Земельний податок в разі зміни власника нерухомості: чергові атаки податківців

Опубліковано: БухгалтеріяUA № 28.05.2018 – с. 15-17.

Українські податкові органи завжди відрізнялись вкрай фіскальною позицією у всіх питаннях оподаткування. І якщо з’являлось роз’яснення, де податківці тлумачили ПКУ так, як тлумачить його більшість правозастосовчих органів, це викликало здивування та навіть провокувало появу думки про якусь каверзу з боку фіскального органу.

У питанні моменту виникнення у нового власника нерухомості обов’язку сплачувати плату за землю навіть такого почуття не виникає, оскільки податківці давно і послідовно вимагають сплачувати земельний податок з моменту державної реєстрації права власності на нерухомість. І це незважаючи на пряму норму п.287.6 ПКУ, яка вже більше трьох років визначає зовсім інший термін! Вважаємо, що ефективно протистояти атаці податківців в цьому питанні можна і потрібно, аргументуючи свою позицію нижчевикладеним.

Будівля, споруда ≠ багатоквартирний жилий будинок

Зі вступом в законну силу ПКУ і до початку 2015 року всі набувачі нерухомості сплачували земельний податок з дати державної реєстрації за ними права власності на будівлю, споруду, приміщення (їх частину). Це стосувалось як власників будівель, споруд, їх частин (п.287.6 ПКУ), так і власників нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку (п.287.8 ПКУ).

З 01.01.2015 ситуація змінилась: до п.287.6 ПКУ були внесені зміни, згідно із якими в разі набуття права власності на будівлі, споруди, їх частин, обов’язок сплати земельного податку виникає з дати державної реєстрації права власності на земельну ділянку, на якій розташована придбана нерухомість.

Разом із тим, п.287.8 ПКУ законодавець «забув» змінити. Тому на сьогоднішній день власники нежилих приміщень (їх частин) у багатоквартирному жилому будинку залишаються зобов’язаними сплачувати земельний податок з дати державної реєстрації права власності на такі приміщення (їх частини).

Очевидно, що така «забудькуватість» порушує закріплений в пп.4.1.2 ПКУ принцип рівності усіх платників перед законом, адже чим власник нежитлового приміщення у багатоквартирному жилому будинку з точки зору оподаткування земельним податком відрізняється від власника приміщення у нежитловій будівлі? І той, і інший користується земельною ділянкою в силу користування належним йому приміщенням як нерозривно пов’язаним із землею об’єктом. Відповідно, обидва власники приміщень мають або сплачувати земельний податок, або обидва не сплачувати.

Тим не менше, dura lex sed lex (закон суворий, але це закон – лат.), а тому наразі тип нерухомості має обов’язково враховуватись при визначенні моменту виникнення у власника нерухомості обов’язку сплачувати земельний податок.

Однак податківці, керуючись фіскальною метою, за звичкою нараховують земельний податок всім особам, за якими зареєстровано право власності бодай на одне приміщення. При цьому вони без будь-яких докорів сумління у всіх випадках застосовують п.287.8 ПКУ, геть не зважаючи на вид нерухомості та відсутність державної реєстрації права на земельну ділянку.

Тож аби «відбитися» від незаконних податкових-повідомлень рішень, радимо при їх оскарженні використовувати наступні аргументи:

  1. п.287.8 ПКУ стосується лише нежилих приміщень (їх частин) у багатоквартирному жилому будинку. А тому власники іншої нерухомості в разі відсутності державної реєстрації права власності на землю відповідно до п.287.6 ПКУ сплачувати земельний податок не повинні;
  2. належність нерухомості до будівлі, споруди чи приміщення у будівлі, споруді нежилого фонду визначається за ДБН В.22-9-99 «Громадські будинки та споруди». Натомість визнання нерухомого майна нежилим приміщенням у багатоквартирному будинку відбувається за ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення». Відтак, якщо належна особі нерухомість відноситься до передбаченої в ДБН В.22-9-99, особа не має обов’язку сплачувати земельний податок до держреєстрації права на земельну ділянку.

Як докази на підтвердження виду нерухомості можуть бути використані правовстановлюючі документи на нерухоме майно, висновок експерта, відповідь територіального органу Державної архітектурно-будівельної інспекції та ін. Для свідчення відсутності держреєстрації права на землю слід подати Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідь територіального органу Держгеокадастру тощо.

Дуже втішним є той факт, що новий Верховний Суд сприймає вищевикладену аргументацію та правильно застосовує п.287.6 ПКУ. Так, у постанові від 13.02.2018 у справі № 805/1221/17-а[1] він зазначив, що «платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника у різні періоди часу був пов’язаний з різними подіями, а саме, до 01 січня 2015 року обов’язок виникав з моменту державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке розташоване на такій земельній ділянці, а після 01 січня 2015 року – з моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку». І хоча у вказаній справі Верховний Суд скасував постанови нижчестоящих судів і направив справу на новий розгляд, однак в цілому наведений підхід ВС до розглядуваного питання є вірним, а обґрунтування вказаної постанови ВС власники нерухомості цілком можуть використовувати у спорі із податківцями.

Місцева рада не може встановлювати перелік платників земельного податку

Окрім п.287.8 ПКУ, для підсилення своєї фіскальної позиції податковий орган часто посилається на затверджене місцевою радою Положення про плату за землю у відповідному населеному пункті (в місті Києві воно затверджене рішенням Київської міської ради від 23.06.2011 № 242/5629 та міститься в додатку 3 до нього).

Зазвичай, у вказаних Положеннях міститься такий пункт (подібний до нього): «плата за користування земельними ділянками, які використовуються юридичними і фізичними особами, в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди (їх частини), але право власності на які або право оренди яких в установленому законодавством порядку не оформлено (крім комунальної власності), встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок» (наприклад, п.5.6 вищевказаного Положення про плату за землю в місті Києві, п.1.6 рішення Дніпропетровської міської ради від 15.07.2015 № 3/65).

Однак до таких «вольностей» місцевих рад слід відноситись критично і апелювати податківцям наступним чином.

В п.1.1 ПКУ передбачено, що вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, порядок їх адміністрування, платників податків та зборів визначає виключно ПКУ. У відповідності до ст.7 ПКУ під час встановлення податку виключно ПКУ визначається такий його обов’язковий елемент, як платники податку. При цьому будь-які питання щодо оподаткування регулюються ПКУ і не можуть встановлюватися або змінюватися іншими законами України, крім законів, що містять виключно положення щодо внесення змін до ПКУ та/або положення, які встановлюють відповідальність за порушення норм податкового законодавства.

До того ж, у пп.12.1.4 ПКУ передбачено, що виключно Верховна Рада України встановлює положення, визначені в пунктах 7.1, 7.2 ст. 7 ПКУ щодо місцевих податків та зборів (а саме – платників податку, об’єкт оподаткування, базу оподаткування, порядок обчислення податку, податковий період, строк та порядок сплати податку, строк та порядок подання звітності про обчислення і сплату податку). А у відповідності до п.37.2 ПКУ податковий обов’язок виникає у платника податку з моменту настання обставин, з якими ПК України та закони з питань митної справи пов’язує сплату ним податку.

Натомість згідно зі п.12.4 ПКУ до повноважень місцевої ради щодо податків та зборів належать лише: встановлення ставок місцевих податків та зборів в межах ставок, визначених ПКУ; визначення переліку податкових агентів згідно зі ст.268 ПКУ; прийняття рішення до початку наступного бюджетного періоду про встановлення місцевих податків та зборів, зміну розміру їх ставок, об’єкта оподаткування, порядку справляння чи надання податкових пільг, яке тягне за собою зміну податкових зобов’язань платників податків та яке набирає чинності з початку бюджетного періоду.

Як бачимо, в наведеному переліку немає платників податку, тож місцева рада апріорі не може визначати платників будь-якого податку чи збору всупереч ПКУ.

Стосовно повноважень місцевих рад в сфері встановлення земельного податку діє також спеціальна норма – п.284.1 ПКУ, відповідно до якого Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території. Тут також не передбачено повноважень місцевої ради на свій розсуд визначати перелік платників земельного податку.

Тож, керуючись ч. 2 ст. 19 Конституції України, за якою органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, можна констатувати, що визначення інших платників плати за землю, ніж передбачені в ПКУ, здійснене місцевою радою поза межами наданих їй повноважень.

Отже, вищенаведені положення рішень місцевих рад суперечать цілій низці норм ПКУ. Так, місцеві ради такими рішеннями фактично встановлюють обов’язок зі сплати земельного податку тими особами, які відповідно до положень ПКУ сплачувати його не повинні.

З огляду на це, виходячи із пріоритету дії законів над підзаконними нормативними актами, при визначенні у нового власника нерухомості обов’язку зі сплати плати за землю застосовуються вищенаведені норми ПКУ. При цьому положення рішень місцевих рад, які визначають додаткових платників плати за землю та/або інший момент виникнення обов’язку зі сплати плати за землю, застосуванню не підлягають.

Вищенаведені висновки узгоджуються також і з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові від 12.11.2013 р. у справі № 21-285а13[2]: «визначення інших категорій платників та іншого розміру плати за землю, ніж встановлені законодавчими актами, до повноважень Київміськради не відноситься. Приймаючи спірне рішення, остання діяла з перевищенням владних повноважень. Крім того, рішення Київміськради є підзаконним нормативним актом, яке суперечить приписам Закону, а отже, виходячи із пріоритету дії законів над підзаконними нормативними актами, застосуванню підлягають саме законодавчі акти».

Вищий адміністративний суд України в ухвалі від 17.06.2015 у справі № 2а-12546/09/2670[3] та ухвалі від 05.02.2015 у справі № 2а-13406/09/2670[4] дійшов до таких же висновків, додатково зазначивши, що «необхідною умовою справляння плати за землю у вигляді орендної плати є наявність договірних відносин, оформлених відповідно до чинного законодавства. Визначення інших категорій платників та іншого розміру плати за землю, ніж встановлені законодавчими актами, до повноважень Київради не відноситься, приймаючи це рішення (від 25.12.2008 р. № 944/944 «Про врегулювання питання користування земельними ділянками в м. Києві») остання діяла з перевищенням владних повноважень. Крім того, рішення Київради є підзаконним нормативним актом, яке суперечить приписам Закону, а отже, виходячи із пріоритету дії законів над підзаконними нормативними актами, застосуванню підлягає саме останній».

Розрахунок земельного податку має бути обґрунтованим

Ще одним інструментом, яким не варто нехтувати власникам нерухомості у протистоянні із податківцями, є спростування правильності обрахунку контролюючим органом розміру земельного податку.

Незважаючи на те, що у відповідності до ч.2 ст.77 КАСУ обов’язок стосовно доказування правомірності податкового повідомлення-рішення покладається на податковий орган, на практиці саме платникові податків доводиться обґрунтовувати незаконність ППР.

Тож при оскарженні податкового повідомлення-рішення щодо нарахування земельного податку радимо звернути увагу на наступні моменти:

  • обґрунтованість застосування ставки земельного податку. Для цього необхідно пересвідчитись у чинності рішення місцевої ради, яке податковий орган зазначив як підставу для визначення ставки земельного податку. Крім того, варто встановити, чи вірно податковий орган обрав розмір такої ставки;
  • правильність визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є базою оподаткування земельним податком. Тут в першу чергу варто перевірити підставу її визначення (чи було на період обрахунку чинним рішення місцевої ради, на підставі якого податківці застосували нормативну грошову оцінку ділянки) та розмір такої оцінки;
  • правильність обрахування площі земельної ділянки, на яку нараховано земельний податок. Особливо це актуально для декількох власників нерухомості, яка знаходиться на одній земельній ділянці. Так, у практиці автора траплялись випадки, коли фіскали щодо однієї і тієї ж нерухомості (за незмінності її характеристик) у поточному році нарахували земельний податок за площу, яка у півтора рази перевищувала площу, яку цей же орган визначив у попередньому році;
  • обґрунтованість застосування коефіцієнтів індексації грошової оцінки. Знову ж таки із практики: у одному ППР податківці застосували аж три коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки замість одного, як того вимагає п.289.2 ПКУ.

Якщо власник нерухомості зможе довести неправильність обрахунку земельного податку за спірним податковим повідомленням-рішенням, це буде самостійною підставою для скасування такого податкового повідомлення-рішення.

Таким чином, у власників нерухомості є достатньо вагомий арсенал для протистояння податківцям у їхніх постійних намаганнях стягнути земельний податок там, де власник його платити не повинен. Головне – навчитися правильно цей арсенал використовувати та не боятися затяжних судових баталій.

Нормативна база:

ПКУ

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI

КАСУ

Кодекс адміністративного судочинства України від 16.01.2003 № 435-IV.

[1] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72289391

[2] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/35667356

[3] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803378

[4] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42762941


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *