Орендна плата за землі сільгосппризначення: вимоги до встановлення і сплати

Опубліковано: Бухгалтерія. Спецвипуск «Сільськогосподарська» бухгалтерія. № 47 (1294) від 20.11.2017 – стор. 18-21.

 Орендна плата є однією із трьох законодавчо визначених істотних умов договору оренди землі. Тим не менше, розмір орендної плати є першим та основним, що цікавить потенційного орендодавця земельної ділянки. Тож саме плату за користування землею потенційні сторони відповідного договору погоджують у першу чергу. При цьому у відповідності до ст.15 Закону про оренду землі в договорі сторони мають закріпити такі умови щодо орендної плати: її розмір, індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки сплати, порядок її внесення і перегляду,а також відповідальність за її несплату.

Водночас, процедура встановлення та сплати орендноїплати за державну чи комунальну землю законодавчо набагато більше урегульована, ніж аналогічні процеси в разі оренди приватних земель. З огляду на це доцільно окремо розглянути питання щодо плати за користування землею залежно від форми власності на неї.

Орендна плата за ділянки комунальної/державної власності

Як і для приватних земель, передача державної чи комунальної земельної ділянки в оренду відбувається на підставі договору оренди землі. Однак правова природа орендної плати за неприватну землю як обов’язкового та безумовного платежу до місцевого бюджету зумовлює необхідність дотримання сторонами цілої низки імперативних законодавчих норм, які діють щодо визначення розміру та порядку справляння плати за оренду цієї групи земель. Відтак, принцип свободи договору, визначений у статтях 3, 6, 627 ЦКУ, застосовується досить обмежено у розглядуваному випадку, не залишаючи сторонам багато простору для визначенняна власний розсудумовщодо платиза таку оренду.

Насамперед, сторони обмежені мінімальними та максимальними граничними значеннями орендної плати. Так, відповідно до п.288.5 ПКУ наразі річний розмір орендної плати не може бути меншим розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських –не може перевищувати розміру земельного податку).

З 01.01.2015 розмір земельного податку, що є обов’язковим до сплати на території відповідної територіальної громади, згідно із п.10.2 ПКУ обов’язково встановлюються рішенням місцевої ради (сільської, селищноїчи міської). У відповідності до пп.12.3.4 ПКУ рішення вказаних органів місцевого самоврядування про встановлення плати за землю офіційно оприлюднюється до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування такої плати.

Отже, для визначення мінімально допустимого розміру орендної плати за земельну ділянку сільгосппризначення, яка перебуває у державній чи комунальній власності, необхідно з’ясувати діючий на момент укладення договору оренди розмір земельного податку, що встановлений місцевою радою за місцезнаходженням земельної ділянки.

Наприклад, у місті Києві ставка земельного податку для земель сільгосппризначення встановлена в розмірі 0,3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.5.3 Положення про плату за землю в місті Києві, яке є Додатком 3до рішення Київської міської ради від 23.06.2011 № 242/5629).

Це означає, що за оренду неприватної землі сільгосппризначення в м. Києві в договорі оренди можебути встановлена плата в діапазоні від 0,3% до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Слід враховувати, що згідно із існуючою наразі правовою позицією Верховного Суду України у випадку законодавчого збільшення мінімального граничного розміру орендної плати, застосуванню підлягає визначений законодавством мінімальний розмір орендної плати, а не сума, закріплена в раніше укладеному договорі оренди земельної ділянки.

Вперше така правова позиція була висловлена ВСУ в постанові від 02.12.2014 у справі № 21-274а14[1]. В подальшому її продубльовано в цілій низці постанов ВСУ, останньою із яких на сьогоднішні день є постанова від 14.03.2017 у справі 804/16943/13[2].

Суть цієї правової позиції ВСУ полягає у тому, що «з набранням чинності ПКУ річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам пп.288.5.1 ПКУ та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. При цьому, виходячи із принципу пріоритетності норм ПКУ над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у п.5.2 ПКУ, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений вказаною нормою ПКУ».

Зазначена правова позиція ВСУ в силу норм всіх процесуальних кодексів має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні наведених вище норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Цікаво, що за півтора року до прийняття «революційної» постанови 2014 року, ВСУ у справі зі спору щодо аналогічних правовідносин[3]висловив протилежну обов’язкову для всіх суб’єктів владних повноважень правову позицію, яка аргументована так: «Договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже, йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов’язковість його виконання сторонами тощо. І хоча законодавча зміна розміру земельного податку є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками, зазначене не тягне автоматичну зміну умов договору щодо розміру орендної плати, а відтак відповідного донарахування податковим органом суми податкового зобов’язання з орендної плати із застосуванням штрафних санкцій за податковими повідомленнями-рішеннями».

Ще цікавіше, що зазначену вище постанову 2014 року підписали сім із восьми суддів, які підписували і вказане судове рішення в 2013 році.

На переконання автора, позиція ВСУ зразка 2013 року є більш законною та обґрунтованою, ніж пізніше висловлена. Дуже сподіватимемось, що новосформований ВСУ повернеться до неї. Наразі ж орендареві державної чи комунальної землі слід враховувати існуючу позицію ВСУ та сплачувати орендну плату в розмірі, не меншому за визначений в п.288.5 ПКУ.

Окрім граничних значень розміру орендної плати за державну та комунальну землю, при його визначенні сторони «прив’язані» також до нормативної грошової оцінки(НГО) земельної ділянки, що передаватиметься в оренду.Так, вч.1 ст.13 Закону про оцінку земель зазначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разівизначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Пункт 289.1 ПКУ містить імперативну норму про те, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. А пункт 9 Типового договору оренди землі передбачає встановлення орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власностівиключно у відсотках від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Аналіз наведених законодавчих норм дає підстави для висновку, що вартість оренди неприватних земель сільгосппризначення має обов’язково вказуватись у договорі оренди землі у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Більше того, укладення договору оренди державної чи комунальної земельної ділянки, нормативна грошова оцінка якої не проведена, може призвести до визнання такого договору недійсним. На цьому наголошує Верховний Суд України в постанові від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16[4]: «суди попередніх інстанцій помилково вважали факт непроведення нормативної грошової оцінки у встановленому законодавством порядку суто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним, а тому рішення судів у справі підлягають скасуванню в частині відмови у позові про визнання договору оренди недійсним, з ухваленням Верховним Судом України нового рішення про задоволення позову в зазначеній частині».

При цьому визначення розміру орендної плати за неприватні землі у відсотках від НГО тягне за собою необхідність слідкувати за її зміною для правильного обрахунку розміру орендної плати. Слід враховувати, що НГО для всіх сільгоспземель має проводитися не рідше ніж один раз на 5 – 7 років (ч.2 ст.18 Закону про оцінку земель). Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до ст.23 Закону про оцінку земель затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (для земель у межах населених пунктів) або районною радою (для земель за межами населених пунктів).

Саме з набранням чинності рішеннямради про затвердження НГО податківці давно та послідовно пов’язують момент зміни розміру орендної плати за користування державними та комунальними землями[5].При цьому, на думку податківців, факт внесення змін до договору оренди для підвищення розміру орендної плати значення не має.

Судові установи наразі підтримують наведену фіскальну позицію. Підтвердженням цьому єпостанова від 18.05.2016 у справі № 6-325цс16[6], у якій Верховний Суд України дійшов до висновку, що оскільки внаслідок зміни розміру НГО земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, то положення договору оренди землі щодо розміру орендної плати слід вважати зміненим з дати застосування нової НГО земельної ділянки, яка вказана в рішенні місцевої ради про її затвердження.

Тому якщо у населеному пункті рішенням ради запроваджена нова НГО та в установленому порядку вона оприлюднена, орендарідержавних та комунальних сільгоспземель згідно із існуючою правозастосовчою практикою мають сплачувати підвищений розмір орендної плати з дати набрання чинності рішенням місцевої ради про затвердження НГО.

При визначенні моменту набрання чинності таким рішенням слід враховувати, що у відповідності до п.271.2 ПКУ рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Окрім вищевказаних обмежень, сторони в договорі оренди неприватних сільгоспземель не можуть відмовитись від індексації НГО (обов’язковість її врахування при визначенні розміру плати за оренду цих земель передбачена ст.289 ПКУ), а також обрати іншу форму розрахунків щодо орендної плати, окрім готівкової (виключність цієї форми передбачена ч.3 ст.22 Закону про оренду землі).

Тому є сенс запропонувати в договорі визначати орендну плату не як визначену абсолютну величину, а як відносну, наприклад: «орендна плата складає 0,3% від НГО з урахуванням її індексації, встановленої відповідно до чинного законодавства». У такому разі питання щодо змін у договорі оренди відпаде саме по собі.

Період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів в разі оренди державної чи комунальної ділянки також регулюються імперативними нормами ПКУ (статті 285 – 287 ПКУ).З огляду на це такі умовине можуть бути визначені сторонами в договорі оренди на власний розсуд та всупереч вказаним законодавчим приписам.

Одним із небагатьох питань при оренді державної і комунальної землі, де судами все ж застосовуються основні постулати договірного права, є питання зміни орендної плати за рішенням орендодавця. Зокрема, в нещодавно прийнятій постанові (від 25.04.2017 у справі № 922/3503/14[7]) Вищий господарський суд України зазначив, що «договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов’язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав: зацікавлена сторона може просити суд про внесення змін до договору згідно з рішенням суду лише у випадках, передбачених законом та договором. При цьому, за відсутності згоди відповідача у суду відсутні підстави встановлювати орендну плату вище граничного мінімального рівня (3%) або погодженого сторонами розміру ставки орендної плати під час укладання договору оренди».

Орендна плата за ділянки приватної власності

На відміну від попередньої групи земель, законодавство України не встановлює обмежень привизначенні сторонами на власний розсуд розміру та умов сплати орендної плати за користування приватною землею сільгосппризначення.Навпаки, вч.2 ст.21 Закону про оренду земель передбачено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Тим не менше, певний час дискусійним було питання щодо мінімального розміру платиза оренду земельних ділянок сільгосппризначення та земельних часток (паїв). Підставою для такої дискусії виявився п.1 Указувід 02.02.2002 № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», в якому Президент України постановив «визнати одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5% (а з 01.09.2008 – 3%) визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря».

Зазначене положення надало підстави деяким державним органам стверджувати, що вказаним Указом Президента України встановлено мінімальний розмір плати за оренду приватних земельних ділянок сільгосппризначення. Зокрема, таке твердження міститься у листі Держкомзему від 28.10.2008 № 14-17-6/12343, а також листахДПАУ від 24.10.2008 № 10443/6/17-0716 та від 27.04.2011 № 8043/6/15-0716.

Однак Верховний Суд України при застосуванні п.1 УказуПрезидента України від 02.02.2002 № 92/2002 дійшов до протилежних висновків.В постановах від 06.04.2016 у справі № 3-130гс16[8] та від 25.06.2011 у справі № 6-17цс11[9], а також в ухвалі від 08.09.2010 у справі № 6-9299св10[10] він зазначив, що вказаний Указ має рекомендаційний характері не може бути обов’язковою підставою для зміни умов договору оренди, за яким сторони досягли домовленості під час його укладення, або для його розірвання відповідно до норм ст. 652 ЦК України – у зв’язку з істотною зміною обставин.

З огляду на наведене можна стверджувати, що наразі не передбачено граничних розмірів плати за оренду земельних ділянок сільгосппризначення. Так само як не закріплено і будь-яких інших кількісних показників (критеріїв) при визначенні розміру орендної плати за користування такими землями. А це свідчить про те, що нормативно-правовими актами України не передбачено спеціального механізму визначення плати за орендуприватних земельних ділянок сільгосппризначення. В тому числі,наразіне передбачено обов’язкового застосування нормативної грошової оцінки земельної ділянкипри визначенні розміру орендної плати за вказані земельні ділянки.

Тому, керуючись вищезгаданим принципом свободи договору, який, в тому числі, передбачає вільне визначення його умов (ч.1 ст.627 ЦКУ), сторони можуть встановити розмір плати за оренду приватної земельної ділянки сільгосппризначення у фіксованій сумі, відсотковому відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погодити інший механізм визначення розміру такої орендної плати. Головне, щоб цей механізм був життєздатним, не допускав неоднозначного тлумачення та відповідав внутрішній волі сторін.

Зацікавленість орендодавців у визначенні орендної плати за приватні земельні ділянки у певному відсотку від НГО зрозуміла – вони бажають привести орендну плату за належну їм земельну ділянку та земельний податок, який сплачуватимуть за неї, до спільного знаменника (адже розмір земельного податку також визначається у певному відсотку від НГО). Однак в такому разі слід враховувати вищевикладені незручності, пов’язані з періодичною зміною НГО.

Також сторони вільні обрати форму розрахунків при сплаті орендної плати за землі сільгосппризначення – грошову або натуральну. В останньому випадку розрахунок має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати (ч.2 ст.22 Закону про оренду землі). Типовий договір оренди землі при обранні натуральної форми розрахунків також вказує на необхідність погодження переліку, кількості або частки продукції, одержуваноїіз земельної ділянки, якісних показників продукції, місця, умов,порядку та строківїї передачі.

До того ж, в договорі оренди приватних земель сільгосппризначення можна закріпити, що обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексації. Таку опцію передбачає п.10 Типового договору оренди землі.

Вищевикладене дає підстави для висновку, що у випадку оренди державної чи комунальної земельної ділянки сільгосппризначення можливості сторін на свій розсуд врегулювати умови оплати такої оренди (розмір орендної плати, спосіб розрахунків, період, порядок її обчислення, строк сплати) є обмеженими в силу регулювання цих процесів імперативними законодавчими нормами. Принаймні такої думки наразі ті, хто керує судовою практикою. Натомість аналогічні питання при оренді приватних земель законодавцем повністю віддані на розсуд сторін договору, з огляду на що сторони можуть формувати власну, прийнятну саме для них, модель орендних правовідносин.

[1]http://reyestr.court.gov.ua/Review/42010791

[2]http://reyestr.court.gov.ua/Review/65627332

[3] Постанова Верховного Суду України від 11.06.2013 р. у справі № 21-166а13 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/32532868)

[4]http://reyestr.court.gov.ua/Review/57677841

[5]http://zir.sfs.gov.ua/main/bz/view/?src=ques, відповідь на запитання: «З якої дати платник повинен уточнити показники декларації з плати за землю у разі отримання протягом року нової довідки (витягу) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки?», категорія 112.05.

[6]http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/57986907

[7]http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/66263455

[8]http://reyestr.court.gov.ua/Review/57067163

[9]http://reyestr.court.gov.ua/Review/17316990

[10]http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/11289040


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *