Приватизували будинок: що із землею

Опубліковано: журнал «Головбух», № 23 (1078) від 15.06.2018

Працівники державного лісогосподарського підприємства приватизували житлові будинки. Частина будинків розміщена в межах населеного пункту, частина — на землях лісового фонду. Розглянемо, як правильно зареєструвати право власності на земельні ділянки під приватизованими будинками в межах села і на землях лісового фонду

 У правовій системі України діє загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розміщений. Це означає, що власникові будинку, будівлі, споруди належить і речове право на земельну ділянку під таким будинком, будівлею, спорудою. Це зумовлено нерозривним зв’язком зазначених об’єктів. Адже без користування земельною ділянкою під будинком його власник не може фактично здійснювати свої правомочності.

Коли особа набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, до неї переходить право власності, право користування такою земельною ділянкою без зміни її цільового призначення. Це правило закріплюють стаття 377 Цивільного кодексу України (ЦК) і стаття 120 Земельного кодексу України (ЗК).

За цими нормами земельна ділянка мусить мати статус об’єкта права власності, тобто бути сформованою[*].  Земельну ділянку вважають сформованою з моменту, коли їй присвоїли кадастровий номер (ч. 4 ст. 79-1 ЗК). Земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважають сформованими незалежно від того, чи мають вони кадастровий номер (п. 2 розд. VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 № 3613-VI).

ЦК (ст. 377) і ЗК (ст. 120) оперують терміном «перехід» права власності/користування на земельну ділянку. За буквального тлумачення цих норм обов’язковою умовою їх застосування є наявність у попереднього власника речового права на земельну ділянку.       На цьому наголошує і Верховний Суд України (ВСУ) у постанові від 30.09.2015 у справі № 6-1003цс15.

Земельні ділянки, на яких розташовані житлові будинки, що їх приватизують, наймовірніше, не є сформованими. Відтак право власності на такі ділянки не переходить до особи автоматично. Це означає, що працівники державного лісогосподарського підприємства мають оформити право власності на земельні ділянки під приватизованими житловими будинками у загальному порядку безоплатної приватизації державної/комунальної землі, тобто за нормами статей 116, 118, 121, 122, 125, 126, 149, 186-1 ЗК.

 Земля в межах села: алгоритм набуття права власності

У селах для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) громадяни отримують у власність не більше ніж 0,25 гектара землі (п. «г» ч. 1 ст. 121 ЗК).

Разом із тим розмір земельної ділянки, що безоплатно передають громадянинові у власність, коли він набуває право власності на житловий будинок, не може бути меншим за максимальний розмір земельної ділянки відповідного цільового призначення (ч. 3 ст. 121 ЗК)**Але дотримувати такої вимоги необов’язково, якщо розмір земельної ділянки, на якій розташований будинок, менший.

ФАКТОЇД

0,25 га

максимальний розмір земельної ділянки під будинком у селах, яку можна приватизувати

Якщо земля, на якій розміщені приватизовані будинки, перебуває у користуванні державного лісогосподарського підприємства, особа, яка придбала такий житловий будинок (крім багатоквартирного), має зважати на вимоги частини 6 статті 120 ЗК. А саме, якщо потрібно поділити земельну ділянку, площа ділянки, яку сформують, не може бути меншою за максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 ЗК. Винятком є випадки, коли сформувати земельну ділянку в такому розмірі неможливо.

Тобто працівники державного лісогосподарського підприємства мають право отримати в порядку безоплатної приватизації земельні ділянки, на яких фактично розміщені приватизовані будинки, обслуговуючі приміщення, двори, і які відповідно до будівельних норм і правил необхідні для їх обслуговування. Аналогічну позицію висловив ВСУ у постанові від 05.07.2017 у справі № 127/3494/14-ц.

Отже, площа земельних ділянок, що їх можуть приватизувати працівники державного лісогосподарського підприємства, не має бути меншою за 0,25 га, крім випадків, коли нерухомість, яку вони дістали у власність, розміщена на ділянках меншої площі.

Працівники державного лісогосподарського підприємства можуть набути земельні ділянки в порядку безоплатної приватизації в межах населеного пункту за наступним алгоритмом:

  1. Звернення до територіального органу Держгеокадастру із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
  2. Отримання дозволу на розробку проекту землеустрою.
  3. Розробка проекту землеустрою та його погодження.
  4. Отримання рішення територіального органу Держгеокадастру про затвердження проекту землеустрою та надання земельної ділянки у власність.
  5. Реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі.
  6. Реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пройдемо цей алгоритм поетапно.

перший етап

У клопотанні про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зазначте орієнтовні розміри земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додайте графічні матеріали із бажаним місцем розташування, а також погодження землекористувача — державного лісогосподарського підприємства — на вилучення земельної ділянки з його користування, якщо цю землю раніше передали йому у користування.

Відмовитися надати такий дозвіл можуть лише, якщо місця розміщення земельної ділянки не відповідає вимогам законодавства, містобудівної або землевпорядної документації.

другий етап

Якщо сільська рада у місячний строк із дня реєстрації клопотання не надала такого дозволу або мотивованої відмови у його наданні, за місяць після спливу строку, визначеного для надання для відповіді, замовте розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без такого дозволу. Про це письмово повідомте сільську раду, додавши договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

третій етап

Розробляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки можуть:

  • юридичні особи, що мають необхідне технічне і технологічне забезпечення й у складі яких працює за основним місцем роботи не менше ніж два сертифікованих інженери-землевпорядники, які відповідають за якість робіт із землеустрою;
  • фізичні особи підприємці, що мають необхідне технічне і технологічне забезпечення  і є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою (ч. 2 ст. 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV).

Розробника документації із землеустрою оберіть із переліку, розміщеного на офіційному сайті Держгеокадастру. Для розроблення документації укладіть договір із розробником, якого обрали. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджений постановою КМУ від 04.03.2004 № 266.

ВРІЗ 1

УВАГА

Максимальний строк

складання документації із землеустрою — шість місяців із моменту укладення договору

Документацію із землеустрою погоджують відповідні органи в порядку, що передбачає стаття 186-1 ЗК. За домовленістю це може зробити розробник документації. Землевпорядна організація може також зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.

 четвертий етап

Сільська рада у двотижневий строк із дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки має прийняти рішення про затвердження цього проекту.

Далі реєструємо земельну ділянку у Державному земельному кадастрі, а право власності — у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (п’ятий і шостий етапи).

Приватизація земель лісового фонду

Працівники державного лісогосподарського підприємства набувають право власності на земельні ділянки лісового фонду в порядку безоплатної приватизації загалом за описаним алгоритмом. Однак є певні тонкощі.

орган-відчужувач

Земельні ділянки за межами населених пунктів здебільшого передають у власність не органи місцевого самоврядування, а органи державної влади. Зокрема, земельні ділянки лісогосподарського призначення із земель державної власності за межами населених пунктів для всіх потреб передають обласні держадміністрації (ч. 5 ст. 122 ЗК).

Виняток визначає частина 8 статті 122 ЗК, яка кореспондує із частиною 9 статті 149 ЗК. Відповідно до цих норм ліси для нелісогосподарських потреб із земель державної власності передає у власність Кабінет Міністрів України.

УВАГА!

Ліс — тип природних комплексів (екосистема), у якому поєднані переважно деревна та чагарникова рослинність із відповідними ґрунтами, трав’яною рослинністю, тваринним світом, мікроорганізмами й іншими природними компонентами, що взаємопов’язані у своєму розвитку, впливають один на одного і на навколишнє природне середовище (ст. 1 Лісового кодексу України; ЛК).

До земель лісогосподарського призначення належать:

лісові землі, на яких розташовані лісові ділянки;

– нелісові землі, зайняті сільськогосподарськими угіддями, водами й болотами, спорудами, комунікаціями, малопродуктивними землями тощо (ч. 1 ст. 5 ЛК).

Такі землі надають у встановленому порядку й використовують для потреб лісового господарства.

Подібне положення містить і частина 1 статті 55 ЗК. А саме, до земель лісогосподарського призначення належать землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надають і використовують для потреб лісового господарства.

Отже, якщо працівники державного лісогосподарського підприємства мають намір приватизувати земельні ділянки, що належать до лісів, рішення про передачу таких земельних ділянок у власність прийматиме уряд. Якщо такі землі не належать до лісів — облдержадміністрація.

Про відповідний статус земельних ділянок дізнайтеся з матеріалів лісовпорядкування (ст. 45-48 ЛК). Однією з форм лісовпорядкування є Державний лісовий кадастр, який включає:

облік якісного і кількісного стану лісового фонду України;

– поділ лісів на категорії залежно від основних виконуваних ними функцій;

– грошову оцінку лісів (за потреби) тощо.

Державний лісовий кадастр веде Державне лісове агентство на основі Державного земельного кадастру. Тож, аби з’ясувати статус земельних ділянок, зверніться саме до нього.

обов’язкова державна експертиза

Друга особливість отримання у власність лісових ділянок — проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок із земель лісогосподарського призначення підлягають обов’язковій державній експертизі (ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» від 17.06.2004 № 1808-IV; далі — Закон № 1808). Строк проведення такої експертизи — не більше ніж 20 робочих днів від дня реєстрації об’єкта державної експертизи (ст. 34 Закону № 1808). Проводить експертизу Держгеокадастр.

Двотижневий строк на прийняття рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки і надання її у власність у цьому випадку обчислюють із дня отримання органом розпорядження землею позитивного висновку державної експертизи.

РЕЗЮМЕ

Працівники державного лісогосподарського підприємства можуть набути право власності на земельні ділянки під житловими будинками, що вони приватизували, з обслуговуючими приміщеннями і дворами у порядку безоплатної приватизації землі.

Для приватизації земельних ділянок, розташованих у межах населеного пункту (села), звертайтеся до сільської ради. Аби приватизувати землі лісогосподарського призначення за межами населених пунктів — до облдержадміністрації,якщо земельні ділянки не належать до лісів, або до уряду, коли у власність набувають ліси для нелісогосподарських потреб.

[*] Такої позиції дотримують і суди, зокрема ВСУ (постанова від 14.03.2018 у справі № 359/2801/15-ц).

**Не більше ніж 0,25 гектара землі у цій ситуації.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *