Право постійного користування землею: чи можливе правонаступництво?

Опубліковано: БухгалтеріяUA № 8 від 20.08.2018 – стор. 2932

Судячи із дописів в соцмережах та спілкування із клієнтами, близькими та знайомими, існує низка правових питань, в яких розбираються майже всі. Однією із таких тем є спадкування та правонаступництво – перехід прав та обов’язків від одного суб’єкта до іншого. Адже мало знайдеться тих, хто не знає, у який строк спадкоємцеві потрібно заяву нотаріусу подавати або якими документами оформляється передача майна в процесі реорганізації юридичної особи. Але і в цій темі існує чимало нюансів, про які знають лише окремі фахівці. Багато тут і колізій, стосовно яких ведуться перманентні суперечки, в тому числі і в судових інстанціях. Сьогоднішній матеріал присвячений одному із таких питань, а саме – чи переходить право постійного користування до правонаступника юридичної або фізичної особи.

Правова природа постійного користування землею

Поняття права постійного користування земельною ділянкою вміщене у ч.1 ст.92 ЗКУ. Ним є право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Іншими словами, постійний землекористувач може безстроково володіти земельною ділянкою (впливати на неї відповідно до свого інтересу), а також користуватися нею (отримувати її корисні властивості для задоволення власних потреб).

У відповідності до ч.2 ст.4 Закону про держреєстрацію прав право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом на нерухоме майно, яке є похідним від права власності. Таке право підлягає державній реєстрації та виникає з моменту такої реєстрації (якщо воно оформлене після 01.01.2013). Право постійного користування земельною ділянкою, що виникло до вказаної дати, визнається дійсним за наявності однієї з таких умов:

  • його реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення;
  • на момент виникнення такого права діяло законодавство, що не передбачало його обов’язкової реєстрації.

Земельне законодавство стосовно інших речових прав на земельну ділянку чітко та конкретно визначає можливість чи неможливість їх переходу в порядку правонаступництва. Так, право власності, право оренди, емфітевзис та суперфіцій можуть передаватися в порядку спадкування (ч.1 ст.81, ч.1 ст.82, ч.5 ст.93, ч.2 ст.1021 ЗКУ). Стосовно правонаступництва права оренди для юридичних осіб існує пряма норма ч.4 ст.32 Закону про оренду землі: реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Водночас, земельний сервітут не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (ч.2 ст.101 ЗКУ); сервітут припиняється у разі смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут (ч.1 ст.406 ЦКУ).

Стосовно права постійного користування земельною ділянкою такої норми земельне законодавство не містить. Тобто, в діючому ЗКУ відсутня як пряма вказівка щодо можливості переходу вказаного права в порядку правонаступництва, так і чітка заборона такого переходу. Саме ця невизначеність і породжує різні погляди правників на цю проблему та суперечливу правозастосовчу практику у цьому питанні.

Реорганізація юридичної особи: що із правом постійного землекористування?

У відповідності до ч.1 ст.104ЦКУ в процесі реорганізації всі права та обов’язки переходять до правонаступників юридичної особи. Таке правонаступництво називають універсальним (або повним, загальним), оскільки правонаступник(и) повністю замінює(ють) собою попередника у всьому обсязі прав і обов’язків останнього.

Вище обґрунтовувалось, що право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом на нерухоме майно. Воно належало реорганізованій юрособі, а тому, за загальним правилом, має включатися до обсягу прав, яких набуває правонаступник(и) в процесі реорганізації. При цьому земельне законодавство не містить норм, які б забороняли передачу права постійного землекористування в порядку правонаступництва або чітко визначали, що в процесі реорганізації таке право не переходить.

Тому із закріпленого у ст. 19 Конституції України принципу стосовно того, що юридичним особам приватного права дозволено все, що прямо не заборонено законом, слідує висновок про те, що право постійного користування земельною ділянкою у процесі реорганізації має переходити до правонаступника(ів) юридичної особи.

Обґрунтовуючи протилежну позицію, її прихильники посилаються на ч.2 ст.92 ЗКУ, яка визначає виключний перелік осіб, які можуть набувати землю за правом постійного користування. Наразі до них належать шість груп суб’єктів:

1) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

2) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації;

3) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку,  виключно для будівництва й обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;

4) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України «Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування»;

5) заклади освіти незалежно від форми власності;

6) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розміщених у багатоквартирному будинку.

Більшість правонаступників юридичних осіб до наведеного переліку не відносяться, а тому, буцімто, до них не може переходити право постійного користування земельною ділянкою в процесі реорганізації.

Однак ч.2 ст.92 ЗКУ оперує поняттям «набуття» права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності. Це означає, що вона застосовується до осіб, які отримують таке право безпосередньо від органів розпорядження земельними ділянками (державної влади чи місцевого самоврядування). Водночас, в ч.1 ст.104 ЦКУ застосовується поняття «перехід» прав та обов’язків, що означає визначення правової долі вже набутого раніше попередником правонаступника права постійного користування земельною ділянкою. Отже, обмеження ч. 2 ст. 92 ЗКУ по колу суб’єктів не застосовуються у випадку переходу до правонаступника права постійного користування земельною ділянкою, яке було раніше набуте його попередником.

Такий висновок ґрунтується і на рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005, в п.5.4 якого зазначено, що поняття «набувають права» за змістом ч.2 ст.92 та ч.1 ст.116 ЗКУ . . . припускають поширення цього поняття лише на випадки первинного отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, а також громадянами та юридичними особами, які набувають права власності та користування земельними ділянками.

До того ж, у п. 5.3 зазначеного рішення Конституційного Суду України вказано, що положення ст.92 ЗКУ не обмежують і не скасовують права постійного користування земельними ділянками, яке набуте особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002.

З огляду на вищевикладене можна констатувати, що до правонаступника(ів) юридичної особи переходить право постійного користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у реорганізованої юридичної особи, навіть якщо такий правонаступник не відноситься до передбачених ч.2 ст.92 ЗКУ осіб.

Іншим аргументом, який використовують прихильники неможливості переходу права постійного землекористування в процесі реорганізації, є посилання на п. «в» ч.1 ст.141 ЗКУ, відповідно до якої підставою для припинення права користування земельною ділянкою є припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій. Звертаючись до ч.1 ст.406 ЦКУ, згідно із якою в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) юридична особа припиняється, послідовники такого підходу зазначають, що з огляду на припинення реорганізованої юридичної особи – набувача права постійного користування, таке право теж припиняється.

Однак у правовій конструкції п. «в» ч.1 ст.141 ЗКУ вжито термін «припинення діяльності» вказаних у ній юридичних осіб, а не «припинення» таких юридичних осіб. З огляду на це Верховний Суд України в постанові від 21.02.2011 у справі № 21-3а11[1] висловив правову позицію, згідно із якою припинення права користування земельною ділянкою з підстав припинення підприємства, установи, організації допускається лише у випадку, коли припинення останніх виключає правонаступництво.

Тож у разі наявності правонаступника(ів) у набувачів права постійного землекористування, вказане право переходить до цього правонаступника(ів). Аналогічна позиція з вищевикладеними обґрунтуваннями знайшла відображення і в позитивних для правонаступників судових рішеннях вищих судових інстанцій, серед яких постанови Вищого господарського суду України (ВГСУ) від 22.12.2011 у справі № 7/34/5022-558/2011[2], від 03.12.2013 у справі № 5017/2636/2012[3], від 16.12.2016 у справі № 908/1744/15-г[4], від 25.05.2017 у справі № 927/845/16[5], від 12.07.2017 у справі № 916/2612/16[6].

Водночас, слід враховувати, що до ризиків застосування цієї позиції слід віднести те, що зацікавлені компетентні органи (зокрема, місцева рада, орган державної влади – розпорядник землі, прокуратура тощо), скоріше за все, не визнаватимуть за правонаступником реорганізованої юридичної особи статусу постійного землекористувача. Відтак, прокурор може подати позов про вилучення з користування правонаступника самовільно зайнятої земельної ділянки. Орган розпорядження землею може прийняти рішення про передачу земельної ділянки до земель запасу з огляду на припинення права постійного користування внаслідок припинення реорганізованої юридичної особи, та розпорядитися землею на свій розсуд (в тому числі – передати землю у власність чи оренду третім особам). Або ж вказаний орган може ініціювати судове провадження з приводу стягнення збитків у розмірі неодержаної орендної плати за фактичне користування землею без належно оформленої документації та правовстановлюючого документа на вказану земельну ділянку (адже документи на право постійного користування землею оформлені на реорганізовану юридичну особу, а щодо правонаступника такий статус заперечується, тож і документи не оформлятимуться). Верховний Суд України в постанові від 14.09.2016 у справі 703/5377/14-ц сформував правову позицію[7], згідно із якою користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє орендодавця права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримувати, якби його право не було порушено. Відтак, у випадку неукладення договору оренди, суперфіцію або інших правочинів як правових підстав для користування земельною ділянкою з вини користувача такий позов підлягає задоволенню.

Для мінімізації вищевказаних ризиків радимо правонаступнику отримати судове рішення, яким підтвердити свій статус постійного землекористувача земельною ділянкою, яка була набута на цьому праві його попередником. Таке рішення можна отримати, зокрема, у спорі із державним реєстратором при оскарженні відмови зареєструвати за правонаступником право постійного користування земельною ділянкою. Або ж ця обставина може бути встановлена у спорі з податковим органом щодо розміру плати за землю.

Спадкування права постійного користування землею

За загальним правилом, до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (ст.1218 ЦКУ).

Ми вже зазначали, що право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом на нерухоме майно. При цьому таке право не відноситься до закріпленого в ст.1219 ЦКУ переліку прав та обов’язків особи, які не входять до складу спадщини. Тож з огляду на вміщений у ст.19 Конституції України принцип стосовно того, що фізичним особам дозволено все, що прямо не заборонено законом, можна стверджувати, що право постійного користування земельною ділянкою має спадкуватися.

Противники цієї позиції можуть заперечити, що спадкоємців фізичної особи – постійного землекористувача немає серед виключного перелік осіб, які можуть набувати землю на праві постійного користування відповідно до ч.2 ст.92 ЗКУ. Але викладені у попередньому розділі аргументи (в тому числі і висновки рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі № 1-17/2005) цілком спростовують ці заперечення.

Окрім того, смерть фізичної особи – постійного землекористувача не відноситься до вміщеного у ст.141 ЗКУ переліку підстав припинення права користування земельною ділянкою.

Вищенаведені міркування лягли в основу достатньо усталеної судової практики, в якій визнавався факт переходу до спадкоємців набутого фізичною особою права постійного користування земельною ділянкою (в якості прикладу можна навести постанову ВГСУ від 13.04.2016 у справі № 907/649/15[8]).

Слід зауважити, що чи не всі судові спори цієї категорії стосувались спадкування права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення фермерського господарства, адже за попереднім порядком умовою діяльності фермерських господарств було отримання його засновником речового права на земельну ділянку. Одним із можливих варіантів було набуття землі у постійне користування, що часто і використовувалось на практиці.

Однак у 2016 році Верховним Судом України у постанові від 05.10.2016 у справі
№ 181/698/14-ц (6-2329цс16)[9] та в ухвалі від 23.11.2016 у справі № 657/731/14-ц (6-3113цс15)[10] було висловлено правову позицію, відповідно до якої право користування земельною ділянкою, яке виникло у особи лише на підставі державного акта на право користування земельною ділянкою без укладення договору про право користування земельною ділянкою із власником землі, припиняється зі смертю особи, якій таке право належало, і не входить до складу спадщини.

Ця, м’яко кажучи, дивна позиція наразі є домінуючою у правозастосовчій судовій практиці, а тому позови про визнання права постійного користування земельною ділянкою в порядку спадкування подавати не дуже перспективно. Хіба що справа потрапить до такого судді, який знайде сміливість відійти від вищевикладеної правової позиції ВСУ, як приміром суддя Апеляційного суду Полтавської області у справі 525/1385/16-ц[11].

У рішенні по вказаній справі, окрім вищенаведеного обґрунтування, міститься посилання на судову практику Європейського суду з прав людини та зроблено висновок, що право постійного користування землею є власністю особи. А держава (державні органи) не вправі «свавільно», всупереч вимог закону, позбавляти особу права власності (чи права користування). При цьому в разі коли національне законодавство припустило неоднозначне або множинне тлумачення прав та обов’язків осіб, національні органи зобов’язані застосувати найбільш сприятливий для осіб підхід. Тобто вирішення колізій у законодавстві завжди тлумачиться на користь особи. Підсумовуючи все вищевикладене, суд дійшов до висновку, що право постійного користування земельною ділянкою, яке особи набули до набрання чинності ЗКУ, в разі смерті особи підлягає успадкуванню. Зазначений висновок відповідає принципу Верховенства права.

Тим же спадкоємцям фізичної особи – постійного землекористувача, які не хочуть грати у рулетку із українськими судами, радимо скористатися підказкою Верховного Суду України, вміщеною у постанові від 05.10.2016 у справі № 181/698/14-ц та в ухвалі від 23.11.2016 у справі № 657/731/14-ц, і звернутися до відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування із заявою про надання у власність або в оренду земельної ділянки, яка використовувалась для ведення фермерського господарства спадкодавцем – постійним землекористувачем. Або ж дочекатися, поки стане Законом України законопроект № 6162 від 06.03.2017, яким пропонується внести зміни до деяких законодавчих актів України щодо успадкування права постійного користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення.

РЕЗЮМЕ. Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, право постійного користування земельною ділянкою має переходити до правонаступників юридичних осіб в процесі реорганізації, а також до спадкоємців фізичних осіб в разі їх смерті. Однак відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості і точності в цьому питанні порушує вимогу «якості закону» та породжує тривалі судові баталії, які часто закінчуються не на користь правонаступників/спадкоємців.

Нормативна база:

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

ЗКУ

Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

Закон про оренду землі

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Закон про держреєстрацію прав

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

[1] http://reyestr.court.gov.ua/Review/14405500

[2] http://reyestr.court.gov.ua/Review/20418014

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/35792382

[4] http://reyestr.court.gov.ua/Review/63655701

[5] http://reyestr.court.gov.ua/Review/66799770

[6] http://reyestr.court.gov.ua/Review/67856391

[7] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/62058420

[8] http://reyestr.court.gov.ua/Review/57165652

[9] http://reyestr.court.gov.ua/Review/61942656

[10] http://reyestr.court.gov.ua/Review/63213030

[11] http://reyestr.court.gov.ua/Review/68118317


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *