Новий власник будівлі: право на землю (аналіз новітньої судової практики)

Опубліковано: газета «Бухгалтерія», № 50 (1193) від 14.12.2015 р., с. 63-65

Де часть, там цілість

Іван Франко

Суддівська братія продовжує вражати стабільністю. І стабільність ця виражається не у незмінності (або, хоча б, довготривалому існуванні) правової позиції з певного питання, як хотілось би більшості юристів-практиків. Стабільність у діяльності суддів проявляється, як це не парадоксально, у безперервній зміні правових позицій при застосуванні одних і тих же правових норм. Цей процес дуже нагадує відому дитячу іграшку, в якій за незмінних складових з кожним рухом обертового механізму виникає зовсім інший візерунок.

Такий собі «калейдоскоп» судових рішень можна спостерігати чи не з кожного питання, яке виникає в професійній адвокатській діяльності юриста. При цьому ігнорувати поточну судову практику не варто, адже в разі необхідності судового захисту запропонованого юристом розв’язку задачі на судову практику можна спиратися (у випадку, коли він співпадає із баченням суддів) або заздалегідь підготувати спростування аргументів, якими обґрунтовується судова практика (у випадку неспівпадіння позицій). В другому випадку сприйнята судом позиція юриста спричинить рух обертового механізму «калейдоскопа» та створить якісно нову «картинку» (тобто, «зламає» усталену практику і формуватиме нову).

Звідси і така увага сумлінних правників до позиції суду з питань, над вирішенням яких вони працюють. Ця стаття стане у нагоді тим, хто цікавиться сьогоднішнім вектором судової практики із застосування ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ.

 

Коротко про історію питання

Нагадаємо, що у вказаних статтях закріплено правило, згідно із яким до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Цікаво, що аналогічна норма міститься у вітчизняному законодавстві протягом всієї історії незалежної України. Та навіть в Земельному кодексі УРСР 1970 року було закріплено правило, згідно із яким на землях міст при переході права власності на будівлю переходить також і право користування земельною ділянкою або її частиною (ст. 90).

В Земельному кодексі УРСР 1990 року передбачалося, що при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об’єктами переходить і право володіння або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення.

В дещо видозміненому вигляді розглядувана норма існувала лише два роки в період з 01.01.2002 р. (дати набрання чинності ЗКУ) до 01.01.2004 р. (дати вступу в законну силу ЦКУ) – в ст. 120 ЗКУ тоді передбачалось, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди. Тобто, наведеною редакцією вказаної статті ЗКУ передбачалась можливість, а не обов’язковість наслідування землею юридичної долі розміщеної на ній нерухомості.

Проте зі вступом в силу ЦКУ (01.01.2004 р.) маємо звичну правову конструкцію безумовного слідування землі за нерухомістю.

Водночас, однозначна на перший погляд норма ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ викликала зовсім неоднозначну практику її застосування судами. Поточний рік ознаменувався черговим зламом в доволі усталеній останніми роками судовій практиці з цього питання. Найбільш цікаві «переломні» рішення судів касаційних інстанцій та Верховного Суду України з цього приводу пропонуємо Вашій увазі.

Для уникнення плутанини спершу проаналізуємо рішення, які стосуються виникнення у нового власника нерухомості права власності на землю, а потім – права користування землею.

 

Одночасність виникнення власності на нерухомість та на землю

Досить тривалий час при розгляді подібних спорів вищі судові інстанції виходили із того, що: «виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності на земельну ділянку. Правочини, що тягнуть перехід права власності на об’єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку» (пп. «а» п. 2.2.3 Листа ВГСУ).

 

Проте цьогоріч акценти змістилися: в постанові від 11.02.2015 р. у справі № 6-2цс15[1] Верховний Суд України дійшов до висновку, що норми ст. 120 ЗКУ «закріплюють загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду . . . При цьому при застосуванні положень ст. 120 ЗКУ у поєднанні з нормою ст. 125 ЗКУ слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності».

Вищий господарський суд України в постанові від 22.09.2015 р. у справі № 922/2257/14[2] був ще категоричнішим: «при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною і відступ від неї на підставі договору не допускається. . . . Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша реєстрація земельної ділянки (ст. 202 ЗКУ) та права на земельну ділянку (Закон про держреєстрацію) повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором».

Така позиція Верховного Суду України та Вищого господарського суду України дає підстави стверджувати, що:

  • право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає з моменту державної реєстрації його права власності на будинок (будівлю, споруду) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки саме з цього моменту в силу ч. 2 ст. 331 ЦКУ та ч. 3 ст. 3 Закону про держреєстрацію особа стає власником такої нерухомості;
  • в разі застосування статті 120 ЗКУ відсутність державної реєстрації права власності на земельну ділянку не впливає на виникнення у набувача нерухомості права власності на таку земельну ділянку.

Тим самим вищі судові інстанції висловили своє бачення відносно «наріжного каменя» при застосуванні ст. 120 ЗКУ – існування норми ст. 125 ЗКУ, яка пов’язує виникнення права власності на землю із державною реєстрацією цього права (до 02.05.2009 р. – із одержанням та державною реєстрацією державного акта на право власності на земельну ділянку). Видається, що суди вважають визначену в ст. 120 ЗКУ норму щодо моменту набуття права власності на земельну ділянку в разі зміни власника розміщеної на ній нерухомості спеціальною відносно загальної норми ст. 125 ЗКУ щодо моменту набуття права власності на земельну ділянку в усіх інших випадках.

 

Не слід забувати, що при вирішенні цієї категорії спорів суд перевіряє наявність обов’язкової умови набуття новим власником нерухомості права власності на земельну ділянку – факт наявності такого права на землю у попереднього власника нерухомості.

Так, в постанові від 30.09.2015 р. у справі 6-1003цс15[3] Верховний Суд України зазначив, що до позивача право на земельну ділянку в порядку ст. 120 ЗКУ мало перейти саме від продавця нерухомості. Суди попередніх інстанцій встановили, що земельна ділянка, на якій розміщена придбана позивачем 11.12.2007 р. нерухомість, передана у постійне користування третій особі, яка не була стороною договору купівлі-продажу, про що 29.05.2007 р. (тобто до укладення договору купівлі-продажу) третій особі видано державний акт на право постійного користування земельною ділянкою. За таких обставин право користування земельною ділянкою, яке належить третій особі, яка не була продавцем нерухомості, до позивача на підставі статті 120 ЗКУ не перейшло. З огляду на це позовні вимоги про визнання за позивачем права власності на земельну ділянку під придбаною ним нерухомістю задоволенню не підлягають.

 

«Автоматична» заміна орендаря землі в разі зміни власника нерухомості

Донедавна суди касаційної інстанції при вирішенні цієї категорії спорів притримувались позиції, відображеної у пп. 2.2.3 Листа ВГСУ. Обґрунтування такої позиції полягало в тому, що «виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки. Правочини, що тягнуть перехід права власності на об’єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку. Перехід права власності на будівлі та споруди, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи, є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будівель».

Верховний Суд України в постанові від 20.08.2013 р. у справі № 18/5005/12936/2011[4] теж застосував вказану вище аргументацію. В свою чергу, на цю постанову Верховного Суду України донедавна також посилався Вищий господарський суд України, визначаючи юридичну долю договорів оренди землі в разі зміни власника розміщеної на ній нерухомості (див., наприклад, постанови від 17.09.2014 р. у справі № 920/1561/13[5] та від 13.05.2015 р. у справі № 916/4073/14[6]).

В названих та подібних їм судових рішеннях міститься і посилання на п. 2.12 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», згідно із яким «якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім’я».

 

Наразі Вищий господарський суд України тяжіє до кардинальної зміни позиції з цього питання. Зокрема, в постанові від 09.07.2015 р. у справі № 910/23058/14[7] він, скасувавши рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову про розірвання договору оренди, зазначив наступне: «договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. . . . При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки».

В постанові від 20.10.2015 р. у справі № 910/9813/15[8] Вищий господарський суд України пішов ще далі, зазначивши, що в такому випадку «договір оренди не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов’язанні».

А в постанові від 29.07.2015 р. у справі № 904/2873/14[9] Вищий господарський суд України встановив навіть, що з моменту державної реєстрації за новим власником його права власності на об’єкт нерухомості, він правомірно сплачував орендну плату за договором оренди землі під такою нерухомістю, укладеним з попереднім власником нерухомості.

 

Наведені висновки Вищого господарського суду України дають підстави для наступних тверджень:

  • продавець будинку (будівлі, споруди) – попередній орендар земельної ділянки не повинен вчиняти будь-яких дій для припинення свого права оренди землі (підписувати будь-які договори про розірвання договору оренди, додаткові угоди про це до договору оренди, акти і т.п.). Таке право оренди землі припиняється у продавця нерухомості в силу закону;
  • моментом припинення права оренди землі у продавця нерухомості та моментом виникнення права оренди землі у покупця є момент державної реєстрації права власності на жилий будинок, будівлю або споруду за новим власником нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
  • договір оренди земельної ділянки припиняється лише в частині оренди землі попереднім орендарем; для нового власника нерухомості договір продовжує діяти.

Останнє твердження здається дещо суперечливим та, водночас, надзвичайно революційним. Суперечливим – бо в ст. 31 Закону про оренду землі у розглядуваному випадку передбачено припинення саме договору оренди землі (а не права оренди чи договору оренди в частині права оренди попереднім власником нерухомості)[10]. А революційним – бо за логікою Вищого господарського суду України новому власнику нерухомості не потрібно проходити довготривалу та недешеву процедуру укладення нового договору оренди земельної ділянки від свого імені, адже земельна ділянка вже перебуває в оренді, і до нового власника нерухомості перейшло право оренди за таким діючим договором оренди. Відповідно, новий власник нерухомості з набуттям права власності на будинок (будівлю, споруду) автоматично набуває прав і обов’язків орендаря за вказаним діючим договором оренди землі.

 

Як бачимо, вищим касаційним інстанціям та Верховному Суду України знадобилось немало часу, аби врешті «прив’язати» момент виникнення речових прав на землю до моменту набуття новим власником права власності на придбану ним нерухомість. Дуже хочеться, аби така судова практика прижилась, знайшла відображення у роз’ясненнях та постановах пленумів судів касаційних інстанцій, а відтак – зупинила подальшу калейдоскопічну зміну судових рішень з цього приводу.

 

Нормативна база:

ЗКУ

Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Закон про держреєстрацію

Закон України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Лист ВГСУ

Лист Вищого господарського суду України від 01.01.2010 р. «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами».

[1] http://reyestr.court.gov.ua/Review/42763573

[2] http://reyestr.court.gov.ua/Review/51376041

[3] http://reyestr.court.gov.ua/Review/52762195

[4] http://reyestr.court.gov.ua/Review/33303866

[5] http://reyestr.court.gov.ua/Review/40679263

[6] http://reyestr.court.gov.ua/Review/44150037

[7] http://reyestr.court.gov.ua/Review/46851718

[8] http://reyestr.court.gov.ua/Review/52625886

[9] http://reyestr.court.gov.ua/Review/47843345

[10] Гадаємо, проте, що ця суперечність має бути усунена законодавцем шляхом приведення вказаної норми у відповідність до ч. 3 ст. 7 Закону про оренду землі та ч. 1 ст. 120 ЗКУ.


Шановний Відвідувачу мого сайту!

Мені дуже приємно, якщо ця стаття допомогла Вам знайти відповіді на Ваші запитання.

Водночас, кожна ситуація має свої нюанси, а врахувати їх всі в одній статті неможливо. Тож якщо Ви маєте додаткові запитання, в коментарі до цієї статті Ви можете їх написати, а відповідь я надам негайно після оплати Вами 230 грн (це вартість 6 хвилин моєї роботи та мінімальна оплачувана одиниця надання послуг у нашій Фірмі). У випадку, коли запитання виявляться надскладними і для відповіді мені знадобиться більше часу, я повідомлю Вам про це одразу після отримання Ваших запитань.

На сайті відображатимуться лише коментарі, які не потребуватимуть надання відповідей правового характеру, а також ті, які містять додаткові запитання, відповіді на які оплачені у вказаному вище розмірі.


42 thoughts on “Новий власник будівлі: право на землю (аналіз новітньої судової практики)

  1. Доброго дня. Надзвичайно вдячна за дуже корисну статтю. Підскажіть чи право користування земельною ділянкою припиняється автоматично у попереднього власника нерухомості якщо він продав частину майна на земельній ділянці на яку він мав акт на постійне користування земельною ділянкою?

    Новий власник майна згідно закону має право оформити виключно договір оренди землі.

    • Наталіє, доброго дня, дякую за Ваш коментар. Питання дуже цікаве, якраз таке знаходиться зараз в моїй адвокатській практиці (регіон – Херсонська область). Я вважаю, що оскільки норма не містить винятків, то право користування у попереднього власника припиняється автоматично та виникає у нового власника відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗКУ. Однак усталеної судової практики з цього питання поки що немає.

  2. Доброго дня. Дякую за корисний матеріал.
    Цікавить Ваша думка з наступного питання.
    Я придбав у банка Х земельну ділянку. Через півроку після цього цей банк був визнаний неплатоспроможним. Ще через півроку Фонд гарантування вкладів, користуючись своїми повноваженнями відповідно до ст.38 “Про гарантування вкладів…” визнав цей договір купівлі-продажу нікчемним (я вважаю це рішення необгрунтованим, одна до суду не позивався поки що) та подав до адміністративного суду позов до нотаріуса про анулювання запису в реєстрі про перехід права власності на цю ділянку до мене. За цей час я встиг побудувати на цій ділянці будинок та оформити право власності на нього. Про це поки що не знає позивач і суд. Якщо суд задовольнить позивача щодо нікчемності договору купівлі-продажу ділянки, чи буде в мене можливість знов повернути у свою власність цю ділянку на підставі ст.120 ЗКУ? На момент будівництва будинку та оформлення права власності на нього я не знав про цей позов.
    Дякую.

    • Михайле, доброго дня!
      Вважаю, що ст. 120 ЗКУ в даному випадку не застосовується, оскільки вона стосується випадків т.зв. “вторинного” набуття права власності на нерухомість (тобто коли є попередній і наступний власники нерухомості). У Вашій ситуації нерухоме майно є новозбудованим та є лише первинний власник (Ви). Отже, найімовірніше, суд не застосує ст. 120 ЗКУ для захисту Ваших прав.
      Я б рекомендувала Вам ввійти в існуючий адміністративний процес як третя особа з самостійними вимогами щодо предмета спору (ст. 34 ЦПК України) або подати самостійний позов про визнання неправомірними дій Фонду та скасування рішення про нікчемність договору.
      Звертаю Вашу увагу, що Верховний Суд нещодавно змінив позицію щодо підвідомчості спорів до Фонду, тому раджу врахувати цю практику.
      Якщо потрібна буде будь-яка допомога у підготовці позову чи наданні більш детальної консультації – звертайтесь, я з радістю допоможу.

      • Дякую.
        Я і так є третьою стороною в цьому процесі. Але оскільки позивачем є Фонд, і першу та апеляційну інстанції він програв (суди відмовились застосувати наслідки нікчемності за недостатністю доказів, при цьому формально рішення Фонду не скасовано), то ми з юристом ніяких самостійних вимог в цьому процесі не висуваємо, оскільки хід процесу нас задовільняє.
        Зараз Фонд подав касаційну скаргу до ВАСУ, і адвокат пропонує дотримуватись тієї ж стратегії, що і в попередніх засіданнях, оскільки на цьому етапі і в рамках цього процесу ми вже не можемо подати зустрічний позов про скасування нікчемності. Чи все ж таки можемо?
        Дякую.
        P.S. Я правильно розумію, що будинок в будь-якому випадку залишиться у моїй власності, навіть якщо буде визнано нікчемним договір купівлі-продажу ділянки?

        • Михайле, доброго дня!
          Зустрічний позов Ви подати не можете, бо, по-перше, не є відповідачем у справі, по-друге – стадія процесу це не дозволяє (пред’явити зустрічний позов можна до початку розгляду судом справи по суті). Стосовно будинку – у випадку визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки нікчемним є ризик визнання будинку самочинним будівництвом та зобов’язання Вас його знести (подивіться ст. 376 ЦК України).

  3. Доброго дня! Підскажіть будь-ласка як захистити права власника майна. який за договором купівлі-продажу в 2006 року придбав нерухоме майно у Державного підприємства “Укроборонсервіс”, яке знаходиться на земельній ділянці Міністерства оборони і до теперішього часу не може оформити право користування земельною ділянкою. Дякую.

    • Оксано, доброго дня,
      відповідь на Ваше запитання залежить від багатьох обставин, які я можу з’ясувати лише після вивчення документів, які у Вас є (договору купівлі-продажу, звернення до Міністерства, держорганів/місцевої ради тощо). Це потребуватиме певного часу, вартість моїх послуг вказана на сторінці Наша Фірма мого сайту.

  4. Добрий день. Я придбала земельну ділянку у фіз. особи в 2014р разом із будівлею.На цій землі до моєї будівлі прибудована інша будівля , яку я не купувала, документів на неї небуло, людина яка отримала її при розпаюванні колгоспу, запевняла мене, що розбере її на буд. матеріали. В липні 2015р ця людина реєструє право власності в реєстрі речових прав на цю будівлю. В 2016р ця людина звертаєть з позовом до суду на мене про скасування правовстановлюючих документів на мою земельну ділянку по ч.1,2 ст.120 ЗК України. Як мені діяти? Я написала заперечення на позов. Можливо потрібно скасувати держ. реєстрацію його права власності на цю будівлю.

    • Олександро, доброго дня,
      по-перше, якщо це новозбудоване майно, то ст. 120 ЗКУ застосовуватись не може. По-друге, з Вашого запитання слідує, що особа фактично будувалась на належній Вам землі, тому я б радила подавати зустрічний позов (як варіант – про знесення самочинного будівництва). Ну і оскаржувати держреєстрацію теж потрібно. Більш детально зможу проконсультувати після вивчення матеріалів справи. Вартість моїх послуг вказана на сторінці Наша Фірма мого сайту.

  5. Доброго времени суток. Ирина .
    я приватизировал земельный участок на котором законно построен мой дом, 06 декабря 2002 года выдали АКТ право собственности на основании решения КиевРади 11 июля 2002 года.
    Но тех. документация разрабативалась и была сделана 12 октября 1993 года.
    Вопрос : почему 9 лет КиевРада не могла проголосовать и вынести решение о передаче в собственность мне участка ???
    И где можно найти такую информацию, в каких источниках или запросах ?

    • Игорь, здравствуйте,
      Ваш вопрос больше риторический. Мне известен случай, когда проект отвода земельного участка был передан в Киевгорсовет в 2006 году и до сих пор решение по нему не принято. Что касается получения информации, то получить ее можно по письменному запросу от самого же Киевгорсовета.

  6. Добрий день, п.Ірино! Наше підприємство (ПАТ) має державний акт на право постійного користування землею з 1997р (на момент видачі була державна частка, яка потім була продана приватній особі).У 2002 році було відчужено частину майна-складське приміщення, що склало 13/100 майна без оформлення поділу земельного участку. В даний момент виконавчий комітет сільради вимагає згідно ст.120 виділити частину землі і укласти договір про оренду на залишок земельного участку. Чи наше підприємство зобов”язано це робити? В даний момент наше підприємство є платником єдиного податку за ставкою 5%, в яку входять всі податки і в т.ч. податок на землю і хочемо зберегти і в майбутньому цей статус!

    • Романе, вітаю,
      я важаю, що у Вашого підприємства припинилось право постійного користування на частину земельної ділянки під проданою нерухомістю, але на решту частину право постійного користування землею не втрачено (такої ж позиції дотримується наразі і ВСУ – див. постанову ВСУ від 12.10.2016 р. у справі № 6-2225цс16 – http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/62058395). Тому Ваше підприємство не зобов”язане виконувати вимоги виконкому сільради.

  7. здравствуйте, спасибо за познавательную статью с полезными ссылками,хотел поинтересоваться по своей ситуации- я приобрел квартиру которая находится на земле т.е частный дом с фактическим адресом квартиры, к дому прилегает участок, часть которого была захвачена соседями,каков порядок узаконения земельного участка, учитывая конфликтных соседей, у которых права собственности на землю тоже отсутсвует, но договариваться они не хотят, мне говорили что первоначально надо перевести квартиру в домовладение, не знаю с чего начинать,буду благодарен за информацию,спасибо

    • Иван, здравствуйте,
      все зависит от бумаг на недвижимость – если из них однозначно следует, что квартира является помещением в жилом доме (обычном, не многоквартирном), то переводить в домовладение и не особо важно. Я бы начала из подачи документов в орган, который распоряжается землей, на оформление права на землю, и уже в ходе их рассмотрения решала возникающие вопросы. Для более полного ответа и вариативности нужно, конечно, видеть документы, которые у Вас есть (документы на недвижимость, переписку с госорганами и местным советом, документы о взаимоотношениях с соседями).

  8. Добрий вечір , п.Ірино! Допоможіть у такій ситуаціі. 200м2 землі (для будівництва і обслуговування жилого будинку) у приватній власності фізичноі особи А. На цій землі побудоване одноповерхове нежитлове приміщення (діючий магазин) площею 180м2. З цієі площі особа А дарує 20м2 землі і 15\100 нежитлового приміщення фізичній особі Б(на сходи для будівництва над першим поверхом другого).Які потрібні документи від особи А (заява, згода чи інші) для отримання деклараціі про початок будівельних робіт на особу Б і після закінчення будівництва магазину площею 180м2 на другому поверсі особа Б могла зареєструвати право власності на себе?

    • Михайле, доброго дня,
      я не безкоштовний адвокат, і для обгрунтованої відповіді на Ваше запитання мені потрібен додатковий час. Якщо Вам підходить вартість моїх послуг, вказана на сторінці “Наша Фірма” мого сайту, звертайтесь із запитанням на мій e-mail.

  9. Ірина, дуже інформативна стаття!
    Цікавить ваша думка щодо такої ситуації.
    У 1997 році підприємству-1 надано земельну ділянку на праві постійного користування.
    У 2012 році Підприємством-1 продаються підприємству – 2 об’єкти нерухомості, які по документам зареєстровані (насправді знаходяться в іншому місті) на зазначеній земельній ділянці.
    у 2013 році підприємство – 1 ліквідовано за процедурою банкрутства.
    Відповідно до п.”В” ст. 141 ЗКУ право користування втрачається у разі ліквідації підприємства, установи….

    Як я розумію, ст. 120 щодо переходу права користування на земельну ділянку повино бути зареєстровано у встановленому порядку хоча б за первинним користувачем, а в зазанченому випадку такий користувач не існує і є таким, що втратив право на користування.

    • Поліно, доброго дня,
      на момент продажу будівель Підприємству-2 попередній власник будівель (Підприємство-1) існувало та мало зареєстроване речове право на земельну ділянку. Тож в момент переходу права власності на будівлі до Підприємства-2 перейшло і право користування частиною земельної ділянки, на якій розміщена придбана нерухомість.

  10. Дуже дякую за інформацію.
    Підскажіть будь ласка по такому питанню: у 2006 році був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку, нотаріально посвідчений. Куплений будинок знаходився на неприватизованій земельній ділянці. Будинок валився від старості, ми його знесли з ціллю побудувати новий, коштів будуватись на той час не було. У 2014 році хотіли відновити будівництво, однак нам повідомили, що земельна ділянка на якій знаходився наш будинок була передана у власність лісництву і заборонили нам будуватись. Буду дуже вдячна за будь яку інформацію.

    • Ірино, доброго дня,
      ст. 120 Земельного кодексу могла би Вам допомогти у разі, якби у особи, яка продала Вам будинок, було право на земельну ділянку (оренда, власність…). Тоді б до Вас перейшло це речове право з купівлею нерухомості. Якщо ж на попереднього власника земельна ділянка не була оформлена, то зі зносом старого будинку Ви не можете претендувати на землю. Єдине – якщо старий будинок Ви зносили неофіційно, то я би радила наполягати, що він існує (може, його якось відновити) та оскаржувати передачу землі лісництву.

  11. Добрый день, подскажите пожалуйста, если ситуация, – дом построен в браке, но на участке, – личной собственности супруга по ст.57 семейного, то можно ли отсудить по 120 земельного в собственность часть участка? В пользование? Или нет? Спасибо Как в статье http://lawyers.in.ua/blog/art-121-pri-razdele-imushchestva-suprugov-priznanie-prava-sobstvennosti-na-chast-doma-garantiruet-i-pravo-sobstvennosti-na-zemelniy-uchastok,-gde-on-raspolozhen/

  12. Здравствуйте!Подскажите пожалуйста!”Я купил часть колхозного общества (2здания)техпаспорт сделан мною….Могу ли я претендовать на участок под этими знаниями..И приватизировать его?(земля находится на балансе сельского совета) Большое спасибо!

    • Сергей, здравствуйте,
      Вы можете претендовать на участок под зданиями. Приватизировать можете, если участок имеет соответствующее целевое назначение и размер (Вам нужно смотреть ст. 118 и 121 Земельного кодекса Украины).

  13. Якщо нежитлова будівля розташована на земельній ділянці,то право власності однакове і на будівлю і на землю? Тоді чому міськрада вимагає заключити договір аренди землі або окремо викупити землю?

    • Олено, вітаю,
      для того, аби застосовувати ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, потрібно, щоб земля на якомусь етапі перейшла із комунальної/державної власності у приватну власність або була передана у користування. Це значить, що вказані статті передбачають перехід до нового власника будівлі того речового права на земельну ділянку, яке було набуто попереднім власником будівлі у держави чи територіальної громади. Якщо попередній власник будівлі не отримав/не оформив жодного речового права на земельну ділянку, то при переході права власності на будівлю жодного права на землю у нового власника також не виникає. Тому міськрада і вимагає оформити таке речове право на землю за нинішнім власником будівлі.

  14. Добрый день Ирина. Подскажите пожалуйста как быть? Есть производственная база, участок 2 гектара с производственными помещениями, у собственника АКТ постоянного пользования на землю. Я хочу приобрести половину базы (1 гектар земли на которой собственно и стоят нужные мне производственные помещения). Покупателем будет ТОВ, в котором я единственный учредитель. Какое право собственности у меня будет на эту половину участка??? Заранее спасибо))

    • Сергей, здравствуйте,
      согласно ст. 120 Земельного кодекса Украины и ст. 377 Гражданского кодекса Украины к новому собственнику сооружений переходит право пользования, которое имел предыдущий собственник. Однако Вашему предприятию от предыдущего собственника недвижимости не перейдёт право постоянного пользования землей, поскольку на сегодняшний день круг постоянных пользователей землей ограничен (ст. 92 Земельного кодекса Украины), и Ваше ООО, скорее всего, в этот круг не попадает. Но Вы можете утверждать, что с переходом к Вам права собственности на половину базы у предыдущего собственника прекратилось право постоянного пользования половиной земельного участка, после чего оформить на себя право аренды или собственности на эту половину в общем порядке.

  15. Добрый день, подскажите пожалуйста, если стоит здание (у которого 3 собственника) на земельном участке у которого другой собственник.Может ли собственник земли выкупить здание?

    • Наталья, здравствуйте,
      законодательство Украины не содержит запрета на выкуп собственником земли здания, которое находится на его участке. Поэтому собственник земли может выкупить такое здание, заключив договор купли-продажи с его 3-мя собственниками.

  16. Доброго дня. Мені дісталась нежитлова будівля – телятник (склад), після розпаювання КСП. Документи на право власності я оформив. Земля, де розсташована будівля перебуває на балансі сільської ради. Чи можу я оформити дану земельну ділянку шляхом безоплатної приватизації?

    • Олександре, доброго дня,
      земельну ділянку Ви можете приватизувати. Подивіться статті 116, 118 Земельного кодексу України.

      • Дякую за відповідь. Цікавить таке питання чи впливає на оформлення земельної ділянки той факт , що на ній знаходиться приватизоване мною нежитлове приміщення.?

        • З огляду на нерозривний зв’язок нерухомості із земельною ділянкою, вважаю, що ніхто, окрім Вас, не має права на оформлення землі під вашою нерухомістю. Тому до документів щодо приватизації землі раджу додати правовстановлюючі документи на нежитлове приміщення.

  17. Ірино,доброго вечора! Цікавить таке питання: Моя сестра купила будинок у селі, на який взагалі не має документів( будинок збудований ще за часів Радянського союзу). На господарку , яка померла, оформлена земельна ділянка (є приватизаційний акт). Що робити в такому випадку коли документів на будинок не має, але є приватизаційний акт на земельну ділянку. Тієї людини вже нема і спадкоємців у неї нема.

    • Вікторіє, доброго дня,
      Я бачу декілька варіантів захисту інтересів Вашої сестри.
      1. Визнавати договір купівлі-продажу будинку дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України (якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається).
      Перевага цього варіанту – сплата судового збору як за немайновий спір (640 грн), ризик – необхідність доведення факту, що продавець ухилялась від нотаріального посвідчення договору, а також труднощі процесуального характеру (наприклад, кого вказувати відповідачем за позовом).
      Після визнання судом договору купівлі-продажу будинку дійсним та державної реєстрації права власності на будинок, на підставі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України стверджувати про перехід до Вашої сестри права власності на землю разом із переходом права власності на будинок та оформляти землю на своє ім’я.
      2. Визнавати право власності на будинок за набувальною давністю на підставі ч. 1 ст. 344 ЦК України (особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом).
      Перевага цього варіанту – фактичні правовідносини сторін більше підходять саме під набувальну давність, ризик – необхідність перебування будинку у володінні Вашої сестри 10 років і більше, а також сплата судового збору як за майновий спір (1% від грошової оцінки будинку, але не більше 8000 грн).
      Так само як і в попередньому варіанті, після визнання судом права власності на будинок та державної реєстрації права власності на будинок, на підставі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України стверджувати про перехід до Вашої сестри права власності на землю разом із переходом права власності на будинок та оформляти землю на своє ім’я.

  18. Здравствуйте, оформляю наследство, дом купили на бирже 2002г(без нотариуса), договор купли продажи дома в хос.постройки признали действительным через суд 2003,(про змелю в договоре только в характеристиках что на земельной делянке 0,20 земля приватизированная,акт у меня )
    меня пугают что я не наследую землю ст1225ГК, как на землю не был оформлен отдельный договор купли продажи по тогдашнему законадельству ст120ЗК. Подала на разьяснения суда про землю, суд перенес мой запрос на 1,5месяца. Спасибо

    • Елена, добрый вечер!
      В 2002 году редакция ст. 120 ЗКУ предусматривала, что при переходе права собственности на строение/сооружение, право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых договоров.
      Действующий Гражданский кодекс Украины, который предусматривал «автоматический» переход на землю в случае приобретения недвижимости на ней (ст. 377), в 2002 году еще не был принят.
      Статья 120 ЗКУ была приведена в соответствие со ст. 377 ГКУ только Законом Украины от 27.04.2007 р. № 997-V (вступил в законную силу 20.06.2007).
      Применяя ст. 120 ЗКУ в редакции до 20.06.2007 суды в большинстве своем склоняются к тому, что в тот период относительно земли нужно было заключать отдельный договор.
      Поэтому, скорее всего, оформить наследство на землю без проблем не получится. Думаю, что в ответ на Ваше заявление о разъяснении решения суд или откажет Вам в разъяснении вопроса о земле, поскольку не было исковых требований относительно земли (насколько я понимаю), или процитирует норму ст. 120 ЗКУ в редакции 2002 года и укажет, что земля в собственность наследодателя автоматически не перешла.
      Считаю, что решить вопрос с землей можно путем:
      1. Заключения договора купли-продажи земли с лицом, которое приватизировало землю. Договор заключаете Вы как собственник дома после получения свидетельства о праве на наследство дома.
      2. Если первый вариант по каким-либо причинам осуществить не удастся, получить право собственности на землю можно по приобретательной давности на основании ст. 119 ЗКУ. Но для этого придется пройти всю процедуру приватизации земли, предусмотренную ст. 118 ЗКУ.
      Для справки: Стаття 119. Набуття права на земельну ділянку за давністю користування (набувальна давність)
      1. Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом.
      2. Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом.

  19. Доброго дня потрібна консультація з такого питання
    Приватний будинок був подарований по частинам одна частина в 1992р., а друга частина в 1995р., є тільки на руках договір дарування зареєстрований нотаріусом і реєстраційне посвідчення від БТІ, а про земельну ділянку не вказується ніяка інформація.Яка мала бути процедура з оформленню землі під будинком і коли.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *