Плата за землю: кого захищає ВСУ

Опубліковано: журнал «Головбух», № 17 (1024) від 05.05.2017 р.

 Аналіз судової практики — обов’язкова складова розв’язання будь-якої правової задачі, адже знайдене рішення має витримати випробування судовим провадженням. Якщо судова практика складається на користь позиції юриста, нею треба скористатись для додаткового підтвердження своїх аргументів. Інакше юристові варто підготувати контраргументи, аби негативну судову практику «зламати». Але в обох випадках поточну позицію суду потрібно знати. Ми зупинимось на основних правових позиціях Верховного Суду України, висловлених у спорах щодо плати за землю.

Чому саме цієї інстанції?Висновки саме Верховного Суду України (ВСУ) мають брати до уваги суди при виборі та застосуванні правової норми до спірних правовідносин. І хоча суд має право відступити від правової позиції, висловленої ВСУ, водночас він має навести відповідні мотиви такого відступу. Позиції інших судових інстанцій (в тому числі касаційної) де-юре не обов’язкові для судів, хоча часто використовуються ними при формуванні власного підходу при вирішенні спору.

Нагадаємо, що плата за землю — це обов’язковий платіж у складі податку на майно, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (пп. 14.1.147 ПКУ).

Отже, в ПКУ передбачено дві форми плати за землю: земельний податок та орендну плату. Відтак і судову практику ВСУ ми аналізуватимемо в такій послідовності.

Сплата земельного податку «єдинниками»

Спрощена система оподаткування одразу звільняла платників єдиного податку (ЄП) від сплати плати (податку) за землю (п. 7 Указу Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» від 03.07.1998 р. № 727/98).

В п. 297.1 ПКУміститьсясхожа норма, хоча її дещо звужено: платники ЄП не сплачують земельний податок за земельні ділянки, що використовуються ними для провадження господарської діяльності. Як бачимо, платників ЄП не звільнено від орендної плати, а також від плати за землю, яку вони не використовують для провадження господарської діяльності.

Чи не всі судові спори цієї категорії до кінця 2015 року зводились до обґрунтування того, використовується чи ні земля у господарській діяльності платника ЄП. Причому більше 90 % цих справ стосувались платників ЄП, які здають в оренду власну будівлю і одним із видів діяльності у свідоцтві платників ЄП яких зазначено «здавання в оренду (під найм) власної нерухомості» тощо. Здебільшого суди  займали позицію «єдинників», обґрунтовуючи її тим, що «основним видом діяльності позивача згідно з довідкою з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України є здійснення підприємницької діяльності шляхом передачі в оренду будівель (споруд, їх частин) власного чи орендованого нерухомого майна. …Відповідно до вимог статті 796 Цивільного кодексу України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму… Таким чином, одночасно з правом найму нежитлових приміщень за договорами оренди нерухомого майна, орендарям надається у користування земельна ділянка, на якій вони розміщені, що відповідає меті господарської діяльності позивача. З огляду на встановлені обставини у даній справі та аналіз чинного податкового законодавства, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність підстав для нарахування позивачу — платнику єдиного податку грошового зобов’язання із земельного податку Сноска 1».

Сноска 1 Наприклад, постанова Вищого адміністративного суду України від 15.12.2015 р. у справі № К/800/1209/15 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54360380).

Однак ВСУ своєю постановою від 24.11.2015 р. у справі №826/14703/13-аСноска 2  перевернув все з ніг на голову. Він обґрунтовував свою позицію наступним таким чином: «Обов’язок зі сплати земельного податку для фізичної особи — власника чи користувача земельної ділянки залишається незмінним незалежно від реалізації цією особою певних наданих їй правомочностей, як-от набуття нею статусу суб’єкта господарювання, діяльність якого пов’язана з використанням земельної ділянки або без такого. …Правове відношення між власністю на земельну ділянку чи користування нею та обов’язком сплати земельного податку не припиняється у разі набуття власником чи користувачем земельної ділянки статусу суб’єкта господарювання та обрання ним виду економічної діяльності і системи оподаткування, які не передбачають використання земельної ділянки в господарській діяльності. Тобто з набуттям ознак (якості) суб’єкта господарювання фізична особа, яка ним стала, не перестає бути власником чи користувачем земельної ділянки і не звільняється від обов’язку сплати земельного податку. Надання в найм (оренду) нежитлового приміщення не означає, що механічно (автоматично) разом з майном наймачу передається й обов’язок сплати податку за земельну ділянку, на якій воно розташоване».

Сноска 2 http://reyestr.court.gov.ua/Review/54688775

Висновок, м’яко кажучи, дивний. При цьому він не вкладається не лише в застосовувану раніше судами правову базу, наведену вище, а навіть і в закони формальної логіки. Адже ПКУ не говорить, що від сплати земельного податку звільняються ті платники ЄП, які не є власниками/користувачами земельної ділянки. Навпаки: якщо ПКУ звільняє платника ЄП від сплати земельного податку, то такий платник апріорі вже є власником чи постійним користувачем земельної ділянки, адже лише вони сплачують земельний податок. При цьому ВСУ взагалі не обґрунтовує питання невикористання землі у господарській діяльності платника ЄП — орендодавця нерухомості, хоча лише воно є ключовим для цієї категорії спорів.

Цікаво, що суди нижчих інстанцій теж не сприйняли постанову ВСУ від 24.11.2015 р. у справі № 826/14703/13-а на ура. Звісно, їм простіше використовувати цю позицію, ніж обґрунтовувати відхід від неї. Багато суддів так і роблять. Але є й такі, що відступають від наведених висновків ВСУ та підтримують платників ЄП. Прикладом такого рішення в суді касаційної інстанції є ухвала ВАСУ від 20.04.2016 р. у справі № 804/10293/13-аСноска 3.

Сноска 3http://reyestr.court.gov.ua/Review/57400962

Сноска 4http://reyestr.court.gov.ua/Review/44294399

Коефіцієнт функціонального використання

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок (НГО) є важливим показником для плати за землю: вона є базою оподаткування земельним податком (пп. 270.1.1 ПКУ) та використовується для визначення розміру орендної плати за землю (п. 289.1 ПКУ).

Водночас коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо), є складовою формули щодо визначення НГО: що він вищий, то більшою є НГО,а отже, і розмір плати за землю.

Тому непоодинокими є спори щодо застосування показника коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки, бо податківці повсякчас намагаються застосувати вищий показник, а платники — нижчий. ВСУ при вирішенні таких спорів виходить із того, що підставою для нарахування плати за землю є дані державного земельного кадастру (п. 286.1 та 288.7 ПКУ), а відомості про розмір НГО містяться у довідці (витягу) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку видає Держгеокадастр. Саме за такою довідкою (витягом) застосовується коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки, тому що ані податковий орган, ані суд не наділені повноваженнями визначати нормативну грошову оцінку земель та не можуть перебирати на себе функції спеціально уповноваженого на те органу (постанова ВСУ від 26.01.2016 р. у справі № 808/3751/14 Сноска 5).

Сноска 5 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/55799771

У постанові ВСУ від 30.03.2016 р. у справі № 2а/0470/5301/12зазначено, що «віднесення земель до тієї чи іншої категорії та зміна їх цільового призначення проводиться виключно відповідним рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування. А оскільки зміна категорії земельної ділянки передбачає законодавчо-визначену процедуру і прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування, яке є підставою для зміни юридичного статусу земельної ділянки і застосування нового коефіцієнта її функціонального використання, надання органом місцевого самоврядування дозволу на проектування та будівництво багатофункціонального комплексу будівель не змінює цільового призначення використання земельної ділянки і, відповідно, коефіцієнта її функціонального використання». З наведеного висновку виходить, що зміна коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки можлива лише в разі прийняття рішення місцевою радою про зміну категорії/цільового призначення земельної ділянки.

Обов’язки орендаря в разі переходу власності на нерухомість

Судові установи дуже довго противились «автоматичному» переходу речових прав на землю при переході прав на розміщене на ній нерухоме майно. Донедавна при розгляді подібних спорів вищі судові інстанції виходили з того, що» виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності на земельну ділянку. Правочини, що тягнуть перехід права власності на об’єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку» (пп. «а» п. 2.2.3 листа Вищого господарського суду України від 01.01.2010 р. «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами»).

Однак зараз позиція вищих судових інстанцій змінилась. Посилаючись наст. 7 та 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі),вони виходять із того, що «при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов’язанні. Договір оренди земельної ділянки припиняється для орендаря — продавця нерухомості, як право попередника (в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовані будівля та споруди), однак є діючим та обов’язковим для орендаря-правонаступника — покупця нерухомості» (одне з останніх судових рішень суду касаційної інстанції щодо цієї теми — постанова ВГСУ від 01.03.2017 р. у справі № 904/7427/16Снсока 6).

Сноска 6 http://reyestr.court.gov.ua/Review/65283037

Зважаючи на  такий підхід ВСУ в постанові від 08.06.2016 р. у справі № 804/7668/15 дійшов такого висновку:«якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Застереження в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов’язку сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно, оскільки договором не можна змінити виконання обов’язку, встановленого податковим законом».

Із наведеної позиції ВСУ можна виокремити два важливих висновки:

— новий власник нерухомості сплачує орендну плату за неприватні землі на підставі вже укладеного договору оренди землі з моменту виникнення права власності на будівлю чи споруду;

— сплата попереднім власником нерухомості орендної плати за укладеним ним договором не звільняє нового власника нерухомості від виконання останнім такого податкового обов’язку.

Тому покупець нерухомості мусить поцікавитись правовим титулом, на якому земельна ділянка належала попередньому власнику, аби з’ясувати  момент виникнення своїх «земельних» прав та обов’язків.

Граничний розмір орендної плати за землю    ЗАВЕЛИКА НАЗВА!

У 2013 році ВСУ висловив правову позицію Сноска 7, яка була усталена в судах нижчих інстанцій ще з 2008 року. За цією позицією,«договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже, йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов’язковість його виконання сторонами тощо. І хоча законодавча зміна розміру земельного податку є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, зазначене не тягне автоматичну зміну умов договору щодо розміру орендної плати, а відтак відповідного донарахування податковим органом суми податкового зобов’язання з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями».

Сноска 7 Постанова Верховного Суду України від 11.06.2013  р. у справі № 21-166а13/ (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/32532868).

На нашу думку, така позиція ВСУ була законною та обґрунтованою, оскільки базувалась на низці правових норм. Згідно з п. 288.4 ПКУ та частиною другою ст. 21 Закону про оренду землі,розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. При цьому, відповідно до п. 288.1 ПКУ, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, істотною умовою якого є орендна плата із зазначенням її розміру (частина перша ст. 15 Закону про оренду землі).

Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України (ЦКУ), правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Згідно зі ст. 629 ЦКУ,договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Отже, у разі відсутності рішення суду про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, такий договір є правомірним та обов’язковим для виконання сторонами. При цьому,відповідно до ст. 30 Закону про оренду землі,зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а в разі недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку. У разі зміни договору зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не зумовлено характером його зміни (частина третя ст. 653 ЦКУ). Якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов’язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Таким чином, платник зобов’язаний сплачувати більший розмір орендної плати з настанням дати:

— набрання чинності додатковою угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині збільшення розміру орендної плати (в разі зміни договору за домовленістю сторін);

— набрання законної сили рішенням суду про таку зміну договору (в разі вирішення спору в судовому порядку).

Втім,у2014 році ВСУ (постанова від 02.12.2014 р. у справі № 21-274а14 Сноска 8) дійшов діаметрально протилежного висновку. Він зазначив, що з набранням чинності ПКУ річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам пп. 288.5.1 ПКУ та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. При цьому за принципом пріоритетності норм ПКУ над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у п. 5.2 ПКУ, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим за встановлений наведеною нормою ПКУ. Жодної іншої норми на обґрунтування своєї позиції ВСУ не навів, так само як не довів мотиви незастосування до цих правовідносин викладених вище правових норм.

Сноска 8 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42010791

Цю правову позицію ВСУ підтримує з 2014 року і донині. Останню на сьогодні постанову з цього приводу   прийнято 14.03.2017 р. у справі № 804/16943/13 Снсока 9.

Сноска 9  http://reyestr.court.gov.ua/Review/65627332

Тож зараз суди нижчих інстанцій визнають правомірними дії податківців щодо донарахування розміру орендної плати до визначеного в ПКУ мінімального розміру орендної плати за державні та комунальні землі, якщо закріплений в договорі оренди землі розмір орендної плати є меншим за такий граничний розмір.

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки

Ця категорія спорів за аргументацією дуже схожа із попередньою. Питання зводиться до того, з якого моменту застосовувати новий розмір НГО земельної ділянки: з моменту внесення відповідних змін до договору оренди землі чи з дати застосування нового розміру НГО, яка вказана в рішенні місцевої ради про її затвердження.

Застосовуючи наведену вище правову канву, ВСУ мав би дійти висновку, що зміна НГО є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, однак не  має призводити до автоматичної зміни умов договору щодо розміру орендної палати. Тому сплачувати орендну плату за новим розміром НГО орендар повинен з моменту внесення відповідних змін до договору оренди (підписання додаткової угоди чи набрання законної сили судовим рішенням).

Проте, на жаль, правова позиція ВСУ з цього питання на сьогодні теж фіскальна. У постанові від 18.05.2016 р. у справі № 6-325цс16 Сноска 10 [1] ВСУ зазначив, що оскільки внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, то положення договору оренди землі щодо розміру орендної плати слід вважати зміненим з дати застосування нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку зазначено в рішенні місцевої ради про її затвердження.

Сноска 10 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/57986907

За такого підходу суди нижчих інстанцій визнають правомірними дії податківців щодо нарахування розміру орендної плати за новою НГО з дати застосування рішення місцевої ради про затвердження такої НГО.

Як бачимо, в багатьох питаннях сплати земельного податку та орендної плати за комунальні та державні земельні ділянки позиція ВСУ є явно фіскальною, подекуди навіть занадто. Залишається лише сподіватись, що новий Верховний Суд України після свого формування поверне судову практику з цих питань в законне та обґрунтоване русло.

[1]


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *