором передбачений строк тривалістю більше місяця до закінчення дії договору, то сільгоспвиробник має повідомити орендодавця у такий строк. У випадку, коли сторони передбачили, що цей строк становить менше місяця або не визначили його взагалі, орендар має повідомити орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі, сільгоспвиробник про намір реалізувати своє переважне право має повідомляти спадкоємця земельної ділянки. Зробити це він повинен протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця.

Не менш важливо подбати про наявність доказів щодо направлення та отримання (вручення) вказаного повідомлення. Так, Верховний Суд у постанові від 10.01.2019 у справі
№ 904/9158/17[3] дійшов висновку, що належним доказом направлення орендарем вказаного вище повідомлення є рекомендоване відправлення на адресу орендодавця (ф. 103). Однак при вирішенні справи 594/340/17[4] Верховний Суд був більш суворим – він зазначив, що належним доказом в даному випадку є повідомлення про вручення орендодавцю листа-повідомлення разом із додатковою угодою до договору оренди землі.

Тому у цій ситуації сільгоспвиробнику варто направляти повідомлення про поновлення договору оренди та додаткову угоду цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Або ж вручати ці документи орендодавцю наручно під його розписку про отримання.

  • Узгодження із орендодавцем змін до договору оренди землі.

Для розгляду надісланого орендарем листа-повідомлення, перевірки проекту додаткової угоди на відповідність вимогам законодавства та узгодження із орендарем змін до договору законодавець надає орендодавцю місячний строк.

Якщо орендодавець заперечує щодо поновлення договору оренди сільгоспземлі, він у той же місячний строк має надіслати сільгоспвиробнику відповідний лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення та/або проекту додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди. Так само у випадку незгоди із запропонованими сільгоспвиробником змінами до договору, орендодавець має запропонувати свою редакцію таких умов договору оренди землі[5].

За відсутності заперечень та після узгодження змін до договору місцева рада чи орган державної влади приймає рішення про поновлення договору оренди землі (якщо орендована сільгоспземля перебуває у державній чи комунальній власності).

Однак якщо згоди щодо зміненого розміру орендної плати чи інших істотних умов договору сторонам досягнути не вдалося, то переважне право сільгоспвиробника на укладення договору оренди землі припиняється.

У разі, коли впродовж місячного строку орендодавець безпідставно не підписує додаткову угоду (необґрунтовано відмовляє, несвоєчасно заперечує, зволікає у підписанні), сільгоспвиробник вправі звернутися до суду за захистом своїх прав (про це нижче).

  • Укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки сільгосппризначення.

За загальним правилом, вміщеним у ст.654 ЦКУ, додаткова угода про поновлення договору оренди землі вчиняється у такій самій формі, що й власне договір оренди.

У відповідності до ч.8 ст.33 Закону про оренди землі додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. При цьому відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11).

Тож якщо сільгоспвиробник та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав сільгоспвиробника буде його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах[6].

У позові варто обґрунтувати наявність та додати докази на підтвердження таких фактів:

  • належного виконання сільгоспвиробником своїх обов’язків за договором оренди сільгоспземлі;
  • своєчасного повідомлення орендодавця про намір сільгоспвиробника скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
  • надіслання разом із листом-повідомленням проекту додаткової угоди до договору;
  • відсутності протягом місяця заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди на новий строк.

Наявність саме цих юридичних фактів має встановити суд для визнання за сільгоспвиробником переважного права на поновлення договору оренди згідно із частинами 2-5 ст.33 Закону про оренду землі. Про це зазначає Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц[7], висновки якої згідно із новими редакціями процесуальних кодексів України мають враховувати нижчестоящі суди при застосуванні зазначеної статті.

Нюанси «автоматичного» поновлення договору оренди землі

З буквального тлумачення ч.6 ст.33 Закону про оренди землі можна зробити висновок, що для поновлення договору оренди на її підставі необхідна наявність лише двох обставин:

  • продовження користування сільгоспвиробником земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі; та
  • відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

За одночасної наявності таких обставин законодавець встановлює, що «договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах».

А це означає, що за такого формулювання договір оренди має пролонгуватися автоматично, в силу закону, без «оформлення» поновлення договору будь-якими документами (в т.ч. додатковими угодами).

Однак вже наступним реченням ч.6 ст.33 Закону про оренди землі законодавець фактично нівелює конструкцію автоматичного поновлення, зазначаючи про необхідність укладення додаткової угоди та визначаючи осіб, уповноважених на підписання такої угоди.

Окрім того, у ст.33 Закону про оренди землі немає чіткого визначення терміну «переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі». Нею також не врегульовано питання поширення механізму застосування такого переважного права на випадки автоматичного поновлення договору. Все це призвело до існування кардинально протилежних судових позицій стосовно принципів застосування ч.6 ст.33 Закону про оренди землі, які періодично змінюються.

Наразі пануючою є судова практика Великої Палати Верховного Суду[8], згідно із якою для поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону про оренди землі потрібна наявність не двох фактів (про які йшлося вище), а п’яти. Ними є:

  • належне виконання сільгоспвиробником своїх обов’язків за договором оренди сільгоспземлі;
  • повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (за процедурою та зі застереженнями, вказаними у п. 1 попереднього розділу);
  • надіслання разом із листом-повідомленням проекту додаткової угоди до договору;
  • продовження користування сільгоспвиробником земельною ділянкою;
  • відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У постанові від 06.12.2018 у справі № 905/484/17[9] Верховний Суд зазначив, що у випадку необґрунтованого не підписання орендодавцем додаткової угоди (безпідставна відмова, несвоєчасні заперечення, зволікання в підписанні) належним судовим способом захисту інтересів сільгоспвиробника є подання позову про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. При цьому договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Тому суд не може визнати договір поновленим на той самий строк та на тих самих умовах поза межами спору, який розглядається за позовною вимогою саме про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк з вказаних підстав, або за відсутності добровільно укладеної сторонами такої додаткової угоди».

Сільгоспвиробникам слід також враховувати висновок Верховного Суду, вміщений у постанові від 06.12.2018 у справі № 905/484/17[10]: «при цьому сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди».

Тож допоки така судова практика не зміниться, сільгоспвиробники можуть забути про автоматичну пролонгацію договорів оренди сільгоспземель. Наразі їм потрібно діяти активно:

  • не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору, повідомляти про свій намір поновити договір на підставі ч.6 ст.33 Закону про оренди землі, додаючи до повідомлення проект додаткової угоди;
  • за відсутності заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку договору наполегливо домагатись укладення додаткової угоди про поновлення договору.

Якщо орендодавець адекватно не реагуватиме на таку вимогу, радимо не зволікати із зверненням до суду та визнавати угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною у судовому порядку. Інакше Ваша земля може знайти іншого користувача.

 

[1] Такої позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73532500) та Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 21.02.2018 у справі № 917/773/17 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72448639)

[2] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72448743

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/79207554

[4] Постанова ВС від 12.12.2018 у справі № 594/340/17 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78715536).

[5] На цьому наголошує Верховний Суд у постанові від 10.01.2019 у справі № 918/850/17 (http://reyestr.court.gov.ua/Review/79207509).

[6] Там же.

[7] http://reyestr.court.gov.ua/Review/73532500

[8] Постанова від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73532500)

[9] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78518504

[10] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72486290

Нормативна база:

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

Закон про оренду землі

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *