Спадкування речових прав на землю: законодавчі підстави та необхідне оформлення

Опубліковано: БухгалтеріяUA № 13 від 24.09.2018 – стор. 4851.

В житті кожного настає момент, коли актуалізуються питання спадщини – або щодо її передачі нащадкам (у майбутнього спадкодавця), або щодо її прийняття (у спадкоємця).

І якщо із оформленням права власності на будь-яке майно в порядку спадкування все більш-менш зрозуміло (принаймні, в теоретичному плані), то спадкування інших майнових/речових прав все ще викликає запеклі дискусії у правовій спільноті.

Зазначене повною мірою актуально і для сфери земельних відносин: право оренди, емфітевзис, сервітут та суперфіцій є речовими правами на земельну ділянку, а тому виникають закономірні питання щодо можливості та порядку отримання їх у спадщину. Про законодавче підґрунтя та нюанси цього процесу читайте нижче.

Правове обґрунтування можливості спадкування речових прав на землю

За загальним правилом, до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст.1218 ЦКУ). Водночас, у ст.1219 ЦКУ закріплений перелік прав та обов’язків, які не входять до складу спадщини. Ні право оренди, ні емфітевзис, ні сервітут, ані суперфіцій до цього переліку не входить. Тож загальна норма щодо обсягу спадкової маси не містить заборон щодо спадкування вказаних речових прав на земельну ділянку.

В той же час, у відповідності до ч.1 ст.406 ЦКУ сервітут припиняється у разі смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут. А у ч.2 ст.101 ЗКУ передбачено, що земельний сервітут не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Це свідчить про те, що особистий земельний сервітут не може бути успадкований.

Що стосується інших названих речових прав на землю, то ЗКУ містить прямі норми щодо можливості спадкування:

  • оренди – ч.5 ст.93 (право оренди земельної ділянки може передаватися у спадщину).
  • емфітевзису – ч.2 ст.1021 (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може передаватися в порядку спадкування);
  • суперфіцію – ч.2 ст.1021 (право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може передаватися в порядку спадкування).

Стосовно спадкування права оренди діє також спеціальна норма ч.1 ст.7 Закону про оренду землі, згідно із якою право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗКУ та вказаного Закону.

Оскільки емфітевзис і суперфіцій також виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, то, керуючись закріпленим у статтях 3 та 627 ЦКУ принципом свободи договору, сторони у таких договорах теж можуть передбачити, що емфітевзис і суперфіцій припиняються у разі смерті фізичної особи – користувача.

Отже, право оренди, емфітевзис та суперфіцій можуть бути успадковані, за винятком випадку, коли умови відповідного договору прямо забороняють перехід таких прав у порядку спадкування до спадкоємців фізичних осіб – користувачів земельної ділянки.

Вказана заборона може бути закріплена у договорах, зокрема, наступним чином: «Після смерті фізичної особи – орендаря (емфітевта, суперфіціарія) право оренди (емфітевзису, суперфіцію) до спадкоємців такої фізичної особи не переходить», «У разі смерті фізичної особи – орендаря (емфітевта, суперфіціарія) договір оренди (емфітевзису, суперфіцію) припиняється».

Якщо ж у вказаних договорах взагалі нічого не зазначено з цього питання або прямо закріплена можливість спадкування відповідного права, то це право переходить до правонаступників фізичної особи-землекористувача.

В розрізі розглядуваного аспекту дискусійним є питання спадкування речових прав на державну/комунальну землю. Правові суперечки виникають з огляду на існування:

  • ч.1 ст.81 Закону про оренду землі, яка містить заборону відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності іншим особам, внесення права оренди до статутного капіталу, передання його у заставу;
  • ч.3 ст.1021 ЗКУ, згідно із якою емфітевзис і суперфіцій, встановлені щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, не можуть бути відчужені її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесені до статутного капіталу, передані у заставу.

Вважаємо, що закріплена у вказаних нормах заборона не стосується спадкування права оренди, емфітевзису і суперфіцію. І ось чому.

  1. Ні ЗКУ, ані Закон про оренду землі не дає визначення поняттю відчуження. У теорії права відчуженням майна визнають один із способів здійснення власником правомочності розпорядження належним йому майном шляхом передачі цього майна у власність іншої особи. Відчуження майна відбувається головним чином за волею власника на підставі договору, що укладається ним з набувачем майна (наприклад, договору купівлі-продажу, дарування, міни). Спадкування не «вписується» у таке визначення відчуження майна, оскільки відбувається поза волевиявленням власника (без укладення договору із набувачем).
  2. Разом із тим, у ч.5 ст.93 ЗКУ зазначено, що право оренди земельної ділянки (йдеться про приватну) може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину. Згідно зі ч.2 ст.1021 ЗКУ емфітевзис та суперфіцій можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

Наведене свідчить, що якби ЗКУ визначав спадкування як вид відчуження права, у наведених правових конструкціях після слова «відчуження» вказувалось би «у тому числі спадкування». Але ЗКУ не лише не вживає цей вислів, а навпаки – відокремлює ці два поняття, застосовуючи у ч.2 ст.1021 між «відчуженням» і «передачею у порядку спадкування» сполучник «або». Тому можна стверджувати, що ЗКУ не відносить спадкування до видів відчуження майна (права).

  1. Крім того, у переліку заборонених ст.81 Закону про оренду землі та ч.3 ст.1021 ЗКУ правомочностей відсутня така із них, як передача права оренди, емфітевзису або суперфіцію у спадщину. Тобто, якби законодавець мав намір заборонити спадкування цих прав відносно земельної ділянки державної або комунальної власності, він би прямо прописав це поряд із забороною внесення таких прав до статутного капіталу та передачі їх у заставу.
  2. До того ж, вище було обґрунтовано, що законодавством передбачається лише один випадок, коли до спадкоємців, які прийняли спадщину, не переходить речове право на земельну ділянку – таким випадком є пряма заборона спадкування цього права відповідним договором, на підставі якого таке право виникло. При цьому у вищенаведених формулюваннях немає вказівки, що спадкування відбувається, «якщо інше не передбачено договором або законом», як часто прописує подібні вислови законодавець. А це означає, що лише домовленість сторін договору оренди, емфітевзису чи суперфіцію може позбавити спадкоємців можливості спадкування цього речового права. Закон такої сили не має.

Таким чином, до спадкування права оренди, емфітевзису і суперфіцію, встановлених щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, не застосовуються норми ч.1 ст.81 Закону про оренду землі та ч.3 ст.1021 ЗКУ відповідно. Тому вказані речові права на такі земельні ділянки входять до складу спадщини, за винятком випадку, коли на це є пряма заборона у відповідному договорі.

Як оформити (підтвердити) успадковане право?

У ч.1 ст.31 Закону про оренду землі передбачено, що у випадку смерті фізичної особи – орендаря договір оренди припиняється лише у разі відмови спадкоємців від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки.

Тобто якщо спадкоємці не відмовляються виконувати договір оренди землі, то він продовжує свою дію, є укладеним та обов’язковим для виконання ними. Вказане свідчить про те, що договір оренди не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони у зобов’язанні. Спадкоємці набувають прав і обов’язків орендаря за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту прийняття ними спадщини.

Зазначені міркування є актуальними також і для емфітевзису і суперфіцію, оскільки такі речові права також встановлюються договорами.

Тож спадкоємці вправі користуватися такою землею на підставі договору, укладеного спадкодавцем, без будь-яких додаткових дій з їхнього боку, якщо:

  • відсутні будь-які конфліктні ситуації між спадкоємцями;
  • особа, яка передала землю у користування, визнає спадкоємців належними землекористувачами. Про це може свідчити, зокрема, прийняття ним плати, виконання належним чином інших обов’язків за відповідним договором;
  • відсутні інші особи, які вважають себе користувачами цієї земельної ділянки тощо.

Водночас, якщо конфлікт є наявним або дуже ймовірним (наприклад, власник землі не хоче мати справу із спадкоємцями або існує активна зацікавленість третьої особи у користуванні землею) спадкоємцям дуже бажано зареєструвати своє успадковане речове право на землю.

Якраз на цьому етапі і потрібні будуть документи, на підставі яких державний реєстратор проведе державну реєстрацію такого права. І якраз із оформленням таких документів на практиці часто і виникають труднощі. Подолати їх можливо наступним чином.

Варіант 1. Звернутися до нотаріуса та отримати свідоцтво про право на спадщину.

Право оренди земельної ділянки, емфітевзис та суперфіцій є речовими правами, похідними від права власності (ст.4 Закону про держреєстрацію прав).

У відповідності до ст.66 Закону про нотаріат на майно, що переходить за правом спадкоємства до спадкоємців або держави, нотаріусом або в сільських населених пунктах – посадовою особою органу місцевого самоврядування, яка вчиняє нотаріальні дії, за місцем відкриття спадщини видається свідоцтво про право на спадщину.

До майна ст.190 ЦКУ окрім речей відносить і майнові права та обов’язки. При цьому майнові права визнаються речовими правами.

Отже, право оренди земельної ділянки, емфітевзис та суперфіцій як речові права є майном, яке входить до складу спадщини. Тож на підставі ст.66 Закону про нотаріат нотаріус на успадковане право оренди земельної ділянки, емфітевзис чи суперфіцій повинен видавати свідоцтво про право на спадщину.

Відповідно, саме таке свідоцтво буде документом, який підтверджує перехід відповідного речового права від спадкодавця до спадкоємців. Більше того, нотаріус, який його видав, і має зареєструвати право оренди земельної ділянки, емфітевзис чи суперфіцій за спадкоємцями у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі – Держреєстр прав).

Однак на практиці нотаріуси нерідко відмовляють у видачі такого свідоцтва на успадковане речове право на землю. Деякі з них мотивують це тим, що свідоцтва видаються тільки на те майно, яке належало спадкодавцю на праві власності. Проте законодавчого обґрунтування цьому нотаріуси не наводять.

Відтак, в разі відмови нотаріусом спадкоємцям у видачі вказаного документа, їм необхідно шукати можливість отримання інших документів для реєстрації успадкованого речового права.

Варіант 2. Внести зміни до договору.

За наявності згоди всіх сторін (особи, яка передала землю у користування, та всіх спадкоємців) сторони вносять зміни до договору оренди земельної ділянки, емфітевзису чи суперфіцію в частині заміни сторони договору у зв’язку із зміною орендаря, емфітевта, чи суперфіціарія відповідно. На такому врегулюванні аналізованих правовідносин наголошує і Держкомзем у листі від 21.12.2009 № 23382/17/7-09.

Для цього спадкоємцеві потрібно письмово звернутися до особи, яка передала землю у користування, з листом-пропозицією укласти додаткову угоду до відповідного договору щодо внесення змін до нього у зазначеній частині. До листа слід додати підписаний спадкоємцем проект додаткової угоди та докази того, що він є правонаступником померлої фізичної особи-землекористувача. В якості останніх можна надати відповідне повідомлення нотаріуса, у якого відкрита спадкова справа відносно майна спадкодавця, або ж судове рішення, у якому встановлений такий факт.

Зазначені документи слід направити на вказану в договорі адресу особи, яка передала землю у користування, цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити орендодавцю нарочно із проставлянням на примірнику спадкоємця відмітки про його одержання.

Підписана додаткова угода в подальшому буде підставою для державної реєстрації права оренди, емфітевзису чи суперфіцію за спадкоємцями у Держреєстрі прав.

Якщо спадкоємців декілька, про це має бути зазначено у повідомленні нотаріуса або у судовому рішенні. У такому разі спадкоємці подають спільного листа, а з боку землекористувача виступатимуть декілька осіб, які і підписуватимуть додаткову угоду. Або ж спадкоємці можуть уповноважити одного із них на підписання додаткової угоди від імені всіх. За множинності спадкоємців їм доведеться домовлятися і про розподіл орендної плати між собою або ж визначення особи, уповноваженої на сплату орендної плати. Це може потягнути за собою необхідність внесення змін до договору і в частині порядку нарахування і сплати орендної плати, що також має бути відображено у додатковій угоді. Такий розвиток подій буде можливий лише за згоди спадкоємців, тобто за відсутності конфлікту між ними щодо часток у спадковому майні. Якщо конфлікт наявний, то власник землі може вимагати від спадкоємців докази врегулювання такого конфлікту (в тому числі, і в судовому порядку), і лише після цього укладати додаткову угоду.

Якщо орендодавець ігноруватиме звернення спадкоємців або відмовиться вносити зміни до договору оренди землі, то їм доведеться захищати свої права в суді, зокрема, шляхом подання позову про:

  • визнання за спадкоємцями права оренди землі (такий спосіб захисту передбачає ст. 16 ЦКУ);
  • зміну договору оренди, емфітевзису чи суперфіцію в частини особи орендаря, емфітевта, чи суперфіціарія відповідно.

В якості висновку зауважимо, що судові спори щодо порушеного питання стосуються здебільшого підтвердження факту спадкоємства та доказування волевиявлення спадкоємців на виконання договору оренди, емфітевзису чи суперфіцію. Тому, поряд із належним виконанням спадкоємцями умов укладеного спадкодавцем договору, рекомендуємо їм повідомити власника землі про свій статус, місцезнаходження, банківські реквізити, а також засвідчити готовність виконувати зобов’язання землекористувача за договором. Звичайно ж, спадкоємці повинні мати докази направлення власнику ділянки всіх повідомлень, пропозицій та інших документів, а також докази їх отримання таким власником.

Нормативна база:

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

ЗКУ

Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-IІІ.

Закон про оренду землі

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Закон про нотаріат

Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII

Закон про держреєстрацію прав

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *