Набуття права власності на будівлі: що із землею?

Опубліковано: журнал «Експертус: Головбух», № 30 (1085) від 10.08.2018

Право власності на будівлю неминуче зумовлює виникнення питання про юридичну долю земельної ділянки під такою будівлею. Тонкощі його вирішення — у консультації

СИТУАЦІЯ

У фермерського господарства (ФГ) є на балансі будівлі (колишні викуплені майнові паї), але земля під ними не оформлена. Під цими будівлями та біля них є 4 га землі, яку потрібно приватизувати (отримати у власність). Будівлі перебувають у власності ФГ і на території селищної громади, а земля — за межами села. На сьогодні ГУ Держгеокадастру надало дозвіл виготовити документацію на взяття землі в оренду і є кадастровий номер на всю землю. Як можна отримати цю землю у власність із можливим оформленням її на фізичних осіб?

РІШЕННЯ

У правовій системі нашої держави діє загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розміщений. Це означає, що власникові будинку, будівлі, споруди належить і речове право на земельну ділянку під такими будинком, будівлею, спорудою. Це зумовлено нерозривним зв’язком зазначених об’єктів, адже неможливо здійснювати правомочності власника будинку, будівлі, споруди без користування земельною ділянкою під ними.

В описаній ситуації дозвіл на виготовлення документації на взяття землі в оренду видавало ГУ Держгеокадастру. Отже, йдеться про земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності. Адже саме такими землями мають право розпоряджатися Держгеокадастр і його територіальні органи (ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України, ЗК). Наразі діє мораторій на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб (п. 15 розд. Х ЗК). Цей мораторій встановлено до 01.01.2019, але він діятиме і далі, якщо не набере чинності закон про обіг земель сільськогосподарського призначення. Та наприкінці року депутати, за старою практикою, найімовірніше мораторій знову пролонгують.

УВАГА

До 01.01.2019 діє мораторій на купівлю-продаж с/г земель державної та комунальної власності

Тож найбільш очевидний (зважаючи на нинішнього власника будівель) і найпростіший варіант — викуп землі фермерським господарством — наразі неможливий через дію мораторію щодо купівлі зазначеної землі.

Досягти бажаного результату у розглядуваній ситуації можна шляхом приватизації землі. Адже мораторій на купівлю-продаж с/г земель не поширюється на безоплатну передачу землі у власність, чим за своєю суттю і є приватизація. Приватизувати земельні ділянки можуть лише фізичні особи, як-от:

  • члени фермерського господарства;
  • треті особи, яким фермерське господарство відчужить належні йому будівлі.

Зазначені особи можуть набути право власності на земельні ділянки під будівлями, які належать ФГ, у порядку безоплатної приватизації землі на підставі статей 116, 118, 121, 122, 125, 126, 186-1 ЗК.

Приватизація землі членами ФГ

Члени ФГ мають право приватизувати земельні ділянки відповідно до статті 13 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV (далі —Закон № 973).

Безоплатно отримати у власність державну землю члени ФГ можуть у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради. При цьому земельні ділянки, на яких розташовані житлові будинки, господарські будівлі та споруди фермерського господарства, його членам передають безоплатно у приватну власність у рахунок такої земельної частки, паю (ч. 2 ст. 13 Закону № 973).

Щоправда, приватизувати землі під належними ФГ будівлями члени ФГ можуть лише в разі, якщо вони раніше не набули права на земельну частку (пай). Коли таке право діючі члени ФГ раніше реалізували, можна розширити їх коло за рахунок осіб, які раніше не набували права на земельну частку (пай). Склад членів ФГ змінюють шляхом внесення змін до статуту ФГ. Надалі такі нові члени ФГ приватизують бажану землю.

УВАГА

Приватизувати землю

за певним цільовим призначенням кожна фізособа може лише один раз

При цьому слід пам’ятати, що членами ФГ можуть бути лише члени сім’ї та родичі голови ФГ, вичерпний перелік яких містить стаття 3 Закону № 973. Це: дружина (чоловік), батьки, діти, баба, дід, прабаба, прадід, внуки, правнуки, мачуха, вітчим, падчерка, пасинок, рідні і двоюрідні брати і сестри, дядько, тітка, племінники як голови фермерського господарства, так і його дружини (її чоловіка), а також особи, які перебувають у родинних відносинах першого ступеня споріднення з усіма зазначеними членами сім’ї та родичами, — батьки такої особи та батьки чоловіка або дружини, чоловік або дружина, діти як такої особи, так і її чоловіка або дружини, в т. ч.  усиновлені ними діти.

Коли нинішній голова ФГ не має членів сім’ї та родичів, які можуть приватизувати землю, можна продати фермерське господарство (як цілісний майновий комплекс або шляхом продажу корпоративних прав) новому власникові. Той разом із членами своєї сім’ї її приватизує.

Приватизація землі третіми особами

Ще одним можливим варіантом набути право власності на землю є продаж фермерським господарством належних йому будівель декільком особам — громадянам України, які згодом приватизують землю під належною їм нерухомістю та біля неї.

Кожен громадянин України може лише один раз реалізувати право на приватизацію земельної ділянки за кожним цільовим призначенням, наведеним у статті 121 ЗК. Отже, необхідною умовою для приватизації землі фізичними особами — покупцями будівель є неотримання ними раніше у процес приватизації права власності на земельну ділянку відповідного цільового призначення.

Земля за межами села: загальний алгоритм набуття права власності

Унаслідок реалізації громадянами (членами ФГ або покупцями будівель) свого права на приватизацію землі сформуються нові земельні ділянки.Наведемо загальний алгоритм набуття фізособами права власності на такі ділянки:

1. Звернення до територіального органу Держгеокадастру із клопотанням надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

2. Отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою.

3. Розроблення проекту землеустрою та його погодження.

4. Отримання рішення територіального органу Держгеокадастру про затвердження проекту землеустрою та надання земельної ділянки у власність.

5. Реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

6. Реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Уточнимо окремі етапи наведеного алгоритму.

 Перший етап

У клопотанні про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зазначте орієнтовні розміри земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додайте графічні матеріали, на яких зазначте бажане місце розташування, а також погодження землекористувача(фермерського господарства) на вилучення земельної ділянки з його користування. Це якщо в матеріалах ГУ Держгеокадастру користувачем землі фігурує ФГ.

Відмовити у наданні такого дозволу можуть лише за невідповідності місця розташування земельної ділянки вимогам законодавства, містобудівної або землевпорядної документації.

 Другий етап

Якщо територіальний орган Держгеокадастру в місячний строк із дня реєстрації клопотання не надасть дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або мотивовану відмову у його наданні, можете у місячний строк із дня закінчення зазначеного строку замовити розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без такого дозволу. Обов’язково повідомте про це письмово територіальний орган Держгеокадастру, а до письмового повідомлення додайте договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Третій етап

Розробляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки можуть юридичні особи, які мають необхідне технічне і технологічне забезпечення та у складі яких працюють за основним місцем роботи не менше ніж двоє сертифікованих інженерів-землевпорядників, відповідальних за якість робіт із землеустрою. Також розробниками такої документації можуть бути фізичні особи — підприємці, що мають необхідне технічне і технологічне забезпечення та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою (ч. 2 ст. 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV).

Обрати розробника документації із землеустрою можете з переліку, розміщеного на офіційному сайті Держгеокадастру. Документацію розробляють на підставі договору між майбутнім власником землі розробником, якого він обрав. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджений постановою КМУ від 04.03.2004 № 266.

УВАГА

Максимальний строк складання документації із землеустрою — шість місяців із моменту укладення договору

Документацію із землеустрою погоджують уповноважені органи виконавчої влади в порядку, що передбачає стаття 186-1ЗК. За домовленістю із розробником документації він може сам займатися узгодженням. Землевпорядна організація може також зареєструвати земельну ділянку у Державному земельному кадастрі.

Четвертий етап

Територіальний орган Держгеокадастру у двотижневий строк із дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.

 РЕЗЮМЕ

Приватизувати землі під належними фермерському господарству будівлями та біля них можуть як члени такого ФГ, які раніше не набули права на земельну частку (пай), так і фізичні особи —покупці таких будівель.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *