Істотні умови договору оренди сільськогосподарської землі: законодавчі вимоги та наслідки їх відсутності в договорі

Опубліковано: Бухгалтерія. № 12 (1311) від 19.03.2018 – стор. 2832.

Поняття «істотні умови договору оренди землі» має вирішальне значення для встановлення факту укладення такого договору. Так, договір оренди земельної ділянки (в т.ч. і сільськогосподарського призначення) існуватиме лише у випадку, коли сторони домовляться щодо всіх умов, які є істотними для цього договору. Які саме умови сторони мають погодити, що чекає сторони в разі відсутності таких умов, які способи судового захисту слід використовувати в розглядуваному випадку – цим та супутнім їм питанням присвячено нижчевикладений матеріал.

Перелік істотних умов

З’ясування переліку істотних умов договору оренди сільськогосподарської землі слід починати із загального законодавства – ст.638 ЦКУ та ст.180 ГКУ. Закріплений у вказаних нормах перелік істотних умов договору умовно можна розділити на три групи:

І. Загальні. До них відносяться умови, що мають бути погоджені сторонами при укладанні будь-якого договору (зокрема, і договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення).

ІІ. Спеціальні. Тобто, визначені законодавством, що регулює договір певного виду, або є необхідними для договорів даного виду.

ІІІ. Заявлені стороною. Такими істотними умовами є ті, що обов’язкові до погодження за заявою хоча б однієї зі сторін договору оренди земель сільгосппризначення.

Істотні умови першої групи різняться за ЦКУ та ГКУ. Тому якщо орендарем та/або орендодавцем земельної ділянки є фізична особа, сторони в якості загальної істотної умови договору мають погодити предмет договору (ч.1 ст.638 ЦКУ).

У випадку, коли обидві сторони такого договору є суб’єктами господарювання (юридичними особами або ФОП), загальних істотних умов договору вже три – окрім предмету, сторони мають дійти згоди також стосовно ціни і строку дії договору (ч.3 ст.180 ГКУ).

Спеціальним істотним умовам договору оренди земельної ділянки присвячена ч.1 ст.15 Закону про оренду землі. До 05.04.2015 закріплений в ній перелік налічував аж 11 істотних умов. Зі вказаної дати їх залишилось три:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • строк дії договору оренди. Слід враховувати, що максимальний строк оренди земельної ділянки сільгосппризначення становить 50 років. Мінімальний строк визначений для оренди окремих земель: 7 років в разі оренди ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільсьгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства; 10 років – земель із таким же призначенням, якщо вони є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація; 30 років – у випадку створення індустріального парку. Для інших сільгоспземель мінімальний строк оренди не встановлений.
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Слід мати на увазі, що процедура встановлення орендної плати за державну чи комунальну землю суттєво відрізняється від визначення орендної плати за приватну земельну ділянку.

В першому випадку сторони обмежені законодавчо визначеними мінімальними та максимальними граничними значеннями орендної плати, а також «прив’язані» до нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки, що передаватиметься в оренду. Так, відповідно до п.288.5 ПКУ на сьогоднішній день річний розмір орендної плати за державну і комунальну сільськогосподарську землю не може бути меншим розміру земельного податку:

  • для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – у розмірі не більше 3% їх НГО, для земель загального користування – не більше 1% їх НГО, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% та не більше 1% їх НГО;
  • для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – у розмірі не більше 5% НГО одиниці площі ріллі по АРК або по області, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% та не більше 5% НГО одиниці площі ріллі по АРК або по області.

Наведене свідчить про те, що для визначення мінімально допустимого розміру орендної плати за державну чи комунальну земельну ділянку сільгосппризначення, необхідно з’ясувати діючий на момент укладення договору оренди розмір земельного податку. Його величина визначається в рішенні місцевої ради (сільської, селищної чи міської), яке офіційно оприлюднюється до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування такої плати (пп.12.3.4 ПКУ).

Слід враховувати, що згідно із існуючою наразі правовою позицією Верховного Суду у випадку законодавчого збільшення мінімального граничного розміру орендної плати, застосуванню підлягає такий визначений законодавством мінімальний розмір, а не сума, закріплена в раніше укладеному договорі оренди земельної ділянки.

Вперше така правова позиція була висловлена ВСУ в постанові від 02.12.2014 у справі № 21-274а14[1]. В подальшому її продубльовано в цілій низці постанов, останньою із яких на сьогоднішні день є постанова Верховного Суду від 20.02.2018 р. у справі № 804/16943/13[2].

Максимальне граничне значення орендної плати за державну/комунальну земельну ділянку сільгосппризначення не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських не може перевищувати розміру земельного податку).

Цікаво, що з початку цього року на ДФСУ покладено обов’язок не пізніше 15 липня поточного року оприлюднювати на своєму офіційному веб-сайті зведену інформацію про проведену нормативну грошову оцінку земель, а також розмір та дату встановлення ставок місцевих податків та зборів (в тому числі і земельного податку). Тож уже зовсім скоро не потрібно буде моніторити рішення місцевих рад з цього приводу, оскільки нормативна грошова оцінка земель та всі ставки земельного податку будуть зібрані на сайті ДФСУ.

Для прикладу: у місті Києві ставка земельного податку для земель сільгосппризначення встановлена в розмірі 0,3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пп.5.3.1 Положення про плату за землю в місті Києві, яке є Додатком 3 до рішення Київської міської ради від 23.06.2011 № 242/5629).

Це означає, що за оренду неприватної землі сільгосппризначення в м. Києві в договорі оренди може бути встановлена плата в діапазоні від 0,3% до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Окрім вищевказаних обмежень, сторони в договорі оренди державної чи комунальної сільгоспземлі не можуть відмовитись від індексації НГО, оскільки обов’язковість її врахування при визначенні розміру плати за оренду цих земель передбачена ст.289 ПКУ. Також вони не можуть обрати іншу форму розрахунків щодо орендної плати, окрім готівкової (виключність цієї форми передбачена ч.3 ст.22 Закону про оренду землі).

Період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів в разі оренди державної чи комунальної земельної ділянки сільгосппризначення теж регулюються імперативними нормами ПКУ – статтями 285 – 287. Тому сторони не можуть відступити в договорі від вказаних положень та врегулювати ці умови на власний розсуд.

Що стосується плати за оренду приватної сільськогосподарської землі, то її розмір, спосіб та строки сплати, умови розрахунку, порядок внесення і перегляду цілковито віддані на розсуд сторін. З огляду на це сторони не обмежені будь-якими граничними розмірами орендної плати за приватні землі, так само як і кількісними показниками (критеріями) при визначенні розміру орендної плати за користування такими землями. А це означає, що в договорі оренди сторони можуть визначити розмір плати за оренду приватної земельної ділянки сільгосппризначення у фіксованій сумі, відсотковому відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погодити інший механізм визначення розміру такої орендної плати. Головне, щоб цей механізм був життєздатним, не допускав неоднозначного тлумачення та відповідав внутрішній волі сторін.

Крім цього, в договорі оренди приватних земель сільгосппризначення можна закріпити, що обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексації. Таку можливість передбачає п.10 Типового договору оренди землі.

До того ж, окрім грошової, в договорі оренди приватної землі сільгосппризначення можна визначити натуральну форму розрахунків. В такому разі відповідно до ч.2 ст.22 Закону про оренду землі розрахунок має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Типовий договір оренди землі при обранні натуральної форми розрахунків також вказує на необхідність погодження переліку, кількості або частки продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісних показників продукції, місця, умов,порядку та строків її передачі.

Якщо хоча б одна із сторін наполягає на досягненні згоди стосовно тієї умови, яка не віднесена законом до істотних, така умова також буде істотною і відноситиметься до третьої із названих на початку статті груп.

Законодавець не передбачає, як саме (в якій формі) має бути зроблена заява сторони щодо погодження істотних умов. Відтак, вказана заява може міститися у пропозиції сторони укласти договір оренди землі сільгосппризначення (оферті), у листуванні сторін або ж може бути зафіксована іншим чином.

Найчастіше сторона заявляє про необхідність погодження:

  • конкретного порядку (строків, документального оформлення) передачі ділянки в оренду та повернення з оренди);
  • обмеження у використанні землі;
  • визначення та засвідчення, наслідків форс-мажорних обставин;
  • відповідальності сторін за порушення зобов’язань;
  • зміни умов договору і припинення його дії.

Отже, істотними умовами договору оренди сільськогосподарської землі є предмет договору, об’єкт оренди, строк дії договору оренди, орендна плата, а також ті, щодо яких на вимогу однієї зі сторін повинна бути досягнута згода.

 Типовий договір оренди: наслідки недотримання

При визначенні переліку істотних умов окремого з’ясування потребує питання щодо того, чи є умови, передбачені Типовим договором оренди землі, істотними умовами договорів оренди сільськогосподарських земельних ділянок.

Це питання виникає тому, що Типовий договір містить значно більше умов, ніж закріплено в ч.1 ст.15 Закону про оренду землі. Зокрема, в Типовому договорі є розділи «Умови використання земельної ділянки», «Умови повернення земельної ділянки», «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки», «Ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини», «Страхування об’єкта оренди» та ін.

Гостроти цій проблемі додає положення ч.4 ст. 179 ГПК, відповідно до якого при укладенні господарських договорів . . . сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Вважаємо, що це правило працює беззастережно у випадках, коли зміст типового договору повністю узгоджується із приписами закону, на виконання якого такий договір був затверджений.

У нашому ж випадку, коли перелік умов Типового договору оренди землі значно ширший за перелік істотних умов за ч.1 ст.15 Закону про оренду землі, застосуванню підлягає принцип ієрархічної колізії. Суть цього принципу проявляється у тому, що за суперечності між нормативно-правовими актами різної юридичної сили дії застосовується акт, юридична сила якого вища.

До речі, принцип ієрархічної колізії знайшов відображення і в нових процесуальних кодексах України – у всіх них закріплено правило, що у разі невідповідності правового акта правовому акту вищої юридичної сили, суд застосовує норми правового акта вищої юридичної сили.

Тому в розглядуваній ситуації перевагу має ч.1 ст.15 Закону про оренду землі, яка визначає вичерпний перелік істотних умов договору оренди землі.

Поряд із цим, додаткові умови Типового договору в силу ч.2 ст.15 Закону про оренду землі можуть зазначатися за згодою сторін в договорі оренди. Це означає, що такі умови будуть істотними за відповідної заяви хоча б однієї сторони (вказана вище третя група істотних умов). Однак якщо жодна зі сторін не заявила про необхідність погодження тих умов, які визначені Типовим договором оренди землі, але не передбачені в ч.1 ст.15 Закону про оренду землі, то такі умови істотними не є.

Наприклад, якщо ні орендар, ні орендодавець не заявили про необхідність досягнення згоди щодо страхування об’єкту оренди, відсутність цієї умови не буде впливати на факт укладення чи дійсності договору оренди землі.

Аналогічні висновки містяться і в судовій практиці. Так, Верховний Суд України у постановах від 14.05.2014 у справі № 6-48цс14[3] та від 04.06.2014 у справі № 6-55цc14[4] висловив правову позицію, згідно із якою невідповідність спірного договору оренди землі Типовому договору оренди землі не є підставою для визнання вказаного договору недійсним відповідно до ч.2 ст.15 Закону про оренду землі.

Наслідки відсутності істотних умов в договорі оренди землі

За добросовісності сторін та відсутності конфлікту між ними існування договору оренди без повного переліку істотних умов наслідків не матиме: сторони виконуватимуть свої зобов’язання, дотримуючись досягнутої ними домовленості.

Наслідки виникнуть тоді, коли одна із сторін не зможе або не захоче виконувати договір з огляду на його дефектність. От тоді і виникнуть питання, розв’язання яких, скоріш за все, відбуватиметься в судовому порядку.

До 05.04.2015 редакція ч.2 ст.15 Закону про оренду землі передбачала, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Застосовуючи цю норму, ВСУ до 2013 року притримувався позиції, за якою відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч.1 ст.15 Закону про оренду землі, є необхідною та самодостатньою підставою для визнання недійсними таких договорів оренди (див., наприклад, постанови ВСУ від 16.05.2012 р. у справі № 57966вов10[5] та від 18.07.2012 р. у справі № 6-77цс12[6]).

В 2013 році вперше в цій категорії спорів ВСУ зазначив про те, що відповідно до ст.15 ЦКУ та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, а тому суд повинен встановити, чи дійсно порушуються права позивача у зв’язку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених ст.15 Закону про оренду землі, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав (див. постанову від 25.12.2013 р. у справі № 6-78цс13[7]). Така позиція ВСУ є актуальною і нині, підтвердженням чого є постанова від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16[8].

З 05.04.2015 діє нова редакція ч.2 ст.15 Закону про оренду землі, яка вже не передбачає можливості визнання недійсним договору оренди землі внаслідок відсутності у такому договорі будь-якої істотної умови. Немає такого положення наразі і в інших статтях Закону про оренду землі.

Тому, найімовірніше, до договорів оренди землі, укладених після 05.04.2015, судами застосовуватиметься загальний підхід щодо наслідків відсутності у договорі будь-якої його істотної умови. Такий підхід полягає у тому, що за відсутності згоди сторін за всіма істотними умовами правочини (договори) не є укладеними. Відтак, встановивши цю обставину, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

При цьому за відсутності в договорі всіх істотних умов та визнання договору неукладеним ВСУ та ВГСУ зазначає про єдино можливі позовні вимоги на захист прав сторони, яка вчинила дії за неукладеним договором, – подання позову в порядку глави 83 (статті 1212-1215 ЦКУ) про повернення майна, набутого без достатньої правової підстави[9].

Слід зауважити, що останнім часом спостерігається тенденція відходу судів від безумовного визнання договорів неукладеними за відсутності якоїсь із істотних умов договору. Проілюструвати це можна на прикладі постанови ВСУ від 17.12.2014 р. у справі 6-194цс14[10]. У ній ВСУ зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановили порушення законних прав позивача у зв’язку з відсутністю в договорі його істотної умови, а тому правильно відмовили в задоволенні позовних вимог.

Відтак, проектуючи таку позицію на договір оренди землі сільгосппризначення, суди напевне будуть оцінювати вплив відсутньої істотної умови на права чи інтереси позивача. Якщо відсутність такої умови не порушуватиме вказаних прав чи інтересів, дуже висока ймовірність визнання судом договору оренди земельної ділянки чинним (існуючим, укладеним).

Гадаємо, що суди враховуватимуть і те, чи виконували сторони договір погодженим способом, адже встановлення факту неукладення договору може мати місце на стадії погодження його істотних умов (укладання), а не виконання.

Відтак, якщо відсутність у договорі оренди земельної ділянки сільгосппризначення однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивача з умовою виконання договору не буде підставою для визнання його прав порушеними в момент укладення договору та визнання договору неукладеним з цих підстав. Підтвердження такої думки можна знайти в постанові ВСУ від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16[11].

Отже, маючи намір укласти договір оренди земельної ділянки сільгосппризначення, сторонам слід уважно підійти до питання встановлення його істотних умов: вивчити відповідне законодавство, проаналізувати отримані від іншої сторони документи (листи) щодо умов, які мають бути погоджені сторонами. Визначивши перелік істотних умов, сторони мають надати їм належної форми – прописати в договорі так, щоб не було суперечності законодавчим приписам та домовленості сторін, а трактування таких умов було чітким, простим і однозначним. Нехтування цими правилами може призвести до судових спорів, які напевне призведуть до значних часових та матеріальних затрат.

[1]http://reyestr.court.gov.ua/Review/42010791

[2] http://reyestr.court.gov.ua/Review/72367053

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/38825242

[4] http://reyestr.court.gov.ua/Review/39186262

[5] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/24528563

[6] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/24528563

[7] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/36475622

[8] http://reyestr.court.gov.ua/Review/62126263

[9] п.8 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» та п.2.6 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними».

[10] http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42202960

[11] http://reyestr.court.gov.ua/Review/62126263

Нормативна база:

ПКУ

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV.

ГКУ

Господарський кодекс України від 16.01.2003 № 436-IV.

Закон про оренду землі

Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Типовий договір оренди землі

Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

 


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *