Пози(ч)ка землі: чи можливо?

Опубліковано: БухгалтеріяUA № 5 від 30.07.2018 – с. 25-28

Приводом для написання цієї статті стало запитання нашого дописувача стосовно того, чи може засновник малого приватного підприємства – платника єдиного податку четвертої групи передати власні земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства» такому малому приватному підприємству (МПП) на підставі договору позички чи позики. Як це завжди буває, при відповіді на поставлене запитання виникло ще ряд супутніх питань: чи потрібно посвідчувати нотаріально договір позички/позики земельної ділянки, чи треба реєструвати право користування за ним, як МПП звітуватися за дані земельні ділянки в ДПІ тощо. Про вказані нюанси і йтиметься далі.

У позичку чи позику – ось в чому питання

Незважаючи на різницю в одну букву у назві, позичка та позика є кардинально різними правовими інститутами. І відмінність ця проявляється одразу ж після першого поверхового ознайомлення зі статтями ЦКУ, які регулюють відповідні правовідносини:

Позичка (ст.827 ЦКУ) Позика (ст.1046 ЦКУ)
1. За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

2. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними.

3. До договору позички застосовуються положення глави 58 ЦКУ щодо найму (оренди).

1. За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов’язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.

 Для повного розуміння відмежування цих двох інститутів потрібно також враховувати ст.184 ЦКУ, яка визначає поділ речей на замінні та незамінні. До замінних відносяться речі, які визначені родовими ознаками – тобто, властивими усім речам того ж роду. Замінні речі вимірюються числом, вагою, мірою.

Зокрема, визначити родовими ознаками можна:

  • 100 мішків цукру-піску (вимірюється числом);
  • 100 кілограмів цукру-піску (вимірюється вагою);
  • півлітра цукру-піску (вимірюється мірою).

Відтак, за договором позики передається замінна річ, яка після передачі стає власністю позичальника. Тому і повертається не та ж сама річ, а інша, але така ж сама – в такій же кількості (100 мішків, 100 кілограмів чи півлітра), такого ж роду (цукор-пісок), такої ж якості (наприклад, з масовою часткою вологи не більше 0,1%, цукрози – не менше 99,75% тощо).

Незамінною є річ, наділена тільки їй властивими (індивідуальними) ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Отож, у позиЧку передається саме незамінна річ, яка після закінчення договірного строку користування нею має бути повернута позичкодавцю.

Отже, якщо особа отримує річ і повертає таку ж річ, то це позика, бо такі ж речі – це ті, що визначаються родовими ознаками. Якщо ж вона отримує річ і повинна повернути ту ж саму річ, то йдеться вже про позичку.

Земельна ділянка є саме незамінною річчю, оскільки є частиною земної поверхні з чітко установленими межами, певним місцем розташування, унікальним кадастровим номером, якісними характеристиками та з конкретними визначеними щодо неї правами (ст.79 ЗКУ).

Тому отримати земельну ділянку у позику не вдасться, бо повертати за договором позики потрібно іншу земельну ділянку, яка апріорі не може бути такою ж, як і отримана в позику. Адже ці ділянки матимуть ряд відмінностей – місце розташування, характеристики ґрунту, ландшафту, конфігурація, межі…

Зважаючи на вищевикладене, засновник МПП не може передати власну земельну ділянку з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства» малому приватному підприємству на підставі договору позики. Натомість правова конструкція ст.827 ЦКУ не забороняє засновнику передавати таку земельну ділянку у позичку.

ЗКУ та позичка

В той же час, у розділі ІІІ ЗКУ «Права на землю» вміщений вичерпний перелік речових прав на земельну ділянку. Це:

  • право власності (глава 14);
  • право користування (глава 15), яке поділяється на:- право постійного користування

    – право оренди;

  • право земельного сервітуту (глава 16);
  • емфітевзис – право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (глава 16-1);
  • суперфіцій – право користування чужою земельною ділянкою для забудови (глава 16-1).

Інших правових титулів, які б дозволяли користуватися чужою земельною ділянкою, ЗКУ не передбачає. Однак і заборони укладати договір позички земельної ділянки ЗКУ не містить. Тому сторони можуть обрати один із двох наступних варіантів для врегулювання відносин користування МПП земельною ділянкою:

І. Укласти договір позички землі, керуючись вміщеним у статті 19 Конституції України принципом для осіб приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом», а також закріпленим у статтях 3, 6, 627 ЦКУ принципом свободи договору. Останній має, в тому числі, наступні складові:

– сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами;

– сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

ІІ. Оформити відносини користування у спосіб, передбачений ЗКУ. Зокрема – укласти договір емфітевзису, який за домовленістю сторін може бути як оплатним, так і безоплатним.

Очевидно, що другий варіант є більш поміркованим та виваженим, оскільки повністю узгоджується із правовими конструкціями ЗКУ. Однак і перший варіант має право на існування, підтвердженням чого є судова практика, хоч і нечисленна. Так, в ухвалі від 12.07.2011 у справі № 2а-1670/2557/11[1] Харківський апеляційний адміністративний суд визнав договір позички земельної ділянки підтвердженням того, що ТОВ здійснює на земельній ділянці господарську діяльність. А в рішенні від 15.05.2013 у справі № 6-50990св12[2] Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ погодився із доводами позивачів, що метою передачі ними земельних ділянок у позичку було будівництво відповідачем котеджів з подальшою передачею їх позивачам.

Зміст договору позички земельної ділянки

Якщо засновник МПП та створене ним підприємство все ж вирішать укладати договір позички земельної ділянки, їм слід враховувати, що згідно зі ч.3 ст.827 ЦКУ до договору позички застосовуються положення глави 58 ЦКУ про найм (оренду).

Параграф 3 вказаної статті присвячений найму (оренді) земельної ділянки, який містить норму, відповідно до якої відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч.2 ст.792 ЦКУ). Ним є Закон про оренду землі.

З наведеного вище слідує вкрай важливий для розглядуваної ситуації висновок: до договору позички земельної ділянки застосовуються положення Закону про оренду землі (звичайно ж, із врахуванням особливостей, притаманним договору позички). Наприклад, розірвання та припинення договору позички земельної ділянки регулюються ст.834 та ст.835 ЦКУ, а не відповідними нормами Закону про оренду землі.

Про розповсюдження на відносини позички норм законодавства про найм (оренду) зазначав і Верховний Суд у постанові від 21.03.2018 у справі № 450/978/13-ц[3] та Верховний Суд України у постанові від 30.03.2016 у справі № 6-107цс16[4].

Отож, на виконання ч.1 ст.15 Закону про оренду землі сторони у договорі позички мають погодити:

  • об’єкт позички (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • строк дії договору позички. Слід враховувати, що максимальний строк позички земельної ділянки сільгосппризначення становитиме 50 років. Мінімальний строк позички визначається для окремих земель: 7 років в разі передачі у користування ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільсьгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства; 10 років – земель із таким же призначенням, якщо вони є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація; 30 років – у випадку створення індустріального парку. Для інших сільгоспземель мінімальний строк позички не встановлений.

Оскільки договір позички за своєю природою є безоплатним, то третю вказану в ч. 1 ст.15 Закону про оренду землі істотну умову – орендну плату – сторони договору позички не визначають.

При встановленні переліку істотних умов договору позички земельної ділянки окремого з’ясування потребує питання щодо того, чи є умови, передбачені Типовим договором оренди землі, істотними умовами для такого договору.

Це питання виникає тому, що Типовий договір містить значно більше умов, ніж закріплено в ч.1 ст.15 Закону про оренду землі. Зокрема, в Типовому договорі є розділи «Умови використання земельної ділянки», «Умови повернення земельної ділянки», «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки», «Ризик випадкового знищення або пошкодження», «Страхування» та ін.

Вважаємо, що у даному випадку застосуванню підлягає принцип ієрархічної колізії, суть якого у тому, що за суперечності між нормативно-правовими актами різної юридичної сили дії застосовується акт, юридична сила якого вища.

До речі, принцип ієрархічної колізії знайшов відображення і в нових процесуальних кодексах України – у всіх них закріплено правило, що у разі невідповідності правового акта правовому акту вищої юридичної сили, суд застосовує норми правового акта вищої юридичної сили.

Тому в розглядуваній ситуації перевагу має ч.1 ст.15 Закону про оренду землі, на підставі якої визначається вичерпний перелік істотних умов договору позички землі.

Поряд із цим, додаткові умови Типового договору в силу ч.2 ст.15 Закону про оренду землі можуть зазначатися за згодою сторін в договорі позички. Це означає, що такі умови будуть істотними за відповідної заяви хоча б однієї сторони. Однак якщо жодна зі сторін не заявила про необхідність погодження тих умов, які визначені Типовим договором оренди землі, але не передбачені в ч.1 ст.15 Закону про оренду землі, то такі умови для договору позички земельної ділянки істотними не є.

Наприклад, якщо ні позичкодавець, ні користувач не заявили про необхідність досягнення згоди щодо страхування об’єкту позички, відсутність цієї умови не буде впливати на факт укладення чи дійсності договору.

Аналогічні висновки містяться і в судовій практиці. Так, Верховний Суд України у постановах від 14.05.2014 у справі № 6-48цс14[5] та від 04.06.2014 у справі № 6-55цc14[6] висловив правову позицію, згідно із якою невідповідність спірного договору оренди землі (а отже, – і договору позички) Типовому договору оренди землі не є підставою для визнання вказаного договору недійсним відповідно до ч.2 ст.15 Закону про оренду землі.

Форма договору позички землі. Державна реєстрація

В силу ч.2 ст.828 ЦКУ договір позички земельної ділянки між фізичною (засновником МПП) та юридичною особою (МПП) має укладатися у письмовій формі. Обов’язкового нотаріального посвідчення такого договору чинним законодавством не передбачено, однак за бажанням хоча б однієї зі сторін він може бути посвідчений нотаріально.

З 01.01.2013 державна реєстрація договорів оренди (відповідно – і позички) землі скасована. Натомість у відповідності до ст.182 ЦКУ державній реєстрації згідно із законом підлягає виникнення і припинення всіх речових прав на нерухоме майно.

Законом, який регулює порядок такої державної реєстрації, є Закон про держреєстрацію прав, який передбачає, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ч.3 ст.3).

У відповідності до ч.1 ст.4 вказаного Закону обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, в тому числі, право власності, право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право оренди земельної ділянки; інші речові права відповідно до закону.

Таким чином, позичка земельної ділянки як відповідне закону право користування земельною ділянкою підлягає державній реєстрації згідно із Законом про держреєстрацію прав. При цьому право користування земельною ділянкою виникне у МПП лише у момент державної реєстрації такого права.

Слід пам’ятати, що відсутність факту державної реєстрації права користування землею на момент укладення самого договору позички не впливає – договір є укладеним з моменту досягнення сторонами у передбачених законом порядку та формі згоди щодо усіх його істотних умов. Однак доходи від реалізації продукції, яка буде вироблена/вирощена МПП на земельній ділянці, право користування якою не зареєстроване, податківці за старою практикою не визнаватимуть складовою частки сільськогосподарського товаровиробництва, яка надає право перебувати на спрощеній системі оподаткування. Задля уникнення такого ризику радимо не нехтувати цією процедурою та зареєструвати право користування земельною ділянкою за договором позички.

 Податкова звітність МПП

Чинна наразі форма декларації платника єдиного податку четвертої групи затверджена наказом Мінфіну від 19.06.2015 № 578. Вона містить загальну та розрахункову частини і обов’язковий додаток – Відомості про наявність земельних ділянок.

Саме у вказаному додатку (колонки 3-4) і міститься інформація щодо документів, які засвідчують/підтверджують право користування земельними ділянками. Тож номер договору позички земельної ділянки вказується в колонці 3 Відомостей про наявність земельних ділянок, дата його укладання – в колонці 4.

Інформація щодо державної реєстрації права користування земельною ділянкою за договором позички вноситься до колонок 6 (дата) та 7 (номер запису про державну реєстрацію) додатку 1 до декларації платника єдиного податку четвертої групи.

При цьому МПП протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним податковим кварталом, в якому зареєстровано право користування землею на підставі договору позички, зобов’язаний подати до контролюючого органу за своїм місцезнаходженням уточнюючу загальну податкову декларацію разом з додатком «Відомості про наявність земельних ділянок», а також копію договору позички земельної ділянки та підтверджуючі документи щодо її нормативної грошової оцінки.

Якщо передана МПП у позичку земельна ділянка знаходиться у іншій адміністративно-територіальній одиниці, ніж місцезнаходження МПП, то таке підприємство повинне протягом вказаного вище строку додатково подати до контролюючого органу за місцем розташування земельної ділянки податкову декларацію з аналогічними документами: з типом «Звітна» у випадку, якщо податкова декларація до такого контролюючого органу не подавалася, або з типом «Уточнююча звітна», якщо до такого контролюючого органу подавалася «Звітна» податкова декларація (пп.295.9.5 ПКУ, запитання-відповідь на ресурсі ЗІР у категорії 108.02.05).

Резюмуючи все вищевикладене, зауважимо, що договір позички можна застосовувати у випадках, коли сторони з якихось причин бажають оформити безоплатне користування земельною ділянкою. Водночас, такий вид договору користування землею прямо не передбачений ЗКУ, з огляду на що з метою уникнення зайвих питань від контролюючих органів позичку земельної ділянки цілком можна замінити безоплатним емфітевзисом.

[1] http://reyestr.court.gov.ua/Review/20344784

[2] http://reyestr.court.gov.ua/Review/31727131

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/73001057

[4] http://reyestr.court.gov.ua/Review/56885474

[5] http://reyestr.court.gov.ua/Review/38825242

[6] http://reyestr.court.gov.ua/Review/39186262

 

Нормативна база:

ПКУ

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

ГКУ

Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV.

ЗКУ

Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III.

Закон про держреєстрацію прав

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

Закон про оренду землі

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Типовий договір оренди землі

Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *