Шляхи продажу фермерського господарства

Надруковано: Журнал «АгроPRO» № 03 за 2018 рік

 Незважаючи на те, що фермерські господарства визнаються законодавцем прогресивною формою підприємницької діяльності громадян у галузі сільського господарства України, він (законодавець) дуже поскупився на нормативне регулювання діяльності цих сільськогосподарських утворень. Так, Закон України від 19.06.2003 р. № 973-IV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973) містить всього 38 статей, та й підзаконних нормативно-правових актів в цій сфері прийнято вкрай мало.

Напевно, більшість питань функціонування фермерських господарств планувалось вирішувати на підставі положень, прописаних в їх статутах, однак на повірку цей задум не спрацював – недеталізовані статути фермерських господарств спричиняють не меншу кількість судових спорів, ніж куце законодавство з цього питання.

Не є виключенням і процедура продажу фермерського господарства, в т.ч. як цілісного майнового комплексу (далі – ЦМК): їй присвячена лише одна коротка стаття Закону № 973. Загальне законодавство також обходить увагою деталі відчуження підприємства як ЦМК. З огляду на це продаж фермерського господарства на практиці викликає чимало труднощів. В чому вони полягають та як їх подолати – читайте в цій статті.

 Шляхи зміни власника підприємства

У бізнесових колах, говорячи про продаж підприємства, у 99% випадків мають на увазі відчуження корпоративних прав на нього. Однак чинне законодавство України вкладає у зазначене поняття інше значення, а саме – продаж підприємства як єдиного (цілісного) майнового комплексу. Незважаючи на те, що обидві зазначені правові конструкції надають змогу набувачеві отримати можливість розпоряджатися майном підприємства,  відмінності між цими конструкціями суттєві.

Насамперед, різниться об’єкт правовідносин – в першому випадку продається частка в статутному капіталі господарюючого суб’єкта (акції в акціонерному товаристві), в другому – сукупність усіх видів майна, призначених для діяльності підприємства. В свою чергу, об’єкт правовідносин зумовлює і відмінність у визначенні особи – продавця при застосуванні цих конструкцій, адже відчужувати майно, за загальним правилом, може лише власник такого майна. Відтак, продавцем частки у статутному капіталі (акцій) буде учасник суб’єкта господарювання, а продавцем ЦМК – суб’єкт господарювання.

Чинне законодавство детально не регламентує процедуру продажу ЦМК підприємства. Крім того, для можливості практичної реалізації цієї процедури сторонам необхідно здійснити низку додаткових заходів, про які йтиметься нижче і які потребують як часових, так і грошових витрат.

Натомість процес переходу корпоративних прав значно дешевший та швидший. В середньому він займає три робочі дні, однак за бажання та належної підготовки ці етапи можна пройти навіть за один робочий день.

Тож цілком логічним є те, що отримання можливості розпоряджатися майном підприємства майже завжди відбувається шляхом зміни власника його корпоративних прав. Придбання ЦМК підприємства для отримання такої можливості наразі залишається в пріоритеті лише у процесі приватизації державного/комунального майна та при банкрутстві.

Що стосується фермерських господарств, то більшість із них створені без статутного капіталу, оскільки обов’язковість його формування законодавством України не передбачена. Відтак, практична реалізація легшого варіанту отримання контролю над майном фермерського господарства неможлива з огляду на відсутність об’єкту відчуження – частки в його статутному капіталі.

Тому в разі потреби придбання/продажу фермерського господарства, створеного без статутного капіталу,є три шляхи:

  • відчуження як ЦМК,
  • попереднє вчинення певних дій для можливості продажу корпоративних прав
  • продаж кожної складової ЦМК окремо.

В цій статті розглянемо перший шлях – відчуження фермерського господарства як ЦМК. Як буде видно далі – процедура не легка та не швидка. Тож продавати фермерське господарство як ЦМК варто лише тоді, коли продати майно  частинами чи продати корпоративні права неможливо.

 Фермерське господарство як ЦМК (що можна продати)

Поняття «цілісний майновий комплекс» міститься в низці нормативно-правових актів. При цьому поряд із ним в законодавстві(ст. 191 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ) закріплений ще й термін «єдиний майновий комплекс» (ЄМК). В правозастосовчій практиці ЦМК та ЄМК вживаються як синоніми. Це підтверджує, в тому числі, і Мінюст в листі від 02.06.2009 р. № 5415-0-33-09-19.

НОТАТКА

Підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності.

 До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ч ч.1, 2 ст. 191 ЦКУ

 Цілісним майновим комплексом є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб’єкти господарської діяльності

п. 3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»,затвердженому постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440

 

Ознаки цього правового явища закріплені і у ст. 19, ч. 1 ст. 22 Закону № 973. Так фермерське господарство як ЦМК включає:

– не розподілений прибуток;

– майнові та інші зобов’язання;

– будівлі, споруди;

– облаштування, матеріальні цінності, цінні папери;

– продукція, вироблена господарством в результаті господарської діяльності;

– одержані доходи;

– інше майно, набуте на підставах, що не заборонені законом (у т.ч. передане до складеного капіталу);

– право користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами, обладнанням;

– інші майнові права (в т.ч. на інтелектуальну власність);

– грошові кошти, які передаються членами фермерського господарства до його складеного капіталу.

Сторони договору відчуження ЦМК фермерського господарства

За загальним правилом право продажу товару належить власникові товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом (ст. 658 ЦКУ).

Продавець

Майно фермерського господарства належить йому на праві власності (ст. 20 Закону № 973). А оскільки ЦМК складається із майна фермерського господарства, то продавцем ЦМК фермерського господарства є саме це господарство.

Зауважу, що чинним законодавством не врегульоване питання подальшої діяльності такого фермерського господарства ( яке залишилось без ЦМК) та не визначено правові наслідки відчуження ЦМК. Зокрема, відчуження ЦМК не визначено у ст. 35 Закону № 973 в якості підстави для припинення діяльності фермерського господарства. Тому можна дійти висновку, що після продажу ЦМК фермерське господарство продовжує існувати та вправі без будь-яких обмежень здійснювати свою діяльність.

Покупці

Покупцями фермерського господарства як ЦМК можуть бути (ст. 22 Закону № 973):

  • громадяни України, які мають право на створення фермерського господарства;
  • юридичні особи України, які використовуватимуть такий ЦМК для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Нагадаю, що  право створювати фермерське господарство має дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку та виявив на це бажання (ст. 5 Закону № 973). Фермерське господарство може бути створене і кількома громадянами України, які є членами сім’ї відповідно до ст. 3 Закону № 973.У такому разі  договір купівлі – продажу ЦМК підписуватиметься кожним із них.

При цьому громадяни (громадянин), які придбали майно фермерського господарства як ЦМК на підставі цивільно-правової угоди зобов’язані у встановленому порядку зареєструвати  фермерське господарство як суб’єкт господарювання (ч. 3 ст. 22 Закону № 973).

Стосовно юридичної особи України – покупця, то вона стає власником ЦМК та відображає операцію з його придбання у своїй бухгалтерській та фінансовій звітності за загальними правилами придбання відповідних активів.

Нюанси прийняття рішення щодо

відчуження фермерського господарства як ЦМК

Частина 2 ст. 22 Закону № 973 містить імперативну норму стосовно того, що рішення щодо відчуження ЦМК приймають члени фермерського господарства.

Разом із тим, Вищий спеціалізований суд України (далі – ВССУ)достатньо вільно трактує вказану норму. Наприклад,він дійшов висновку, що

«…оскільки порядок створення такого органу юридичної особи – фермерського господарства, як загальні збори членів господарства, статутом не передбачений, то рішення членів господарства про відчуження ЦМК прийнято з порушенням вимог закону та статуту господарства. Натомість, в статуті фермерського господарства визначено, що воно здійснює свої цивільні права та обов’язки через голову фермерського господарства, який виступав проти продажу ЦМК господарства. З огляду на вищевикладене, ВССУ погодився із рішенням суду апеляційної інстанції про визнання недійсним рішення загальних зборів членів селянського (фермерського) господарства про відчуження ЦМК…».

Ухвала від 30.05.2016 р. по справі № 685/568/15-ц

Тож аби уникнути спору  при оформленні відчуження ЦМК фермерського господарства радимо уважно вивчити статут на предмет встановлення органів управління  господарством та особи (осіб), яка вправі розпоряджатися його майном. В разі потреби – до початку процедури відчуження ЦМК слід внести відповідні зміни до нього. При цьому оптимальним варіантом буде врахувати ч. 2 ст. 22 Закону № 973таналежнооформити рішення членів фермерського господарства про відчуження ЦМК або рішення органу, визначеного статутом цього господарства.

Форма договору відчуження фермерського господарства як ЦМК

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу ЄМК укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Оскільки, як зазначено вище поняття ЄМК та ЦМК є тотожні, то ця норма поширюється і на договір купівлі-продажу ЦМК.). Посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину (ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII).

Отже, договір купівлі-продажу ЦМК фермерського господарства:

  • укладається у письмовій формі;
  • підлягає нотаріальному посвідченню, яке може відбуватися за місцезнаходженням нерухомого майна, що входить до складу ЦМК, або за місцезнаходженням фермерського господарства як продавця, або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) покупця ЦМК.

Важливо! Без нотаріального посвідчення договір купівлі-продажу ЦМК фермерського господарства є нікчемним(ст. 220 ЦКУ).

Винятком із цього правила є випадок, коли сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. Підтвердженням часткового виконання договору може бути, наприклад, передача продавцем покупцю рухомого майна, що входить до складу ЦМК фермерського господарства або  сплата покупцем (повністю або в певній частині) вартості ЦМК фермерського господарства продавцю.

В такому разі, за наявності підтвердження вказаних обставин письмовими доказами(зокрема, актом приймання-передачі рухомого майна, що є складовою ЦМК, платіжним дорученням про сплату вартості ЦМК тощо), договір купівлі-продажу ЦМК фермерського господарства може бути визнаний судом дійсним. За наявності зазначеного судового рішення наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається.

Державна реєстрація ЦМК

НОТАТКА

Цілісний майновий комплекс підприємства визнається нерухомістю і може бути об’єктом купівлі-продажу та інших угод, на умовах і в порядку, визначених цим Кодексом та законами, прийнятими відповідно до нього.

ч. 3 ст. 66 Господарського кодексу України

Подібне положення міститься і в ч. 3 ст. 191 ЦКУ, якою передбачено, що підприємство як ЄМК є нерухомістю. Вище вже обґрунтовувалось, що загальні положення щодо ЦМК (ЄМК) підприємства поширюються і на ЦМК фермерського господарства. Відтак, ЦМК фермерського господарства визнається нерухомістю.

Як було зазначено вище – права на земельну ділянку та інші об’єкти нерухомого майна, які входять до складу ЄМК підприємства, підлягають державній реєстрації в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно (ч. 2 ст. 191 ЦКУ).

Разом із тим, відповідно до ст. 5 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі – Закон № 1952) підприємства як ЄМК є окремими та самостійними об’єктами, речові права на які потрібно реєструвати.

При цьому згідно зі ч. 2 ст. 331 ЦКУ якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту такої державної реєстрації. Аналогічне положення містить і ч. 2 ст. 3 Закону № 1952.

Зважаючи на вищевикладені норми можна стверджувати, що право власності на ЦМК як об’єкт правовідносин виникне у фермерського господарства в момент державної реєстрації права власності на такий ЦМК.

До цього часу не можна говорити, що ЦМК перебуває у власності фермерського господарства, навіть якщо права на земельну ділянку та інші об’єкти нерухомого майна, які входять до складу ЦМК, вже зареєстровані.

З іншого боку, право власності на фермерське господарство як ЦМК може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій він розташований (ч. 3 ст. 5 Закону № 1952).

Відтак до відчуження ЦМК фермерського господарства варто здійснювати державну реєстрацію права власності на фермерське господарство як ЦМК. Це необхідно робити задля уникнення ризиків, зокрема, визнання договору відчуження ЦМК недійсним.

Для цього потрібно подати документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності щодо кожного об’єкта нерухомого майна, що входить до складу ЦМК (п. 2.3 Методичних рекомендацій стосовно об’єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації, схвалених рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012 р. протокол № 3).

В результаті такої реєстрації державний реєстратор відповідно до пп. 3 п. 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 26.10.2011 р. № 1141вносить до запису щодо фермерського господарство як ЦМК, зокрема, такі відомості:

  • найменування господарства, його місцезнаходження;
  • дату проведення державної реєстрації господарства;
  • код згідно з ЄДРПОУ;
  • склад господарства – перелік нерухомого майна, що входить до ЦМК (земельні ділянки, будівлі, споруди із зазначенням реєстраційних номерів);
  • підставу для внесення запису про нерухоме майно – назву, дату формування, індексний номер рішення.

 Як видно із наведеного переліку, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не передбачена реєстрація рухомого майна ЦМК, прав вимоги та боргів. Тому такі його складові будуть відображатися лише в договорі відчуження ЦМК та документації щодо його укладення. Але об’єктом правовідносин ЦМК стане лише після державної реєстрації його «нерухомої» частини.

 Визначення предмету договору

НОТАТКА

Якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).

Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.

ст. 188 ЦКУ

Наведений вище перелік складових ЦМК фермерського господарства дає підстави для висновку, що такий ЦМК є складною річчю. Відтак, цілком очевидним є те, що в якості предмета договору відчуження недостатньо просто вказати, що ним є «ЦМК фермерського господарства», оскільки в разі виникнення непорозумінь між сторонами щодо складових такого ЦМК договір вважатиметься неукладеним з огляду на відсутність погодження сторонами такої істотної умови будь-якого договору, як його предмет.

Тим більше, що будівлі, споруди, земельні ділянки як складові ЦМК є нерухомістю, а тому відомості про кожен із них окремо мають зазначатися в договорі внаслідок спеціальних приписів законодавства щодо їх відчуження. При цьому в законодавчих актах не міститься винятків із цього правила, в тому числі і в разі відчуження об’єктів нерухомості в складі ЦМК. А якщо нерухомі речі в складі ЦМК зазначаються окремо, то і всі інші складові ЦМК слід виокремити та конкретизувати (див. зразок).

ЗРАЗОК

1. ПРОДАВЕЦЬ передає, а ПОКУПЕЦЬ приймає у власність і зобов’язується оплатити цілісний майновий комплекс фермерського господарства, призначений для здійснення підприємницької діяльності з виробництва соняшникової олії (надалі у цьому договорі – Господарство), що знаходиться за адресою: _____________________.

1.1. До складу Господарства як цілісного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, а саме:

1.1.1. земельна ділянка, що розташована __________________, площею ____ га, кадастровий номер ______________________, цільове призначення: для ведення фермерського господарства (надалі – Земельна ділянка). Земельна ділянка належить ПРОДАВЦЮ на праві власності на підставі __________________;

1.1.2. будівля переробного цеху, площею _____ (_________) кв. м, що знаходиться за адресою: _____________________. Будівля належить ПРОДАВЦЮ на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого ____________, приватним нотаріусом __________ міського нотаріального округу _______ року за реєстровим № ___;

1.1.3. обладнання та устаткування, перелік яких зазначено в Додатку № 1 до цього договору;

1.1.4. сировина, перелік якої зазначений в Додатку № 2 до цього договору;

1.1.5. права вимоги, перелік яких зазначений в Додатку № 3 до цього договору;

1.1.6 борги (майнові зобов’язання), перелік яких зазначений в Додатку № 4 до цього договору.

Важливо!Особливу увагу при цьому треба приділити документам, якими підтверджуватиметься склад та характеристики складових ЦМК. Якщо відносно нерухомого майна вимоги до переліку, форм та змісту таких документів встановлюються законодавством (правовстановлюючі документи, відсутність заборон відчуження тощо), то стосовно рухомих речей чітких вимог в законодавстві не міститься. З огляду на це на практиці з цією метою використовують Акт інвентаризації, проведеної відповідно до встановлених законодавчих правил, а також фінансову звітність фермерського господарства (зокрема, баланс).

Порада! Набувачу ЦМК доцільно залучити незалежного аудитора для підтвердження відповідності фінансової звітності фермерського господарства дійсному складу і вартості ЦМК фермерського господарства. В такому випадку до переліку вказаних документів додасться відповідний аудиторський висновок. А в тексті договору відчуження доцільно зазначити перелік таких документів та передбачити, що вони передані покупцю ЦМК в момент підписання договору.

Відчуження права вимоги та переведення боргів

Окремого застереження при відчуженні ЦМК фермерського господарства потребують права вимоги та борги такого господарства, які входять до складу ЦМК. Це зумовлено тим, що їх відчуження згідно зі стст512-523 ЦКУ вимагатиме заміни відповідно кредитора і боржника у зобов’язанні.

Відчуження прав вимоги труднощів викликати не повинно, оскільки для цього не потрібно залучати третіх осіб. Достатньо лише підписати між сторонами договори про відступлення прав вимоги, найкраще – під час нотаріального посвідчення договору відчуження ЦМК.

Переведення боргів можливе за наявності згоди контрагентів фермерського господарства – кредиторів за відповідними зобов’язаннями (ст. 520 ЦКУ). Очевидно, що таку згоду потрібно отримати до відчуження боргу у складі ЦМК. Крім того, як слідує із вищевикладеного визначення підприємства як ЄМК, до складу фермерського господарства як ЦМК можуть бути віднесені лише борги, які призначені для діяльності такого господарства (наприклад, зобов’язання по поверненню позики, отриманої на купівлю сільгосптехніки, яка передається набувачеві у складі ЦМК). Тому, визначаючи предмет договору відчуження ЦМК фермерського господарства, до якого входять борги/майнові зобов’язання фермерського господарства, у договорі (а краще – у окремому додатку)потрібно зазначити перелік усіх боргів/зобов’язань, що включаються до складу ЦМК. В переліку необхідно вказати кредитора, підстави виникнення боргу, а також відомості про отримання письмової згоди кредитора на переведення боргу.

Щодо інших шляхів продажу фермерського господарства – читайте в наступних номерах нашого видання.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *