Секрети оренди неприватної землі без торгів

Опубліковано: журнал «Головбух», № 28 (1035) від 31.07.2017

Знати алгоритм дій отримання землі в оренду за неаукціонного варіанту добре, але це лише половина успіху. Щоб швидко орендувати бажану ділянку, слід знати нюанси. Адже зацікавлена особа має пройти доволі складну процедуру набуття права оренди на землю, закріплену в статтях 123, 124, 186-1 Земельного кодексу України (ЗК).

Отже, відповімо на головні земельно-орендні запитання: «Кому?» та «Що подавати?».

Хто дає в оренду державну та комунальну землю

Передовсім майбутній орендар має визначитись із органом, який буде орендодавцем бажаної земельної ділянки.

Для цього треба врахувати параметри земельної ділянки:

  • місцезнаходження;
  • категорію;
  • функціональне (цільове) призначення.

Орендодавцями земельних ділянок є:

  • комунальної власності — сільські, селищні, міські ради;
  • спільної власності територіальних громад — районні, обласні ради та ВР АРК;
  • державної власності — органи виконавчої влади, що відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування (ст. 4 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV).

Зацікавлена в оренді землі особа має з’ясувати форму власності на неї. Для цього слід звернутися до Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 № 5245-VI.

Так, землями комунальної власності відповідних територіальних громад є:

  • земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; а також такі, що перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
  • усі інші землі, розміщені в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок державної власності.

ВРІЗ 1

У державній власності залишаються:

  • земельні ділянки в межах населених пунктів, на яких розміщені будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності; які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, НАН України, державних галузевих академій наук; які належать до земель оборони;
  • земельні ділянки, що використовує Чорноморський флот РФ на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана ВРУ;
  • землі зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
  • усі інші землі за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок комунальної власності, зазначених у першій частині попереднього переліку.

Потенційного орендаря навряд чи цікавитиме земля, на якій розміщені об’єкти нерухомості місцевих рад чи органів державної влади, а також така, що перебуває у постійному користуванні цих органів. Тому здебільшого йому слід орієнтуватися на місцезнаходження земельної ділянки. Якщо ділянка в межах населеного пункту — звертатися до місцевої ради, поза межами — до органу державної влади.

ВРІЗ 2

Дізнатися про межі адміністративно-територіальної одиниці та, відповідно, про розміщення земельної ділянки у цих межах, можна з містобудівної документації:

Також можна подати запит на отримання інформації до органів розпорядження землями чи Держгеокадастру.

Із комунальною землею все очевидно —орендодавцем є рада, на території відповідної територіальної громади якої знаходиться земля. А от орендодавця земельної ділянки державної власності визначити не так просто. Для зручності зазначимо орендодавців за видами земель державної власності у Таблиці.

Орендодавці державних земель

 Види земель

Орендодавець Підстава
Земельні ділянки сільгосппризначення державної власності для всіх потреб Держгеокадастр та його територіальні органи ч. 4статті 122 ЗК та пп. 31 п. 4 Положення про Держгеокадастр, затверджене постановою КМУ від 14.01.2015 № 15
Землі сільгосппризначення — рілля чи багаторічні насадження для несільськогосподарських потреб, , державні ліси для нелісогосподарських потреб, державні земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, дна територіального моря, зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи КМУ ч. 8 статті 122, ч. 9 статті 149 ЗК
Земельні ділянки із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для ведення водного господарства; будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо); індивідуального дачного будівництва Райдержадміністрації ч. 3 статті 122 ЗК
Земельні ділянки із земель державної власності для всіх потреб у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена Облдержадміністрації на їхній території ч. 5 статті 122 ЗК
Земельні ділянки із земель державної власності у межах їхніх територій, крім випадків, перелічених вище Київська та Севастопольська міські держадміністрації, Рада міністрів АРК ч. 6 та ч. 7 статті 122 ЗК

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалі від 10.06.2015 у справі № 6-10584св15[1] зазначив, що Держземагентство (наразі — Держгеокадастр) законодавчо не наділене повноваженнями розпоряджатися земельними ділянками колишніх колективних сільськогосподарських підприємств. Отже, земельні частки (паї) передають в оренду за рішенням відповідних сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації за місцем розташування землі (Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV).

 Що потрібно надати орендодавцю

Орендодавця визначили. Далі потенційний орендар має обрати об’єкт оренди та з’ясувати, чи:

  • є земельна ділянка сформованою;
  • потрібно змінювати її цільове призначення;
  • зареєстрована ділянка в Державному земельному кадастрі (ДЗК);
  • зареєстровано право власності на ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

Від зазначених факторів залежить те, чи необхідно вчиняти дії із розробки, погодження та затвердження документації із землеустрою, а якщо необхідно – то який вид документації треба готувати: проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на ).

ВРІЗ 3

Так, якщо земельна ділянка має кадастровий номер, вона є сформованою. За кадастровим номером можна перевірити відомості про ділянку в публічній кадастровій карті (http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta), заа необхідності замовити Витяг із ДЗК та після нескладної реєстрації за 23 грн отримати Інформаційну довідку з ДРРП (https://kap.minjust.gov.ua/login/index).

Залежно від знайденої інформації про землю та її статус зацікавлена особа подає майбутньому орендодавцеві документи (ст. 123 ЗК):

  • клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі формування нової земельної ділянки, крім поділу та об’єднання, або необхідності зміни її цільового призначення). У клопотанні зазначають орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додають: графічні матеріали, на яких зазначають бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмову згоду землекористувача, засвідчену нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки);
  • заяву на надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), якщо земельна ділянка сформована, але не зареєстрована в ДЗК та/або право власності на яку не зареєстроване в ДРРП. При цьому ЗК містить застереження, що особа може набути право замовити розроблення такої документації без необхідності надання дозволу управненим органом. Тому необхідно детально вивчити локальні нормативно-правові акти з цього приводу. Зокрема, відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (додаток 1 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463) зазначений дозвіл надають у формі резолюції (доручення) Київського міського голови або секретаря Київміськради до заяви на розроблення технічної документації;
  • заяву на передачу земельної ділянки в оренду, якщо земельна ділянка зареєстрована в ДЗК та право власності на неї зареєстроване в ДРРП. Цей варіант є найкращим для потенційного орендаря, оскільки виключає етап розробки, погодження та затвердження документації із землеустрою. А це означає, що орендареві не доведеться витрачати час і гроші на отримання дозволу на розробку документації із землеустрою, її розроблення, погодження, можливу експертизу та затвердження.

РЕЗЮМУЄМО

  1. Вирішили орендувати комунальну чи державну земельну ділянку — не ніяковіємо.
  2. За містобудівною документацією та/або кадастровою картою визначаємо, до якої територіальної одиниці належить бажана ділянка.
  3. Залежно від територіальної приналежності землі встановлюємо її орендодавця.
  4. Перевіряємо статус земельної ділянки.
  5. Згідно з даними про землю готуємо відповідні документи.
  6. Подаємо документи орендодавцю.
  7. Укладаємо омріяний договір оренди.

Отож, процедура складна, але її можна подужати. Потрібно лише відповісти на запитання: «А чи варта ділянка таких зусиль?» Якщо відповідь «Так» — то вперед!

ВРІЗ 1

Орендодавці

земельних ділянок комунальної власності — сільські, селищні, міські ради; державної — органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають землю у користування

ВРІЗ 2

Межі адміністративно-територіальних одиниць

можна знайти в кадастровій карті map.land.gov.ua/kadastrova-karta

ВРІЗ 3

Інформаційну довідку

з ДРРП можна отримати після реєстрації за 23 грн на kap.minjust.gov.ua/login/index

[1] www.reyestr.court.gov.ua/Review/44893596


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *