Договір іпотеки: умови недійсності

Опубліковано: журнал «Головбух», № 14/2016 (973) с. 48

СИТУАЦІЯ

Підприємство передало в іпотеку все нерухоме майно (виробничі та адмінбудівлі підприємства) відповідно до кредитного договору з укладенням договору іпотеки. Усі договори посвідчені нотаріально. Земельна ділянка по периметру підприємства в довгостроковій оренді. Станом на дату укладення договорів на території підприємства знаходиться підземне складське приміщення, на яке не оформлене право власності і воно відноситься до державної власності, про що було зазначено у витязі на нерухоме майно БТІ. Чи може бути такий договір іпотеки визнаний у судовому порядку недійсним з підстави, що на території підприємства є будівлі, які не належать підприємству і на які не оформлене право власності. Які можливі податкові наслідки можуть виникнути у підприємства у зв’язку із визнанням договору недійсним у судовому порядку?

РІШЕННЯ

Згідно зі статтею 204 Цивільного кодексу України (ЦК) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК. Відповідно до частини першої цієї статті підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою — третьою, п’ятою та шостою статті 203 ЦК.

Отже, загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину (зокрема, договору), є:

  • відповідність правочину ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1 ст. 203 ЦК);
  • наявність у особи, яка вчиняє правочин, необхідного обсягу цивільної дієздатності (ч. 2 ст. 203 ЦК);
  • вільне волевиявлення учасника правочину, яке відповідає його внутрішній волі (ч. 3 ст.203 ЦК);
  • спрямування правочину на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина 5 статті 203 ЦКУ);
  • відповідність правочину, що вчиняється батьками (усиновлювачами), правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (ч. 6 ст. 203 ЦК).

Відповідно, лише за відсутності хоча б однієї із наведених вище вимог укладений підприємством договір іпотеки може бути визнаний недійсним.

Згідно з частинами другою — третьою статті 215 ЦК недійсним є правочин, якщо його недійсність установлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним суд не вимагає. Якщо недійсність правочину прямо не установлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Законодавство не містить норми, яка б визначала недійсним договір іпотеки, укладений за наявності описаних у запитанні обставин. Отже, такий договір іпотеки не є нікчемним.

Однак відповідний договір іпотеки може бути визнаний недійсним у разі, якщо одна зі сторін або інша заінтересована особа звернулась до суду із відповідним позовом та заперечує його дійсність на наведених вище підставах.

ВРІЗ 1

У запитанні не йдеться про те, що:

  • при укладенні договору іпотеки у особи/осіб, які уклали (підписали) договір, не було необхідного для цього обсягу цивільної дієздатності;
  • немає вільного волевиявлення таких осіб на укладення договору чи воно не відповідає їхній внутрішній волі;
  • договір іпотеки не спрямований на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним;
  • такий договір учинений батьками (усиновлювачами) всупереч правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Отже, можливою підставою для визнання недійсним договору іпотеки в судовому порядку є його невідповідність ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, моральним засадам.

Відносини щодо передачі майна в іпотеку регулює, зокрема, спеціальний законодавчий акт — Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV (далі — Закон № 898).

Відповідно до частини першої статті 5Закону № 898 предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

  • нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
  • нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
  • нерухоме майно зареєстроване в установленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом № 898.

Згідно із частиною другою статті 54 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, перевіряють,чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

При цьому відповідно до підпункту 1.1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5, правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчують за умови подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на майно, що відчужується або заставляється. У разі посвідчення правочинів щодо відчуження та застави нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно, не подають.

ВРІЗ 2

Тобто при посвідченні договору іпотеки нотаріус мав перевірити відповідність зазначеного договору вимогам закону, а також належність підприємству на певному правовому титулі нерухомого майна, яке передавалось ним в іпотеку. Сам факт нотаріального посвідчення договору іпотеки свідчить про встановлення нотаріусом таких обставин, оскільки за їх відсутності нотаріус не мав права посвідчувати договір.

Водночас, ані Законом № 898, ані іншими законодавчими актами не передбачено, що іпотекодавець не може передавати в іпотеку належне йому нерухоме майно, якщо на території іпотекодавця розміщене майно, яке не належить йому на жодному речовому праві.

Отже, головне, щоб усе нерухоме майно, яке було передано підприємством в іпотеку, відповідало вимогам предмета іпотеки, закріпленим у статті 5 Закону № 898.Тоді сам лише факт, що на території підприємства є будівлі, які не належать підприємству і на які не оформлене право власності, не може бути підставою для визнання недійсним договору іпотеки належного підприємству нерухомого майна.

Слід також урахувати, що в частині четвертій статті 6 Закону № 898 закріплені наслідки передачі в іпотеку майна, розташованого на орендованій земельній ділянці. Так, згідно із зазначеною нормою, якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов’язки, що мав іпотекодавець за правочином, яким установлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

ВРІЗ 1

Зверніть увагу

Можливою підставою для визнання недійсним

договору іпотеки в судовому порядку є його невідповідність чинному законодавства, а також інтересам держави і суспільства

ВРІЗ 2

Важливо

Сам факт нотаріального посвідчення

договору іпотеки свідчить про його перевірку нотаріусом на відповідність такого договору вимогам закону

 

 

 


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *