Заклади освіти та постійне користування землею: нові можливості чи зайвий клопіт?

Опубліковано: журнал «Практика управління закладом освіти», № 01, січень 2018 року

 Законом України «Про освіту» від 05.09.2017 № 2145-VIII (надалі Закон № 2145) можливість отримати право постійного користування земельною ділянкою надана усім без виключення закладам освіти незалежно від форми власності (раніше таке право могли набувати лише вищі навчальні заклади). Про наслідки вказаного нововведення для закладів освіти – в цьому матеріалі.

Кому та які землі передаються

Насамперед визначимося із суб’єктним складом. Так, Закон № 2145 до закладів освіти відносить юридичних осіб публічного чи приватного права, основним видом діяльності яких є освітня діяльність.

Водночас, згідно із пунктом 3 розділу XII «Прикінцеві та перехідні положення» вказаного Закону до приведення законодавства і установчих документів закладів освіти у відповідність із ним терміни «навчальний заклад» і «заклад освіти» є ідентичними, а всі суб’єкти владних повноважень і навчальні заклади керуються всіма положеннями вказаного Закону, що стосуються закладів освіти, а також положеннями законодавства, що стосуються навчальних закладів у частині, що не суперечить Закону № 2145.

Отже, з 28.09.2017 – дати набрання чинності Законом № 2145 – можливість отримати землю на праві постійного користування мають як заклади освіти, які створені на підставі вказаного Закону, так і всі навчальні заклади, які були створені до вступу ним в законну силу.

Що стосується категорій земель, які можуть передаватись закладам освіти в постійне користування, то Закон № 2145 не визначає жодних спеціальних умов щодо цього. У його частині 2 статті 80 лише міститься застереження, згідно із яким порядок, умови та форми набуття закладами освіти прав на землю визначаються Земельним кодексом України (ЗКУ).

Тим не менше, очевидною є передача в постійне користування закладам освіти тих земельних ділянок, на яких розташовані будівлі та споруди таких закладів (учбові корпуси, гуртожитки, бібліотеки тощо). Очевидність зумовлена нерозривним зв’язком земельної ділянки та розміщеної на ній нерухомості, адже зрозуміло, що жодна особа, окрім закладу освіти, не зможе користуватись ділянкою, на якій розміщена належна такому закладу нерухомість. Водночас, ЗКУ передбачає і інші категорії земель, які можуть передаватись у постійне користування освітянським закладам. До них належать землі:

  • сільськогосподарського призначення для дослідних і навчальних цілей (передаються сільськогосподарським навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам на підставі підпункту «в» частини 3 статті 22 ЗКУ);
  • оборони для постійної діяльності військово-навчальних закладів (частина 1 статті 77 ЗКУ).

Що стосується інших категорій земель, то законодавство не містить імперативних норм щодо неможливості їх передачі в постійне користування закладам освіти. Одначе на практиці органи розпорядження землею, скоріш за все, вимагатимуть від закладу освіти обґрунтування необхідності такого надання.

Переваги та недоліки постійного землекористування

 Поняття права постійного користування земельною ділянкою вміщене у частині 1 статті 92 ЗКУ. Ним є право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Це означає, що постійний землекористувач може безстроково володіти земельною ділянкою (впливати на неї відповідно до свого інтересу), а також користуватися нею (отримувати її корисні властивості для задоволення власних потреб).

Конституційний Суд України в пункті 5.6 рішення від 22.09.2005 № 5-рп/2005 у справі про постійне користування земельними ділянками (№ 1-17/2005) виокремив низку особливостей і переваг цього правового титулу, а саме:

  • право постійного землекористування є безстроковим, на відміну від права оренди, і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством;
  • права та обов’язки постійних землекористувачів визначені чинним земельним законодавством і не підлягають договірному регулюванню (не можуть бути звужені);
  • постійні землекористувачі, як і землевласники, сплачують земельний податок, розмір якого визначається відповідно до чинного законодавства, на відміну від договірного характеру орендної плати;
  • земельні ділянки у постійне користування передаються у порядку відведення безоплатно з наступним посвідченням цього права шляхом видачі державного акта на право постійного користування земельною ділянкою; оплаті має підлягати лише виготовлення технічної документації на земельну ділянку, що здійснюється на договірних засадах із уповноваженою землевпорядною організацією.

І хоча на сьогоднішній день державні акти на право постійного користування земельною ділянкою вже не видаються, решта визначених Конституційним судом переваг постійного землекористування залишаються актуальними.

Крім того, до переваг цього правового титулу слід віднести і те, що набуття права постійного землекористування в усіх випадках відбувається без проведення земельних торгів, в той час як інші види права користування землею (оренда, суперфіцій, емфітевзис) у більшості випадків набуваються на конкурентних засадах. Виключний перелік випадків (який постійно скорочується), за яких не проводяться земельні торги при передачі неприватних земель в оренду, на умовах суперфіцію чи емфітевзису, визначений в частинах 2 та 3 статті 134 ЗКУ.

Що стосується недоліків права постійного користування, то насамперед слід зважити на те, що заклади освіти як постійні землекористувачі не вправі будуть жодним чином розпоряджатися переданими їм земельними ділянками.

Конституційний Суд України в пункті 5.6 згадуваного раніше рішення від 22.09.2005 № 5-рп/2005 такий висновок підтвердив. Він зазначив, що власники землі та орендарі поряд із повноваженнями щодо володіння та користування наділяються і повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками (орендарі – в частині передачі земель у суборенду за згодою власника). Натомість постійні користувачі такої можливості позбавлені.

Це свідчить про те, що заклади освіти як постійні землекористувачі не можуть на власний розсуд передати іншій особі отриману ними земельну ділянку (наприклад, в оренду, на умовах емфітевзису, суперфіцію тощо). Такий висновок випливає, зокрема, з частини першої статті 1021 ЗКУ, згідно з якою право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб. Подібну норму містить і стаття 4 Закону про оренду землі[1], відповідно до якої орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради, а орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, – органи виконавчої влади, які згідно із законом передають земельні ділянки у власність або користування.

Аналогічна позиція відображена і в судовій практиці. Наприклад, Виший господарський суд України в постанові від 10.10.2017 року у справі № 909/754/16[2] зазначив, що «дослідна станція Інституту сільського господарства не наділена повноваженнями власника землі щодо розпорядження нею та не вправі виступати орендодавцем земельних ділянок державної форми власності, які їй надані на праві постійного користування».

Разом із тим, якщо заклад освіти матиме нагальну потребу залучити сторонню організацію до обробітку землі, це можна зробити шляхом укладання договору про спільну діяльність без створення юридичної особи на основі об’єднання внесків учасників (просте товариство) відповідно до статті 1130 Цивільного кодексу України (ЦКУ). При укладенні таких договорів особливу увагу слід приділяти умовам щодо мети здійснення закладом освіти такої спільної діяльності (наприклад, забезпечення отримання учнями/студентами/вихованцями практичних навичок у сфері, в якій заклад здійснює надання освітніх послуг) та внеску закладу освіти у таку діяльність (обов’язково має бути зазначено, що земельна ділянка та речові права на неї у спільну діяльність не передаються). Саме ці обставини враховують судові установи, приймаючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог щодо недійсності договорів про спільну діяльність та приховування ними договорів оренди земельної ділянки (див., наприклад, постанови ВГСУ від 27.09.2017 у справі № 916/2161/16[3], від 10.10.2017 у справі № 909/698/16[4], від 12.10.2017 у справі № 904/11269/16[5]).

До недоліків права постійного користування землею можна віднести і невизначеність правового регулювання в питанні переходу права постійного користування до правонаступника постійного землекористувача в процесі реорганізації. Так, якщо відносно оренди існує пряма норма частини 4 статті 32 Закону про оренду землі (реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі), то стосовно права постійного користування такої норми немає. Відтак, суди, вирішуючи подібні спори, часто займають позицію, що у разі припинення діяльності (реорганізація чи ліквідація) постійного землекористувача право постійного користування земельною ділянкою припиняється і в порядку правонаступництва до нової (новоствореної, реорганізованої) особи не переходить (прикладом можуть слугувати постанови ВГСУ від 14.12.2016 у справі № 911/109/16[6], від 21.12.2016 у справі № 904/550/16[7]).

Вважаємо таку позицію необґрунтованою, оскільки в процесі реорганізації всі права та обов’язки переходять до правонаступників юридичної особи (частина 1 статті 104 ЦКУ), а тому до них має переходити і право постійного користування землею. Тим не менше, наразі заклад освіти у випадку реорганізації має бути готовим до виникнення ймовірної конфліктної ситуації щодо переоформлення права постійного користування на землю на свого правонаступника.

Порядок набуття права постійного користування

Важливо розуміти, що на підставі Закону № 2145 закладам освіти надається можливість набути право постійного користування земельною ділянкою, а не визнається за ними таке право в силу закону. Це означає, що заклади освіти не стають автоматично постійними землекористувачами, а їм для отримання землі на такому правовому титулі потрібно пройти тривалу процедуру, яка закріплена в статті 123 ЗКУ. Така процедура аналогічна порядку отримання землі на умовах оренди та здійснюється за такими етапами:

І. Звернення до органу розпорядження земельною ділянкою та отримання дозволу на розробку документації із землеустрою (за необхідності).

Так, заклад освіти має подати:

  • клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу та об’єднання) або необхідності зміни її цільового призначення). У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення, а до клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки);
  • заяву на надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), якщо земельна ділянка сформована, але не зареєстрована в Державному земельному кадастрі та/або право власності на яку не зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. При цьому ЗКУ містить застереження, що особа може набути право замовити розроблення такої документації без необхідності надання дозволу управненим органом. Тому необхідно детально вивчити локальні нормативно-правові акти з цього приводу. Зокрема, відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (додаток 1 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463) в розглядуваному випадку вказаний дозвіл надається у формі резолюції (доручення) Київського міського голови або секретаря Київміськради до заяви на розроблення технічної документації;
  • заяву на передачу земельної ділянки в постійне користування, якщо земельна ділянка зареєстрована в ДЗК та право власності на неї зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Цей варіант є найкращим для потенційного землекористувача, оскільки виключає етап розробки, погодження та затвердження документації із землеустрою. А це означає, що йому не треба витрачати час і гроші на отримання дозволу на розробку документації із землеустрою, її розроблення, погодження, можливу експертизу та затвердження.

Підставою для відмови у наданні дозволу на розробку документації із землеустрою може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законодавства, містобудівної або землевпорядної документації.

У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання (заяви) орган розпорядження землею не надав дозвіл на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то заявник у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу. Про реалізацію свого права з огляду на застосування цього принципу «мовчазної згоди» заклад освіти письмово повідомляє орган розпорядження землею. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою.

Орган розпорядження земельною ділянкою визначається на підставі Прикінцевих та перехідних положень Закону № 5245[8] залежно від форми власності на таку ділянку. Якщо земля перебуває у комунальній власності, звертатися потрібно до місцевої ради, на території відповідної територіальної громади якої знаходиться земля. Якщо власником земельної ділянки є держава, то розпорядника земельної ділянки потрібно визначати за категорією земель та метою використання (цільовим призначенням). Допоможе у цьому нижченаведена таблиця.

 

Види земель Орган розпорядження Підстава
Земельні ділянки сільгосппризначення державної власності для всіх потреб Держгеокадастр та його територіальні органи ч. 4статті 122 ЗКУ та пп. 31 п. 4 Положення про Держгеокадастр, затверджене постановою КМУ від 14.01.2015 № 15
Землі сільгосппризначення — рілля чи багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, , державні ліси для нелісогосподарських потреб, державні земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, дна територіального моря, зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи КМУ ч. 8 статті 122, ч. 9 статті 149 ЗКУ
Земельні ділянки із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для ведення водного господарства; будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо); індивідуального дачного будівництва Райдержадміністрації ч. 3 статті 122 ЗКУ
Земельні ділянки із земель державної власності для всіх потреб у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена Облдержадміністрації на їхній території ч. 5 статті 122 ЗКУ
Земельні ділянки із земель державної власності у межах їхніх територій, крім випадків, перелічених вище Київська та Севастопольська міські держадміністрації, Рада міністрів АРК ч. 6 та ч. 7 статті 122 ЗКУ

 

ІІ. Розробка документації із землеустрою та її погодження.

Розробниками документації із землеустрою можуть бути юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою, або ж фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою (частина 2 статті 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV, надалі – Закон про землеустрій).

Перелік осіб, які вправі виконувати таку роботу, є доступним та розміщений, зокрема, на сайті Держгеокадастру (http://land.gov.ua/info/derzhavnyi-reiestr-sertyfikovanykh-inzheneriv-zemlevporiadnykiv/). Радимо зважати не лише на вартість послуг, а й на досвід роботи та репутацію розробника. Розроблення документації здійснюється на підставі договору між закладом освіти та обраним ним розробником. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 04.03.2004 № 266. Слід враховувати, що максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

Погодження документації із землеустрою здійснюється органами та в порядку, передбаченими статтею 1861 ЗКУ. За домовленістю із розробником такої документації, ці заходи може здійснити останній.

Якщо в постійне користування набуватиметься земельна ділянка особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, то проект землеустрою щодо відведення такої ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі відповідно до приписів Закону України від 17.06.2004 № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації».

ІІІ. Отримання рішення компетентного органу про надання земельної ділянки в постійне користування.

За загальним правилом, строк прийняття такого рішення – два тижні з дня отримання документації із землеустрою. Спеціальні строки встановлені для випадків передачі земельної ділянки у користування за погодженням з Верховною Радою України, за рішенням або за погодженням з КМУ, а також за рішенням Верховною Радою АРК  – вони визначаються за частинами 7-9 статті 123 ЗКУ.

Рішенням про надання земельної ділянки у постійне користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються:

  • затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
  • вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності);
  • надання земельної ділянки закладу освіти у постійне користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

ІV. Реєстрація права постійного користування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Залежно від активності закладу освіти та його оперативної реакції на дії посадовців весь процес отримання землі в постійне користування може зайняти від шести місяців до декількох років. При цьому не зайвим буде нагадати, що будь-яку бездіяльність або рішення органу розпорядження землею (в т.ч. і відмову у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду) можна оскаржити до суду.

Отримання у постійне користування землі,

яка вже перебуває у користуванні закладу освіти

Наразі багато загальноосвітніх шкіл користуються земельними ділянками на умовах оренди. Рідше – на підставі договору емфітевзису. З набранням чинності Законом № 2145 у таких навчальних закладів виникає закономірне питання щодо правового титулу користування землею.

Вище вже наголошувалось, що такі заклади не стають постійними землекористувачами в силу закону. Тому для отримання землі на праві постійного користування їм потрібно пройти процедуру, описану в попередньому пункті.

Водночас, набуття статусу постійного землекористувача автоматично не припиняє дію договору оренди чи договору емфітевзису (якщо, звичайно, така умова прямо не прописана у вказаних договорах).

Тому поряд із ініціюванням процесу отримання земельної ділянки на праві постійного користування, закладу освіти слід ставити питання про розірвання відповідного договору. Найоптимальнішим варіантом є розірвання договору за згодою сторін (частина 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі», частина 1 статті 651 ЦКУ). Зробити це доцільно на етапі прийняття компетентним органом рішення про надання земельної ділянки в постійне користування. Для цього рекомендуємо надіслати до вказаного органу (цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення) підписану зі сторони закладу освіти додаткову угоду про розірвання договору з огляду на набуття земельної ділянки на праві постійного користування.

РЕЗЮМЕ

Законом № 2145 усім без виключення закладам освіти незалежно від форми власності надана можливість отримати статус постійного землекористувача. Такий статус не виникає автоматично в силу закону, оскільки для отримання землі на праві постійного користування потрібно пройти тривалу процедуру, прописану в статті 123 ЗКУ.

Якщо заклад освіти вже користується бажаною земельною ділянкою на праві оренди чи емфітевзису, йому поряд із набуттям статусу постійного землекористувача необхідно припинити дію відповідного договору, аби не платити двічі за одну і ту ж земельну ділянку.

 

[1] Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV

[2] http://reyestr.court.gov.ua/Review/69618242

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/69346261

[4] http://reyestr.court.gov.ua/Review/69618123

[5] http://reyestr.court.gov.ua/Review/69618200

[6] http://reyestr.court.gov.ua/Review/63655809

[7] http://reyestr.court.gov.ua/Review/63759036

[8] Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 № 5245-VI


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *