Опубліковано: журнал «Головбух», № 27 (1034) від 24.07.2017

Головне у статті:

1. Варіанти оренди неприватної землі
2. Переваги та недоліки оренди за аукціоном
3. Умови отримання оренди без торгів
4. Основні вимоги договору оренди землі

 Оренда державної та комунальної землі є найбільш розповсюдженим речовим правом на неприватну землю. Отож, проаналізуємо, які є варіанти оренди неприватної землі, від чого залежить вибір виду оренди. Для зручності визначимо оптимальний алгоритм отримання таких земель в оренду за обраного варіанта.

Який варіант оренди неприватної землі обрати

В Україні є два варіанти передачі в оренду неприватних земель:

• за результатами проведення земельних торгів;
• за рішенням відповідного органу розпорядження землею (ст. 124 Земельного кодексу України; ЗК).

Застосування першого варіанта є пріоритетним. Другий варіант використовують лише у виняткових ситуаціях. Про це свідчить тенденція останніх років щодо зменшення оренди неприватної землі без торгів. Підґрунтям такої динаміки є Закон № 1012[1], який скоротив можливі випадки оренди неприватної землі без торгів, а також нещодавнє рішення Уряду, що визначає одним із пріоритетів управління у сфері використання й охорони земель сільгосппризначення державної власності передачу таких земель в оренду винятково на земельних торгах, у т. ч. строк дії оренди яких припиняють[2].

Тож, вподобавши земельну ділянку або плануючи здійснювати діяльність, «прив’язану» до певної землі, потенційний орендар має спочатку визначитись, як він може набути земельну ділянку в оренду: на безконкурентних засадах чи на земельних торгах.

Перелік випадків, за яких аукціону не проводять, визначають частини друга і третя статті 134 ЗК.

Зокрема, до неаукціонних випадків потрапили:

• розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
• використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних із користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
• надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
• надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), якщо такої потреби не стало;
• передача громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
• поновлення договорів оренди землі;
• передача в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності.

За всіх інших обставин, не зазначених у частинах другій і третій статті 134 ЗК, орендувати землю можна лише за результатами земельних торгів, які проводять у формі аукціону (ст. 135-139 ЗК).

Як набути права оренди на земельних торгах

[1] Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів» від 18.02.2016 № 1012-VIII.

[2] Постанова КМУ «Деякі питання удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними» від 07.06.2017 № 413.

В загальному алгоритм набуття права оренди на земельних торгах виглядає так:

• добір земельних ділянок та підготовка лотів для продажу (виготовлення, погодження та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, її державна реєстрація та державна реєстрація речового права на неї, отримання витягу про нормативну грошову оцінку, встановлення стартового розміру річної орендної плати);
• прийняття рішення організатором про проведення земельних торгів;
• укладення договору між організатором земельних торгів та їх виконавцем;
• опублікування оголошення про проведення земельних торгів;
• сплата учасниками реєстраційного та гарантійного внесків, подання ними документів на участь у торгах;
• проведення торгів, встановлення їх результатів, укладення договору оренди;
• оприлюднення результатів торгів.

Потенційний орендар може лише подати до органу розпорядження землею заяву про намір забудови тієї чи тієї території, однак не може спонукати такий орган включити земельну ділянку до переліку земельних ділянок та/або прав на них, які виставляють на земельні торги. А зважаючи на тривалу та часом непрозору процедуру формування такого переліку, шанси отримати в оренду бажану землю в адекватні строки незначні.

Отож, щоб отримати землю в оренду, варто моніторити оголошення на веб-сайті Держгеокадастру (http://torgy.land.gov.ua/auction) на предмет уже запланованих земельних аукціонів.

Цей портал дає змогу кожному отримати повну інформацію про:

• основні характеристики аукціону (організатора, виконавця, місце та час проведення);
• виставлений лот (площу, місцезнаходження, кадастровий номер, цільове призначення; нормативно-грошову оцінку, технічну документацію та навіть фото земельної ділянки);
• умови передачі в оренду (стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою тощо);
• ціну продажу права оренди, яку опубліковують після завершення земельних торгів разом із відеозаписом процесу торгів.

Окрім того, на веб-сайті Держгеокадастру розміщують інформацію про включення земельних ділянок до переліку землі сільгосппризначення державної власності для продажу права на неї на земельних торгах (http://land.gov.ua/info/perelik-dilianok).

ВРІЗ 1

Безсумнівною перевагою набуття права оренди на земельних торгах є оперативність, адже орендар не зобов’язаний:

• отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про дозвіл на розробку документації із землеустрою;
• розробляти таку документацію та погоджувати її;
• реєструвати земельну ділянку в ДЗК;
• отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про передачу земельної ділянки в оренду.

Усі необхідні процедури щодо формування земельної ділянки та її державної реєстрації виконує організатор торгів до їх проведення. На додачу, договір оренди земельної ділянки укладають за їх результатами безпосередньо в день проведення торгів.

ВРІЗ 2

Недоліками торгів для потенційного орендаря є наявність:

• обмеженого кола земельних ділянок, виставлених на торги, з яких він може обирати об’єкт оренди;
• конкурентів (інших потенційних орендарів) за право користування обраною землею.

Як орендувати землю без аукціону

Якщо земельну ділянку можна орендувати без проведення аукціону (ч. 2 і 3 ст. 134 ЗК), зацікавлена особа зможе отримати обрану ділянку та не буде змушена змагатися за її оренду з іншими особами.

Алгоритм отримання землі в оренду на неконкурентних засадах закріплений в статті 123 ЗКУ та включає в себе такі основні етапи:

1. Отримання дозволу органу розпорядження обраною земельною ділянкою на розробку документації із землеустрою (у визначених вище випадках). Підставою для відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законодавства, містобудівної або землевпорядної документації.

У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання (заяви) орган розпорядження землею не надав дозвіл на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то заявник у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу. Про реалізацію свого права з огляду на застосування цього принципу «мовчазної згоди» потенційний орендар письмово повідомляє орган розпорядження землею. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою.

2. Розробка документації із землеустрою та її погодження. Розробниками документації із землеустрою можуть бути юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою, або ж фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою (частина 2 статті 26 Закону України від 22.05.2003 № 858-IV «Про землеустрій», надалі – Закон про землеустрій).

Обрати розробника документації із землеустрою можна з переліку, розміщеного на офіційному сайті Держгеокадастру. Розроблення документації здійснюється на підставі договору між зацікавленою в оренді землі особою та обраним ним розробником. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 04.03.2004 № 266. Слід враховувати, що максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

Погодження документації із землеустрою здійснюється органами та в порядку, передбаченими статтею 186¹ ЗКУ. За домовленістю із розробником такої документації, ці заходи може здійснити останній.

Якщо в оренду набуватиметься земельна ділянка особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, то проект землеустрою щодо відведення такої ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі відповідно до приписів Закону України від 17.06.2004 № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації».

3. Отримання рішення компетентного органу про надання земельної ділянки в оренду. За загальним правилом, строк прийняття такого рішення – два тижні з дня отримання документації із землеустрою. Спеціальні строки встановлені для випадків передачі земельної ділянки у користування за погодженням з Верховною Радою України, за рішенням або за погодженням з КМУ, а також за рішенням Верховною Радою АРК – вони визначаються за частинами 7-9 статті 123 ЗКУ.

Рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються:

• затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
• вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності);
• надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

4. Укладення договору оренди земельної ділянки.
5. Реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

ВРІЗ 5

Залежно від активності потенційного орендаря та його оперативної реакції на дії посадовців увесь процес отримання землі в оренду може тривати від шести місяців до декількох років.

Будь-яку бездіяльність або рішення органу розпорядження землею, у т. ч. відмову надати земельну ділянку в користування або залишення клопотання без розгляду, можна оскаржити до суду. За наслідками розгляду справ за такими позовами суд залежно від характеру спору може зобов’язати названі органи виконати певні дії, як цього вимагають приписи чинного законодавства. Зокрема, розглянути в установленому для даного органу порядку питання, що стосується предмета спору.

Однак суд не має права приймати рішення з питань, віднесених до виняткової компетенції цих органів. До прикладу, про надання земельних ділянок у користування, укладення договору оренди земельної ділянки, а також зазначати, яке конкретно рішення слід ухвалити. Така позиція відображена в пункті 2.14 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 № 6. Нею також керувався Верховний Суд України в постанові від 22.11.2010 у справі № 3-23гс10[1] та Вищий господарський суд України в останніх постановах із цього приводу: від 10.11.2016 у справі № 927/377/14[2] та від 02.06.2017 у справі № 921/941/15-г/13[3].

 Які є вимоги до договору оренди землі

Два роки тому перелік істотних умов договору оренди землі містив 11 пунктів. Однак Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12.02.2015 № 191-VIII скоротив його до трьох.

Отож, тепер сторони обов’язково мають погодити:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди. Слід враховувати встановлений законодавством максимальний строк оренди земельної ділянки (50 років) і мінімальний строк оренди окремих земель (сім років у разі оренди ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства; 10 років— земель із таким самим призначенням, якщо вони є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводять гідротехнічну меліорацію; 30 років — у разі створення індустріального парку)[4];
• орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону про оренду землі).

Договір оренди землі укладають у письмовій формі на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

ВРІЗ 6

Закон не зобов’язує нотаріально посвідчувати такий договір. Договір можна нотаріально посвідчити лише за бажанням однієї зі сторін (ст. 14 Закону про оренду).

Водночас орендодавець може зобов’язати нотаріально посвідчувати такий договір. До прикладу, пунктом 7.7 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (додаток 1 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463), що містить імперативну норму про нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Київміськрадою. Тож у разі оренди київської землі послуг нотаріуса не уникнути.

Як бачимо, оренда земель державної та комунальної власності — серйозна та трудомістка справа. Але отримати бажану земельну ділянку реально, якщо знати варіанти отримання такої землі в оренду, їх умови, переваги та недоліки, особливості договорів оренди. Адже ділова фортуна усміхається сміливим, наполегливим, а головне — обізнаним.

ВРІЗ 1

Перевага земельних торгів

для орендаря — оформлення держреєстрації землі організатором торгів

ВРІЗ 2

Недоліки земельних аукціонів:

обмежене коло земельних ділянок для оренди та інші потенційні орендарі

ВРІЗ 3

Обрати розробника документації

із землеустрою можна з переліку, розміщеного на офіційному сайті Держгеокадастру

ВРІЗ 4

Строк прийняття рішення

компетентного органу про надання землі в оренду за загальним правилом становить два тижні з дня отримання документації із землеустрою

ВРІЗ 5

Від шести місяців

до декількох років — стільки може тривати отримання неприватної землі в оренду залежно від активності потенційного орендаря та дій посадовців

ВРІЗ 6

Договір оренди землі

укладають у письмовій формі на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220

[1] www.reyestr.court.gov.ua/Review/13572912

[2] reyestr.court.gov.ua/Review/62724651

[3] reyestr.court.gov.ua/Review/66902057

[4] Ст. 19 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV та ст. 93 ЗК.